Financiamento imobiliário em tempos de juros altos: o que saber antes de assumir um casamento de décadas com o banco?

Comprar a casa própria é um dos grandes sonhos de quase todo brasileiro. Para muitos, ter um imóvel gera a sensação de segurança financeira por dar adeus ao aluguel, mais autonomia para quem sai da casa dos pais e até uma estratégia de investimento. Independentemente da motivação, atingir esse objetivo pode exigir um processo custoso e demorado: o financiamento imobiliário.

Só nos seis primeiros meses deste ano, mais de 680 mil imóveisforam financiados em todo o país, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Uma pesquisa do Grupo OLX mostra que 83% dos brasileiros com interesse na compra de um imóvel enxergam no financiamento imobiliário a porta de entrada para esse objetivo.

Mas antes de assinar um contrato, é importante entender as regras, taxas, os documentos necessários, sistemas de amortização de juros e como se planejar financeiramente.

Afinal, estamos falando de uma dívida que pode durar até 35 anos e funciona quase como entrar em um casamento de longo prazo com o banco.

Entendendo um financiamento imobiliário

No financiamento imobiliário, o banco antecipa a maior parte do valor ao vendedor do imóvel, que pode chegar até 80% do preço total da casa ou apartamento, e o comprador devolve esse dinheiro em parcelas mensais, com juros, ao longo de 35 anos — para quem já está em idade mais avançada, o prazo do contrato deve ser menor para não ultrapassar a marca de 80 anos e 11 meses do devedor.

Os contratos de financiamento habitacional no Brasil são feitos com alienação fiduciária, isto é, o bem financiado — no caso, o imóvel — é dado como garantia. Assim, em caso de inadimplência, o imóvel pode ser leiloado para quitar a dívida.

O dinheiro emprestado pelo banco normalmente vem de recursos da caderneta de poupança, e existem duas principais modalidades de financiamento:

• O Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que é o mais comum; e
• O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), mais voltado para imóveis de alto padrão.

O SFH financia imóveis residenciais urbanos de até R$ 2,25 milhões, e os bancos, por lei, podem cobrar juros de até 12% ao ano pelo empréstimo, somados à taxa referencial (TR).

Além disso, o comprador de carteira assinada pode usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar entrada, abater parcelas ou quitar o saldo devedor — com regras específicas em relação ao uso.

Já no SFI, não existe teto de valor e a taxa de juros é livre, negociada diretamente entre banco e comprador. Neste caso, o imóvel pode ser residencial ou comercial.

No caso do Minha Casa Minha Vida, o sistema é o SFH, porém com parte dos juros subsidiados pelo governo e, nas faixas 1 e 2, auxílio para a entrada. Para quem se enquadra nas faixas de renda do programa, é bastante vantajoso:

Faixa	Renda familiar mensal	Valor máximo do imóvel	Taxa de juros	Subsídio
Faixa 1	Até R$ 3.200	De R$ 210 mil a R$ 275 mil (dependendo da localidade)	De 4% a 5,25% ao ano	Até R$ 55 mil (podendo chegar a R$ 65 mil no Norte)
Faixa 2	De R$ 3.200,01 a R$ 5.000	De R$ 210 mil a R$ 275 mil (dependendo da localidade)	De 4,75% a 7% ao ano	Até R$ 55 mil (podendo chegar a R$ 65 mil no Norte)
Faixa 3	De R$ 5.000,01 a R$ 9.600	Até R$ 400 mil	De 7,66% a 8,16% ao ano	Não há subsídio direto
Faixa 4	De R$ 9.600,01 a R$ 13.000	Até R$ 600 mil	De 10% a 10,50% ao ano	Não há subsídio direto

Já quem está acima desses limites precisa recorrer ao crédito imobiliário tradicional oferecido pelos bancos.

• LEIA MAIS: Quer financiar um imóvel? Veja os documentos exigidos e outras formas de comprovar renda

O primeiro passo para financiar uma casa ou apartamento

Dadas as explicações sobre o funcionamento de um financiamento, a recomendação dos especialistas ouvidos pelo Seu Dinheiro é começar não necessariamente pela escolha do imóvel, mas sim pela checagem de quanto crédito consegue com os bancos.

De nada adianta visitar um apartamento de R$ 800 mil e só depois descobrir que o banco está disposto a financiar só R$ 400 mil para você.

Segundo a planejadora financeira pela Planejar Eliane Tanabe, há algumas questões que devem ser respondidas pelo comprador, como o valor disponível para entrada, a renda mensal que pode ser comprovada ao banco, se existem outras dívidas em andamento e quanto é possível comprometer sem passar sufoco nos próximos anos.

