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Nova tributação enquadra a locação por temporada como prestação de serviços e amplia a incidência de impostos sobre o faturamento
Na cidade de São Paulo, não faltam empreendimentos voltados a quem deseja comprar um imóvel para fazer aluguel por temporada, por meio do Airbnb ou de outras plataformas. O que muitos investidores ainda não perceberam é que essa estratégia pode ficar mais cara com o avanço da regulamentação da reforma tributária.
Isso porque a locação por temporada passa a ser enquadrada como atividade econômica, com características de prestação de serviços, e deixa de ser tratada apenas como renda imobiliária.
Aluguéis com duração inferior a 90 dias são tratados agora como serviço de hospedagem, equiparados a hotéis e pousadas.
Com isso, o setor passa a ser alcançado pelas novas regras de tributação sobre o consumo previstas na Lei Complementar nº 214/2025, com a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) diretamente sobre o faturamento e não sobre o lucro.
Na prática, a atividade passa a pagar dois novos impostos, mas com um desconto parcial. A alíquota cheia do IBS e da CBS não é aplicada integralmente: a legislação prevê um redutor de 40%. Ainda assim, o tributo não deixa de existir e continua incidindo sobre a receita da operação, independentemente de haver lucro ou prejuízo.
O novo desenho da tributação representa uma mudança relevante, sobretudo para pessoas físicas. No modelo anterior, a cobrança se concentrava quase exclusivamente no Imposto de Renda, com alíquota máxima de 27,5%, sem incidência de tributos sobre o consumo e sem exigência de emissão de documentos fiscais.
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Com a reforma, esse cenário muda. Além do IR, passam a incidir o IBS e a CBS, o que pode elevar de forma significativa o peso dos tributos. Em um aluguel de R$ 10 mil, a carga total pode consumir algo próximo de 44% do valor recebido pelo locador.
Para pessoas jurídicas enquadradas no regime de lucro presumido, em contrapartida, a tributação tende a ser menor, girando em torno de 27% — e podendo cair ainda mais, a depender do aproveitamento de créditos tributários.
Vale observar que os contratos convencionais de aluguel não estão sujeitos a essa tributação.
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