Nova lei diminui riscos de comprador da casa própria perder imóvel por dívida que não é dele, mas ainda há uma ameaça; entenda
Especialista em direito imobiliário afirma que nova legislação aumenta segurança jurídica, mas ainda não elimina de vez os riscos

Um julgamento do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) provocou um turbilhão no mercado imobiliário ao deixar aberta a possibilidade de o comprador perder o imóvel para arcar uma dívida do antigo proprietário que não estava inscrita na matrícula da propriedade.
Mas uma lei promulgada em março deste ano deve reduzir a incerteza. O texto da Lei 14.825 incluiu na legislação original um artigo que diz que a compra e venda de imóveis feitos a partir de agora não será afetada por atos jurídicos anteriores que não tenham sido registrados na matrícula, incluindo ações de improbidade administrativa e hipoteca judiciária.
“Na prática, houve um aumento da segurança jurídica em caso de eventual débito ou ação judicial que não averbados na matrícula do imóvel”, diz Kelly Petruy Sanches, do escritório Rücker Curi Advocacia e Consultoria Jurídica.
A advogada, que é especialista em direito imobiliário, afirma que, com o advento do novo artigo, agora bastaria somente a emissão da matrícula atualizada e sem indisponibilidades ou penhoras anteriores para comprovar que o novo proprietário adquiriu o bem de boa-fé.
A lei, contudo, ainda precisará de tempo para se mostrar efetiva, mais precisamente com relação ao entendimento do STJ quando os débitos em questão se tratarem da dívida ativa — espécie de “Serasa” do governo.
A seguir você entende melhor o que levou ao problema e o que esperar com a mudança na legislação.
Leia Também
- Investimento em imóveis residenciais ainda vale a pena em 2024? Veja o que dizem os maiores players e especialistas do setor imobiliário
Entenda o caso
Comprar a casa própria é um sonho para a maioria dos brasileiros. Antes de realizá-lo, porém, é preciso enfrentar o pesadelo burocrático de verificar uma série de documentos e certidões para garantir que o negócio não gerará dores de cabeça no futuro — ou até mesmo a perda do imóvel.
O mais importante deles é a matrícula, uma espécie de “certidão de nascimento” que registra toda a vida da propriedade, incluindo transferências de posse, hipotecas, financiamentos, restrições e execuções de credores.
Vale destacar que desde 2015 já existe uma lei de concentração dos atos nesse documento. Um dos artigos diz que situações jurídicas que não constarem na matrícula do imóvel não poderão ser opostas ao eventual comprador.
Na prática, porém, ainda é preciso juntar uma série de certidões adicionais para resguardar o princípio da boa-fé. Além de caro e demorado, o movimento sequer afasta completamente o risco — apenas o minimiza, pois ainda pode haver ações judiciais em outros estados além do local do bem e não incluídos na busca, por exemplo.
VEJA TAMBÉM — AGORA O GOVERNO PODE USAR SUA CASA PRÓPRIA PARA PAGAR AS DÍVIDAS DE OUTRAS PESSOAS
A decisão do STJ
Burocracias à parte, a inexistência de pendências na matrícula do imóvel era apontada como uma forma de o comprador evitar problemas. Isso até uma decisão do STJ do ano passado mudar esse entendimento.
A existência do nome de um vendedor de imóvel na dívida ativa — e cuja dívida não constava na matrícula — esteve no centro de um julgamento.
Na ocasião, o STJ decidiu que há uma presunção de fraude nas vendas de bens do devedor posteriores à inscrição do crédito tributário na dívida ativa.
A presunção de fraude é absoluta e as transações podem ser invalidadas pela Justiça. Ou seja, na prática, quem comprou um imóvel é dono de um bem sujeito a virar alvo de execuções caso qualquer proprietário anterior esteja na dívida ativa.
O que acontece agora?
A mudança na lei traz um conforto adicional ao mercado imobiliário, mas, como o artigo ainda é novo, é preciso aguardar para ver como será a sua aplicação em novos negócios, segundo a advogada.
Ela cita um possível cenário parecido com o caso julgado pelo STJ: defensores do Estado executando um débito tributário alegarão que a lei não se aplica porque não está expresso no texto a questão da dívida ativa. Já a parte que adquiriu o imóvel se apegará ao fato de que, no novo artigo, está expresso que qualquer ato tem que constar na matrícula, independentemente de ser um débito com o Fisco ou não.
“Precisamos ver qual será o entendimento do STJ nos próximos meses”, diz a advogada.
Como se precaver na compra de casas, apartamentos ou outro imóvel
Até que a Corte se posicione, a recomendação é que os potenciais compradores façam uma diligência extensa antes de comprar uma casa, apartamento ou qualquer outro tipo de imóvel. E, se possível, com a ajuda de um especialista.
“Apesar da boa intenção do artigo de retirar essa busca de certidões e ações, o que eu recomendo para os meus clientes é sempre ir atrás dos documentos para minimizar o risco e para que eles estejam bem respaldados. Seria negligência se basear apenas no artigo da lei”, indica a advogada.
É importante relembrar que, como a decisão do STJ mencionada inclui todas as alienações feitas a partir de 2005 — ano da publicação da lei que embasou o julgamento — é preciso buscar as certidões de dívidas ativas de todos os proprietários do imóvel desde então nas instâncias municipais, estaduais e da União.
Além disso, é necessário consultar também a situação fiscal de empresas ligadas aos vendedores.