É de extrema importância que o comprador se certifique de que, de fato, tem a capacidade financeira para arcar com as prestações do financiamento por um prazo longo.

A inadimplência de um financiamento imobiliário pode acarretar a perda do imóvel ou então exigir um distrato, que é o cancelamento com multa do contrato de compra, o que tem custos altíssimos para o comprador.

Cabe destacar que, para compor a renda familiar, mais de uma pessoa pode ser considerada no financiamento imobiliário, a depender das regras de cada banco.

A Caixa, por exemplo, não estabelece limite para a quantidade de compradores. Já o Bradesco só permite a dívida entre cônjuges e casais em união estável.

Os bancos costumam limitar as parcelas a cerca de 30% da renda bruta familiar. Uma família com renda mensal de R$ 15 mil, por exemplo, consegue comprometer algo próximo de R$ 4,5 mil por mês com o financiamento.

No entanto, Tanabe defende que o teto não necessariamente é o que deve ser seguido.

"Há uma série de outros custos que devem ser considerados, como condomínio, IPTU, contas de água e luz, manutenção e até os gastos para mobiliar a casa", afirma.

Na visão da planejadora, é preciso lembrar que é uma dívida de longo prazo e que o comprador terá outros gastos simultâneos ao longo do tempo: uma viagem, passeios a lazer, compra de um novo carro e imprevistos. “Tudo isso precisa caber no orçamento", defende.

Além disso, o valor financiado pelo banco é de até 80% do valor do imóvel. Ou seja, pelo menos 20% precisam ser pagos como entrada, que pode ser composta pelo FGTS, no caso de quem trabalha CLT, além de recursos próprios.

Acontece que, ao negociar o financiamento, o comprador tem alguns fatores a decidir, como a possibilidade dar uma entrada maior e diminuir a parcela mensal ou o tempo da dívida.

Porém, há a recomendação de não usar todas as economias. Embora seja mais vantajoso na dívida, o comprador pode ficar vulnerável sem nenhuma reserva de emergência.

"Quanto maior a entrada, melhor do ponto de vista matemático, porque você paga menos juros ao longo do financiamento. O problema é ficar sem liquidez para enfrentar emergências", afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi-SP).

• VEJA TAMBÉM: Atrasou o financiamento? Saiba o que o banco pode ou não fazer e como renegociar para não perder o imóvel

Cálculo não deve considerar só os juros

Outro fator destacado pelos especialistas é que, na hora de calcular o valor total do financiamento, é preciso considerar outros custos além do preço do imóvel ou mesmo os juros.

Os principais são o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) — um imposto municipal, que incide sobre a transferência de imóveis —, as taxas cobradas no financiamento e as despesas de cartório para registro da casa ou apartamento.

Nos cálculos de Murilo Arjona, especialista no mercado imobiliário, esses gastos costumam representar até 5% do valor do imóvel.

Além disso, existem os seguros obrigatórios do financiamento, que compõem o Custo Efetivo Total (CET) da dívida. São dois principais:

• O MIP (Morte e Invalidez Permanente), que quita a dívida caso o mutuário sofra um sinistro coberto; e
• O DFI (Danos Físicos ao Imóvel), que protege a propriedade em situações como enchentes e desabamentos, por exemplo.

Portanto, na hora de avaliar as condições de cada banco, o ideal é considerar o CET em vez de apenas os juros. Isso porque é possível encontrar dois bancos oferecendo juros parecidos, mas com diferenças grandes nos seguros e taxas administrativas.

Um levantamento feito pela Loft compara as taxas oferecidas por quatro instituições financeiras, considerando o financiamento de um imóvel que custa R$ 650 mil, com entrada de R$ 130 mil e prazo de 35 anos. Veja a simulação:

Banco	Bradesco	Caixa	Itaú	Santander
Renda mínima	R$ 21.919	R$ 20.581	R$ 21.963	R$ 15.985
Taxa de juros	12,30% a.a.	11,29% a.a.	12,35% a.a.	11,69% a.a.
CET	13,45% a.a.	12,70% a.a.	13,72% a.a.	12,61% a.a.
Índice de correção	TR ou Poupança	TR	TR	TR
Primeira parcela	R$ 6.289	R$ 5.894	R$ 6.309	R$ 6.051
Última parcela	R$ 1.250	R$ 1.249	R$ 1.250	R$ 1.250

Para a simulação, a Loft considerou o sistema de amortização SAC (Sistema de Amortização Constante), no qual as prestações começam mais altas e diminuem mês a mês.

