Comprar, alugar, construir ou financiar? Os 5 principais tipos de fundos imobiliários do mercado

Você talvez já saiba que fundos de investimento imobiliário (FII) investem em ativos imobiliários e geram uma renda isenta de imposto de renda para os cotistas. Mas você sabia que os tipos de ativos, os níveis de risco, a estratégia do gestor para ganhar dinheiro e a origem e constância desses rendimentos podem variar bastante de um FII para outro? A seguir, você vai conhecer os cinco principais tipos de fundos imobiliários existentes no mercado:

Principais tipos de fundos imobiliários

1. Fundos de renda ou aluguel

Os fundos imobiliários voltados para a geração de renda são aqueles que compram ou constroem imóveis para alugar. Os cotistas desse tipo de fundo recebem, na sua conta, rendimentos periódicos em dinheiro, referentes aos aluguéis dos imóveis da carteira.

Os contratos de aluguel dos imóveis que compõem as carteiras desses FII costumam ser de longo prazo, em geral variando de cinco a dez anos, com correção dos aluguéis por um índice de inflação.

Geralmente, esses FII investem em grandes imóveis corporativos e comerciais e os alugam para locatários de alta qualidade. Atualmente, há fundos que também investem em imóveis residenciais para alugar para pessoas físicas.

O principal risco dos fundos voltados para aluguel é a vacância, que nada mais é do que a possibilidade de os imóveis da carteira ficarem vagos. Perder inquilinos evidentemente diminui a renda com aluguel, o que impacta o rendimento do fundo. Então, quanto mais vazios os imóveis, pior.

Dependendo de como são calculados os aluguéis, estes fundos podem se aproximar mais da renda fixa ou da renda variável.

Se o aluguel tiver um valor fixo, ele será constante e não estará condicionado ao desempenho financeiro dos inquilinos, dando ao fundo uma qualidade mais próxima da renda fixa. Mas há o risco de os inquilinos não poderem pagar o aluguel em algum momento e acabarem dando calote.

Já se o aluguel tiver uma parte fixa e outra variável, em geral ele corresponderá a um valor mínimo mais um percentual das receitas dos inquilinos. Ou seja, o valor absoluto dos rendimentos distribuídos aos cotistas estará condicionado ao desempenho financeiro dos locatários.

Nesse caso, os fundos se assemelham mais a ativos de renda variável, e há risco de os rendimentos diminuírem se os inquilinos não tiverem bom desempenho nas suas atividades.

Onde os fundos de renda costumam investir:

• Shopping centers: um único shopping center já conta com uma grande diversificação de inquilinos. O aluguel costuma ser em grande parte atrelado às receitas das lojas (variável). Ou seja, períodos de vendas ruins podem afetar negativamente o rendimento.
• Lajes corporativas: edifícios de alto padrão alugados para empresas. Alguns fundos investem em vários empreendimentos ou em um único imóvel alugado para vários inquilinos. Outros investem em um único edifício com apenas um inquilino. Ou seja, o FII pode ou não ser diversificado. O aluguel geralmente é fixo e corrigido anualmente pela inflação.
• Galpões logísticos: os fundos podem investir em um ou mais galpões, que em geral são alugados para apenas um inquilino cada um. Os imóveis podem ser ocupados, por exemplo, por centros de distribuição de grandes varejistas, indústrias e empresas de logística. O aluguel costuma ser fixo e corrigido pela inflação.
• Imóveis residenciais: fundos que investem em condomínios residenciais costumam ser bem diversificados, sobretudo do ponto de vista dos inquilinos. Estes, porém, costumam ter mais risco, por serem pessoas físicas.
• Agências bancárias: alugadas para bancos. Os fundos de agências bancárias costumam alugar seus imóveis para um único banco. O aluguel é fixo e reajustado anualmente pela inflação.
• Instituições de ensino e hospitais: imóveis de inquilino único, de fundos que geralmente também só têm um único imóvel. Assim como ocorre com os fundos de shopping, o aluguel é condicionado à receita do locatário e pode variar. Dificuldade de despejo do inquilino, devido à sua função social.
• Hotéis e flats: quartos de hotel e flats (condo-hotéis). O aluguel está condicionado às receitas das unidades, podendo ser afetado negativamente em momentos de crise do setor e baixa demanda por esses tipos de acomodação.

