Qual o tamanho do mercado imobiliário no Brasil?

Quando o presidente Jair Bolsonaro esteve no Fórum Econômico Mundial em Davos, Suíça, ele estabeleceu uma meta desafiadora para o ministro da Economia, Paulo Guedes, de que o Brasil deveria figurar entre os 50 melhores países para se fazer negócios até o fim de seu mandando em 2022.

Atualmente o país está em 109º lugar no ranking “Doing Businiess”, elaborado pelo Banco Mundial, e uma das primeiras ações do grupo de trabalho formado para levar o país a galgar pelo menos 59 posições vai atuar no quesito “registro de propriedades”, um dos dez pontos que são observados para determinar a posição no ranking.

O interessante é que ao atuar para sanar essa deficiência, uma externalidade positiva apareceu. Com ajuda da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) os cartórios de imóveis passaram a disponibilizar as informações sobre transferências, compra e venda de imóveis.

Nesta primeira etapa teremos acesso aos dados nos mercados das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, mas outros Estados já se comprometeram a abrir os números também, como Paraná, Santa Catarina, Goiás, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul, Ceará, Pernambuco e Pará. Os dados estão aqui.

A inciativa foi lançada, nesta sexta-feira, pelo secretário especial de Desburocratização, Gestão e Governo Digital, Paulo Uebel, em conjunto com o secretário especial adjunto da secretaria de Modernização do Estado da Presidência da República, coronel Odilon Mazzini, a coordenadora do departamento de estatística da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), Patrícia Ferraz, o diretor da Associação dos Registradores Imobiliários do Rio de Janeiro (ARIRJ), Bruno Mangini de Paula Machado, o coordenador de Pesquisas da Fipe, Eduardo Zylberstajn.

Segundo Zylberstajn, para realizar qualquer negócio é importante conhecer o mercado no qual se vai atuar e a ausência de informações sobre o mercado imobiliário, um dos mais importantes em qualquer país, sempre surpreendeu.

De acordo com o especialista, na recente crise o preço dos imóveis caiu relativamente pouco, sugerindo uma rigidez de preço nesse mercado. Se o preço não caiu é de se supor que o ajuste se deu na liquidez do mercado. “Mas ninguém sabia o tamanho do mercado”, explicou.

Agora, sabemos que em São Paulo, entre 2012 e 2018 ocorreram entre 12 mil a 15 mil transferências de imóveis por mês, e que a maior parte deles decorreu de operações de compra e venda. No Rio de Janeiro os números variavam de 2 mil a 6 mil por mês nesse intervalo de tempo (gráficos abaixo).

• Essa disparada nos registros vistas em São Paulo em 2015 foi reflexo de uma antecipação das operações em função de um aumento no ITBI.

• Dados do Rio de Janeiro mostram sazonalidade forte nos meses de dezembro.

Em todo o ano de 2018, São Paulo registrou 100 mil operações de compra e venda e o Rio de Janeiro teve 43 mil operações do tipo. Considerando as demais modalidades de transferência, os montantes sobem a 159 mil em São Paulo e 66 mil no Rio.

O ano de 2018 também marcou o segundo ano de recuperação nas transações de compra e venda vindo de um mínimo da série de 80,5 mil em 2015 em São Paulo e 39 mil no Rio de Janeiro. Em 2012, início da série o mercado se mostrava mais aquecido, com 146 mil registros em São Paulo e 60 mil no Rio de Janeiro.

Em breve as séries serão mais abrangentes, distinguindo entre casas, apartamentos, terrenos, galpões e lajes corporativas. Também serão acrescentados dados sobre volume de imóveis financiados e aqueles que foram retomados por inadimplência.

Como não há prazo obrigatório para registro, os dados captam tanto a data dos negócios como o registro efetivo. Portanto, as séries passarão por revisões periódicas. Os dados são “oficiais” e ajudarão a formar um melhor panorama do setor ao se somarem aos números compilados por entidades como a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Sindicato da Habitação (Secovi) e Abecip.

Segundo Uebel, a iniciativa será apresentada em dois eventos marcados para a semana que vem, em São Paulo e Rio de Janeiro, aos especialistas que respondem aos questionário do relatório “Doing Business”. A ideia é melhorar a qualidade das respostas, algo que pode render melhora na pontuação do país.

Além do registro de propriedades, também são avaliados os quesitos abertura de empresas, alvarás de construção, acesso à eletricidade, acesso ao crédito, proteção de acionistas minoritários, qualidade/tempo para pagamento de impostos, comercio exterior e solução de insolvência.

A próxima ação do governo, segundo Uebel, será voltada à facilitar a abertura de empresas e deve ser anunciada já na próxima semana.

O coronel Mazzini, que coordena do grupo, lembrou que o país tem mais de 5 milhões de normativos vigentes e a cada dia 750 novos normativos são editados por diferentes esferas de governo. "Diminuir essa quantidade de normativos vai deixar o país mais competitivo", afirmou.

Eduardo Campos

ecampos@seudinheiro.com

Jornalista formado pela Universidade Metodista de São Paulo e Master In Business Economics (Ceabe) pela FGV. Cobre mercado financeiro desde 2003, com passagens pelo InvestNews/Gazeta Mercantil e Valor Econômico cobrindo mercados de juros, câmbio e bolsa de valores. Há 6 anos em Brasília, cobre Banco Central e Ministério da Fazenda.