Apesar do bom desempenho, fundos imobiliários ainda geram desconfiança

Apesar de um desempenho recorde no ano passado e um começo promissor em 2019, os fundos imobiliários ainda são encarados com desconfiança pelo investidor.

O motivo, segundo pesquisa do buscador de aplicações financeiras Yubb, é a dificuldade das pessoas em entender o funcionamento desse nicho, que é negociado na Bolsa, mas não é ação, e teve volatilidade diária parecida com os títulos de tesouro atrelados à inflação em 2018, passando longe de ser um produto de renda fixa.

A pedido do jornal O Estado de S.Paulo, a Yubb levantou a percepção de 24.982 aplicadores a respeito dos fundos imobiliários. Mesmo com 46% deles demonstrando interesse, apenas 19% já investiram no produto. Segundo a pesquisa, isso se deve ao fato de que 64% dos entrevistados disseram não entender como é a dinâmica dessa aplicação. Já 61% não sabem onde comprá-la e 77% desconhecem uma informação primordial da modalidade: se a categoria do fundo é de tijolo, papel ou híbrida.

Os fundos imobiliários são produtos de renda variável com cotas negociadas em Bolsa. Funcionam como ações, mas, em vez de empresas, o aporte é em imóveis. Os chamados “fundos de papel” são aplicações em títulos de renda fixa voltados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Créditos Imobiliários (LCIs). Os “fundos de tijolo” são investimentos em ativos físicos, como shoppings, galpões ou lajes corporativas. E os híbridos misturam papéis e tijolos num mesmo pacote.

Esse produto tem se tornado mais atraente após a vitória de Jair Bolsonaro nas eleições do ano passado. A perspectiva de juros baixos, inflação controlada e uma estabilidade econômica maior, que favorece investimentos, abre espaço para a valorização de ativos ligados à economia real, como ações e o setor imobiliário.

Em 2018, os fundos imobiliários registraram recorde em emissão. Foram 88 no total e um volume de cotas de R$ 13,8 bilhões, segundo a associação das entidades do mercado de capitais, a Anbima. Em janeiro, empurrados pelo início do governo de Bolsonaro e a expectativa do mercado em torno de sua agenda de reformas, sobretudo a da Previdência, já foram lançados 7 novos fundos e um montante de R$ 3,5 bilhões - mais que em todo o primeiro trimestre de 2018.

“Esse mercado tem crescido, mas é muito novo. O índice de fundos imobiliários, o Ifix, é de 2012. É algo que sem dúvida ainda precisa de tempo para se tornar conhecido”, afirma Sandra Blanco, consultora de investimentos da Órama.

Sem IR

O mercado de capitais tem hoje 160 fundos imobiliários e o índice da categoria na B3, o Ifix, é composto por metade desses produtos - 80 fundos.

Gustavo Bueno, gestor da área de fundos imobiliários da XP, diz que o crescimento tende a ser orgânico, na medida em que investidores forem obrigados a migrar parte de seu portfólio da renda fixa. “Não tem jeito, a variação entre os fundos é grande e não dá para o investidor ir sozinho conhecer esse mercado. Ele precisa de ajuda. Com taxa baixa de juros, as pessoas vão procurar novos ativos, com volatilidade relativamente pequena sem tributação de Imposto de Renda”.

Alguns fundos pagam valor mensal ao investidor, que é isento de tributação de IR. Mas, quando o investidor decide vender sua cota, o lucro é tributado em 20%.