2. Fundos de desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento investem na construção de imóveis para posterior venda. Os ganhos vêm justamente da venda ou do aluguel temporário das unidades.

A incorporação imobiliária é uma atividade de alto risco e, no caso dos FII, o risco do incorporador é transferido para o investidor.

Durante a construção pode ocorrer uma série de problemas, como estouro do orçamento, problemas com licenças e atrasos.

Apesar de serem os FII mais arriscados, o potencial de retorno também é grande.

Fundos de desenvolvimento costumam oferecer a chamada renda mínima garantida aos seus cotistas. Durante a fase de construção dos imóveis, quando os investimentos principais do fundo ainda não geram renda, o FII paga um valor mínimo para incentivar os cotistas a permanecerem.

3. Fundos de compra e venda

Esses FII tentam lucrar com a compra e venda de imóveis. São fundos arrojados, cujo desempenho depende dos ciclos econômicos.

Os rendimentos costumam ser variáveis. Para manter uma renda mínima, esses fundos podem combinar a estratégia de compra e venda com a de aluguel.

4. Fundos de recebíveis imobiliários

Os fundos de recebíveis imobiliários não são “fundos de tijolo”, como os outros tipos de fundos imobiliários da lista, mas “fundos de papel”, pois investem em títulos de renda fixa destinados ao financiamento e desenvolvimento do mercado imobiliário: os CRI, as LH e as LCA.

Os CRI - sigla para Certificados de Recebíveis Imobiliários - são títulos emitidos por companhias securitizadoras para empacotar dívidas imobiliárias e transferir ao comprador do título o direito de receber os futuros pagamentos dos mutuários.

Trata-se, portanto, de um instrumento para que incorporadoras e instituições financeiras antecipem o recebimento das parcelas dos financiamentos imobiliários que concederam, transferindo a investidores o direito de receber os recursos.

Já as LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e LH (Letras Hipotecárias) são títulos emitidos por instituições financeiras para captar recursos com o objetivo específico de financiar o mercado imobiliário ou conceder financiamentos para a compra de imóveis pelos seus clientes.

Os fundos de recebíveis, portanto, são fundos imobiliários de renda fixa privada. Eles são capazes de pagar uma renda bastante regular, em geral corrigida pela inflação, mas o principal risco dos ativos da carteira é o de calote dos mutuários (caso do CRI) ou da instituição financeira emissora (caso das LCI e das LH).

5. Fundos de fundos

Finalmente, como ocorre com outros tipos de fundos de investimento, há os FII que investem em outros FII.

Esses fundos são bastante diversificados e interessantes para os investidores que não desejam ter a responsabilidade de montar sua carteira de fundos imobiliários por conta própria. Em um fundo de fundos, eles podem contar com uma gestão profissional para a escolha dos ativos.

Além disso, há a vantagem de conseguir investir em uma carteira diversificada de fundos imobiliários com menos recursos do que seriam necessários para investir em cada FII isoladamente.

A remuneração dos fundos de fundos pode ser inconstante, uma vez que o FII investe em fundos de estratégias diferentes. O mais importante é analisar a qualidade do gestor antes de investir.

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Julia Wiltgen

jwiltgen@seudinheiro.com @juwiltgen

Jornalista formada pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) com pós-graduação em Finanças Corporativas e Investment Banking pela Fundação Instituto de Administração (FIA). Trabalhou com produção de reportagem na TV Globo e foi editora de finanças pessoais de Exame.com, na Editora Abril. Hoje é editora-chefe do Seu Dinheiro.