Leilões imobiliários abrem as portas do primeiro imóvel; veja as vantagens, os riscos e como dar o primeiro lance

O primeiro lance de Thaisline Silva, hoje especialista em crédito imobiliário e porta-voz da Caixa Econômica Federal, em um leilão de imóveis foi um tiro no escuro. "Eu não entendia nada sobre esse mercado. Arrematei o imóvel com medo, mas foi a virada de chave da minha vida financeira", contou em entrevista ao Seu Dinheiro. 

Foi nesse leilão que ela comprou, em 2019, uma casa em uma cidade vizinha por R$ 29,4 mil. "Não dá nem um carro popular hoje em dia", brincou. Mas o valor gasto com o imóvel não parou por aí. Thaisline precisou desembolsar mais R$ 15,6 mil com documentação e reformas.  

Ainda assim, em poucos meses, a especialista quase dobrou o dinheiro investido. Ela conta que vendeu a casa em menos de um ano por R$ 130 mil. Após a dedução dos impostos, Thaisline estima que ficou com cerca de R$ 70 mil. 

"Foi com a minha primeira arrematação que eu despertei para o mundo dos leilões como correspondente da Caixa. Desde então, eu nunca mais parei de investir nesse mercado", disse. 

Lucro no bolso: as vantagens dos leilões imobiliários 

Para quem ainda não comprou o primeiro imóvel, a especialista em crédito imobiliário recomenda que o sonho da casa própria seja realizado por meio de leilão. 

"Se a pessoa tiver oportunidade de comprar por meio do leilão é melhor do que fazer pelo Minha Casa Minha Vida. Apesar de o programa oferecer juros mais baixos, nos leilões é possível adquirir imóveis com até 60% de desconto, o que já os torna muito mais vantajosos", afirmou. 

Não é apenas Thaisline que vê o pregão como uma forma lucrativa de comprar o primeiro imóvel. Douglas Cabral, advogado especializado em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), concorda com a avaliação da correspondente da Caixa. 

"É uma boa porta de entrada, porque é possível achar imóveis com preço muito abaixo do mercado, principalmente em leilões extrajudiciais. Vale muito a pena, mas o comprador tem que garimpar", afirmou Cabral em entrevista. 

O alerta de Cabral tem motivo: não é raro que os participantes de leilões imobiliários caiam em armadilhas que podem transformar uma oportunidade em dor de cabeça. 

Os tipos de leilões no Brasil 

Os leilões extrajudiciais são aqueles realizados fora do âmbito judicial, conhecidos como leilão de banco, já que costumam ocorrer quando o bem é dado como garantia de uma dívida, geralmente um financiamento imobiliário. 

Quando esse devedor não cumpre com as obrigações financeiras, o banco consolida a propriedade no cartório e leva o ativo a leilão para quitar o débito. 

Nesses casos, os imóveis e editais são publicados diretamente nas plataformas das instituições financeiras, como Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e Santander, ou em sites de leiloeiros credenciados. 

 Além dos leilões extrajudiciais, há ainda os leilões judiciais que são realizados dentro de um processo de execução movido na Justiça, como é o caso de ações cíveis ou trabalhistas. 

Eles ocorrem quando um credor processa o devedor para cobrar uma dívida, localiza um imóvel em nome de quem está devendo e pede a penhora do bem. Então, o juiz determina que o bem seja leiloado para o pagamento do débito. 

Nesses casos, os editais judiciais costumam ser disponibilizados em portais de leiloeiros oficiais. 

Os riscos dos leilões imobiliários 

Quando o assunto é leilões de imóveis, a primeira preocupação costuma ser a aquisição de imóveis ocupados. "A grande maioria dos imóveis estarão ocupados. Isso costuma ser o principal motivo de afastamento dos compradores", comentou Thaisline. 

Porém, segundo os especialistas, há outras etapas que antecedem a retirada do antigo proprietário que podem gerar dores de cabeça maiores.  

Para eles, o primeiro passo para evitar ciladas é ler atentamente o edital do leilão. “Não existe problema escondido.  Existe análise mal feita. Às vezes as pessoas olham só para o desconto, e já brilha o olhar. Mas tem toda uma análise que precisa ser feita”, disse Thaisline. 

A correspondente da Caixa ressalta que, durante a avaliação, os potenciais compradores precisam se certificar de que a foto do imóvel corresponde ao endereço que consta na matrícula do imóvel. Ela relata que não é raro haver divergências entre as imagens e o ativo leiloado. 

“As fotos podem mostrar ângulos desatualizados ou até o imóvel errado”, disse.  

O problema é que os bancos geralmente deixam claro em edital que não se responsabilizam pelo estado físico do ativo nem por erros no anúncio. Ou seja, o que vale é aquilo que consta na certidão de matrícula. 