Bola dividida na Dia de Sorte 1110 deixa dois apostadores mais perto do primeiro milhão na loteria
Enquanto a Dia de Sorte deixou dois “quase milionários”, outra loteria alternativa da Caixa acumulou e viu o prêmio em jogo saltar para R$ 21 milhões
Um meme por um pequeno investidor: Tesouro Direto escala ‘Nazaré confusa’ para explicar que Tesouro Selic rende mais que a poupança
Campanha vai ao ar nesta segunda-feira (1º) e quer alcançar gerações. Tesouro também planeja mais lançamentos para os próximos meses
Pix contra fraudes: Banco Central cria ferramenta para rastrear dinheiro e agilizar devolução em até 11 dias
Nova versão do Mecanismo Especial de Devolução (MED) permitirá seguir o caminho do dinheiro e aumenta as chances de recuperar valores perdidos em golpes
Sua gestora está na mira da PF? As recomendações para clientes da Reag e outras instituições alvos da Operação Carbono Oculto
Ação histórica contra o crime organizado não representa risco para os investidores, segundo especialistas. Mercado tem suas salvaguardas e patrimônio segue protegido
Lollapalooza Brasil 2026 anuncia line-up completo com Sabrina Carpenter, Tyler the Creator, Lorde e mais
Lollapalooza Brasil 2026 será realizado em março no Autódromo de Interlagos, em São Paulo; ingressos já estão disponíveis a partir de R$ 950
Lollapalooza Brasil 2026 anuncia line-up hoje; veja os preços e como comprar ingressos
Lollapalooza Brasil 2026 acontece nos dias 20, 21 e 22 de março no Autódromo de Interlagos; ingressos variam de R$ 950 a R$ 4.956 e já estão à venda
Tesouro Direto: Tesouro RendA+ ainda vai valer a pena com alta da alíquota de IR para 17,5%? Veja o impacto da mudança na sua aposentadoria
Medida provisória proposta pelo governo muda as regras e afeta o planejamento de longo prazo dos investidores, com perda significativa no retorno final
Governo quer que FGC cubra desconto indevido de crédito consignado em aposentadorias e pensões do INSS, diz jornal
Nova função para o fundo que garante a poupança e as aplicações de renda fixa visaria a não onerar as contas públicas, já que o governo poderá se tornar corresponsável pelo ressarcimento dos descontos indevidos
Até o rico dá calote: brasileiros estão com dificuldade de pagar o aluguel; maior inadimplência é a de locações de mais de R$ 13 mil
Segundo Índice Superlógica, a taxa de endividamento no aluguel da alta renda chegou a 6,83% em julho, a maior entre os imóveis residenciais
Dia Mundial do Cachorro: veja os 5 melhores planos de saúde pet para seu cão na avaliação dos usuários
No Dia Mundial do Cachorro, descubra quais são os planos de saúde pet mais bem avaliados no Reclame Aqui em 2025
Apostador erra todos os números, leva prêmio na Lotomania 2814 e mesmo assim ‘perde’ R$ 1 milhão; entenda
Se tivesse feito uma aposta-espelho, ganhador ou ganhadora da faixa de zero acerto do concurso 2814 da Lotomania teria direito a cerca de R$ 1 milhão
BTG zera o IOF de compras internacionais com cartões de crédito e débito do banco; veja como funciona
Nova campanha vale para cartões da conta nacional do banco e busca aliviar impacto do aumento do imposto
Patrimônio de R$ 1 milhão é suficiente para se aposentar e viver de renda em 2025?
Valor que já foi sinônimo de tranquilidade financeira, hoje exige estratégia, diversificação e disciplina para não virar ilusão
O preço da lealdade: quanto custa um exemplar de um dos cães mais fiéis do mundo e raríssimo no Brasil
Raro no Brasil e com preços que podem superar os R$ 5 mil, o Bichon Havanês se destaca pela lealdade, mas também exige cuidados e custos de longo prazo
Receita libera consulta do quarto lote de restituição do Imposto de Renda; saiba se o Leão vai “fazer o Pix” para você
Os brasileiros que terão direito a receber a restituição vão ver o dinheiro cair na conta já na sexta-feira (22)
Black Friday antecipada da Samsung? Veja os modelos em liquidação que valem a pena agora
Smartphones e acessórios da marca estão com descontos antes da Black Friday oficial; veja os modelos
INSS suspende Crefisa após detectar irregularidades em pagamentos de benefícios: como fica a situação dos aposentados?
Com a suspensão, a Crefisa fica impedida de processar os pagamentos de novos benefícios até que os problemas sejam resolvidos
Seu salário dura até o fim do mês? Para a maioria dos brasileiros a resposta ainda é ‘não’ — mas isso já foi pior
Pesquisa conduzida por subsidiária da Serasa Experian mostra, para 54% dos brasileiros, o salário não chega ao fim do mês
BTG Pactual amplia funcionalidades da conta internacional com câmbio instantâneo e transferência de ativos no exterior
As novidades incluem câmbio com liquidação entre 9h15 e 17h e solicitação digital de transferência de custódia, com leitura automática de documentos
CNH gratuita: como funciona a nova lei que abre as portas para quem quer tirar a carteira de habilitação sem gastar nada
Lei sancionada pelo governo oferece CNH gratuita a pessoas de baixa renda e abre as portas para milhares de brasileiros no mercado de trabalho