Outra possibilidade é a tabela Price, em que a parcela permanece praticamente igual durante todo o período da dívida, variando apenas a composição de juros e amortização entre elas.

No geral, os especialistas ouvidos pelo Seu Dinheiro têm preferência pela SAC. Segundo Petrucci, “sempre que possível, recomenda a SAC” por reduzir a dívida mais rápido e ter um custo menor ao longo do financiamento, apesar de cobrar uma parcela inicial mais elevada.

A Loft também destaca que esse sistema é ideal para quem busca pagar menos juros no total.

Já a Price é mais adequada para quem prefere ter previsibilidade no orçamento. Outro destaque é que a parcela costuma ser menor do que o primeiro pagamento da SAC e, por isso, pode ser uma alternativa para quem teve o financiamento negado pelo banco por ultrapassar o comprometimento de renda mensal.

Como conseguir um bom financiamento e encurtar o prazo?

Existem algumas estratégias que podem aumentar as chances de aprovação junto aos bancos e até diminuir o CET cobrado.

A primeira dica, segundo Petrucci, é consultar diferentes bancos. O comprador deve entender as condições com a instituição financeira que tem mais relacionamento para conferir se consegue um custo menor por já ser cliente. Porém, o economista-chefe do Secovi-SP recomenda não aceitar a proposta de primeira.

“Tem que consultar principalmente a Caixa, o Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander, e é preciso tomar a decisão com calma. É uma dívida de décadas e qualquer 0,2% ao ano que conseguir de taxa mais barata se torna muito dinheiro no longo prazo”, explica.

Além disso, é necessário organizar a vida financeira antes bater na porta dos bancos. As instituições financeiras costumam avaliar o score de crédito em empresas como Serasa e SPC, que aponta o risco de crédito do cliente, a renda comprovada, o histórico de pagamentos, endividamento e movimentação bancária.

Por isso, a planejadora financeira Tanabe recomenda evitar atrasos em contas, cartões de crédito e empréstimos, e manter o nome limpo.

Para autônomos e profissionais liberais, é preciso ter uma atenção maior aos documentos de comprovação de renda, como Imposto de Renda e comprovantes de pagamento que demonstrem a movimentação financeira.

• CONFIRA: Os documentos exigidos para financiar um imóvel e o que vale como comprovante de renda

Depois de ter o financiamento aprovado, começa a dívida de décadas. Porém, para diminuir o prazo, existe a estratégia de amortização, que consiste no pagamento antecipado de parcelas do saldo devedor.

Isso diminui tanto a duração do contrato quanto o valor pago no total, já que os juros futuros passarão a incidir sobre um montante menor.

É possível amortizar com valores gerados a partir de investimentos, 13º salário, bônus e o FGTS — esse último a cada dois anos.

“Nos meus anos de atendimento, vi muitas pessoas que pegaram financiamentos de 30 anos, mas pagaram de 15 até oito anos. Vai depender da velocidade que o salário cresce e do foco de manter um investimento para esse objetivo”, explica a planejadora Tanabe.

Juros altos: melhor esperar cair para financiar?

Para além das regras do financiamento, outra dúvida que surge ao emprestar dinheiro do banco para comprar um imóvel é o cenário de juros. Com taxa Selic ainda bastante elevada, é natural se perguntar se vale a pena esperar as taxas caírem antes de entrar na dívida.

Segundo especialistas, a resposta depende mais da situação financeira de cada família do que do cenário macroeconômico.

Para Petrucci, quem encontrou um imóvel adequado e tem condições de assumir a dívida não deveria tomar a decisão com base apenas no patamar de juros.

Normalmente, períodos de juros altos tornam os imóveis mais baratos pela diminuição da demanda. Quando há uma queda na Selic, o movimento é contrário e os preços das casas e apartamentos tendem a aumentar.

Cabe ressaltar também que existe a possibilidade de renegociar as condições do contrato no futuro e até pedir a portabilidade do financiamento imobiliário para outro banco com condições mais vantajosas, como acontece com a portabilidade de salário, de previdência privada ou de outros empréstimos.

Se um comprador financiar hoje a uma taxa de 11% ao ano e encontrar uma instituição oferecendo 9% daqui a alguns anos, ele pode solicitar a transferência da dívida.

"O financiamento imobiliário é um produto que os bancos disputam bastante. Muitas vezes, para não perder aquele cliente, o banco de origem acaba igualando a proposta da concorrência", afirma Arjona.