Cabral conta que, durante a trajetória na profissão, viu compradores que deram lance em imóveis com dois quartos, mas que, na prática, possuíam apenas um. Essa é uma das informações que podem divergir durante o leilão. 

Fique de olho nos documentos 

Ele ainda alerta que a matrícula do imóvel precisa estar atualizada. O documento possui validade de apenas 30 dias. Após esse período, pode haver outras transações com o ativo que não aparecerão na matrícula vencida. 

“Já vi remetentes que compraram imóveis que já estavam alugados para outras pessoas. Mas como a matrícula estava vencida, o comprador não teve acesso a essa informação”, disse Cabral. 

Ele conta que, como em alguns contratos há mecanismos que travam o período de locação, o novo proprietário acaba sendo obrigado a respeitar o prazo do contrato. 

“Um cliente, que chegou depois que o problema já estava dado, teria que esperar dois anos para ocupar o imóvel que ele arrematou”, afirmou. 

Outro perigo comum é cair em leilões falsos. Para evitar golpes, eles recomendam, além de verificar os pregões nos sites oficiais e a matrícula do imóvel, que os participantes confirmem se o leiloeiro é legítimo e possui registro oficial na Junta Comercial do estado. 

Atenção aos cálculos 

Caso a pessoa deseje financiar a compra do imóvel, Thaisline ressalta que, no caso da Caixa, é obrigatório aprovar o crédito no banco antes de dar o lance. Se o crédito for negado após a arrematação, o comprador ainda pode sofrer multa de 5% sobre o valor do arremate. 

Por isso, ressaltam a importância de calcular todas as despesas da operação, o que inclui o valor do lance, a comissão do leiloeiro — que geralmente é de 5% sobre o preço do arremate —, o Imposto sobre Transmissão de Bens de Imóvel (ITBI) e taxas de registro cartorário, além de estimativas para possíveis reformas. 

Além disso, os especialistas alertam que os interessados precisam se certificar de que não haja outros encargos não incluídos no valor pago no leilão. É o caso das dívidas de condomínio. 

Dívidas como as da taxa de condomínio são consideradas propter rem, ou seja, do próprio imóvel, não do proprietário inadimplente. Assim, se o edital ou o banco não cobrirem esses valores, o arrematante se torna o responsável pelo pagamento. 

Após a aquisição, o novo dono do imóvel pode cobrar o ex-proprietário na Justiça. No entanto, o processo é demorado e, caso o devedor não tenha recursos para pagar, o prejuízo ficará com o arrematante. 

Leilão de imóvel ocupado: sempre uma dor de cabeça? 

Adquirido o imóvel dos sonhos, agora é hora de lidar com o elefante na sala: os imóveis ocupados.  

Embora seja o pesadelo de muita gente — até porque todo mundo já ouviu uma história de um antigo dono resistente que, antes de ser retirado, causou grandes danos à propriedade —, Thaisline relata que é raro ter problemas graves com ex-proprietários. 

"Hoje, a maioria das pessoas desocupa o imóvel de forma amigável. Basta ter empatia com a situação de quem morava ali e negociar a saída", disse a correspondente da Caixa. 

Ela conta que, em geral, as pessoas não querem passar por constrangimentos, como ter a polícia retirando-as do imóvel. Por isso, costuma ser relativamente fácil negociar com os antigos donos. 

"Eu busco oferecer uma ajuda de custo. Pago o aluguel daquela pessoa por dois meses e dou um prazo de 30 dias para ela desocupar com calma. A pessoa, assim, se sente acolhida e sai sem nenhum problema ", relata. 

Porém, há um outro problema que pode surgir antes do arremate do imóvel: quando a propriedade está ocupada, não é possível visitá-la. Então a aquisição acaba sendo feita "no escuro", define Cabral. 

Ele ainda recomenda entrar em contato com o antigo proprietário para entender qual será a postura em relação à desocupação do imóvel e, assim, evitar dores de cabeça. 

Como participar dos leilões imobiliários? 

Qualquer pessoa física maior de 18 anos, plenamente lúcida e capaz, além de pessoas jurídicas, pode participar de um leilão. A única exigência é que o Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) esteja regular perante a Receita Federal. 

Também não há entraves para pessoas que estejam com o nome no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) ou na Serasa e não é necessário ter intermediários, como um advogado. 

Além disso, pessoas estrangeiras ou que morem no exterior podem participar de pregões no Brasil. 

Após a leitura detalhada do edital, basta o participante fazer o cadastro na plataforma do leiloeiro e enviar os documentos exigidos, como Registro Geral (RG), CPF e comprovante de endereço. 

Já no dia da disputa, os participantes devem ficar atentos às regras do pregão para dar os lances conforme as normas.