Fundo imobiliário BRCR11 fecha acordo de R$ 755 milhões para venda de imóveis; maior parte do dinheiro não deve virar dividendos, mas os rendimentos ainda devem subir

Na esteira de um acordo que vinha sendo costurado há mais de quatro meses, o fundo imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) assinou a escritura de compra e venda para desfazer-se das particpações que detinha em cinco imóveis em São Paulo.

Conforme anunciado em novembro e confirmado em fato relevante na última sexta-feira (15), o FII de lajes corporativas receberá R$ 755 milhões de um comprador não identificado. A notícia impulsiona o desempenho do BRCR11 nesta segunda-feira (18): por volta das 11h05, as cotas subiam 1,5% na B3.

A transação inclui fatias nos edifícios Brazilian Financial Center, Burity, Cidade Jardim, Transatlântico e Volkswagen, todos localizados em bairros de alto padrão na cidade de São Paulo.

Quando concluído o negócio, o fundo ainda permitirá com 10 ativos no portfólio, sendo a maioria deles edificações do tipo AAA — ou triple A, como são chamados os prédios construídos com nível máximo de qualidade e tecnologia.

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Por que o BRCR11 vendeu os imóveis

Vale relembrar que o BRCR11 é um fundo de lajes corporativas que investe justamente em edifícios de alto padrão construtivo nas principais regiões de negócios do Brasil. Por que então o FII decidiu desfazer-se de quase um terço do portfólio?

De acordo com o BTG Pactual, gestor do BRCR11, existem cinco motivos principais para vender a participação nestes cinco prédios corporativos de São Paulo.

O primeiro deles segue a estratégia de desinvestimento parcial em ativos maduros e com atingimento de leasing spread (reajuste real no contrato de aluguel) positivos nos últimos anos. Segundo o BC Fund, isso demonstra “gestão ativa e a geração de valor para os cotistas do fundo”.

Além disso, de acordo com o comunicado, a precificação da transação representa um valor superior à marcação de valor justo dos ativos segundo o laudo anual de avaliação. 

O BRCR11 ainda destaca a conjuntura econômica e as expectativas do mercado para a taxa terminal da Selic em 2024, de algo próximo de 9,0%. 

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Na análise do BC Fund, o percentual resultaria em um custo de dívida ainda superior ao cap rate dos ativos. Por isso, o fundo prefere realizar um desinvestimento parcial de seu portfólio com foco na redução da alavancagem financeira.

Isso porque o fundo imobiliário possui cerca de R$ 920 milhões em obrigações financeiras relacionadas à aquisição de ativos, o que representa um loan to value (LTV) — percentual dos créditos em relação ao valor dos imóveis em garantia — bruto de 25% e a um LTV líquido de 21%. 

“Uma vez que o custo de financiamento vinculado às obrigações do portfólio se encontram superiores ao cap rate associado aos ativos, a destinação de recursos da alienação para a redução das obrigações de financiamento resultará em um destravamento mensal de lucro líquido destinado a distribuição de rendimentos”, disse o fundo do BTG Pactual.

Qual será o impacto nos dividendos do FII?

Por falar em redução das obrigações financeiras, a gestora informa que esse deve ser o destino da maior parte do dinheiro levantado com a venda.

Apesar de não viraram diretamente dividendos, o BTG destaca que a resultará em um "destravamento do resultado passível de distribuição de rendimentos mensal", relembrando ainda que a despesa financeira das obrigações se encontram em patamares superiores ao cap rate dos ativos desinvestidos.

A estimativa de lucro com a transação é de R$ 32,2 milhões. O cálculo já considera a atencipação das despesas financeiras e o movimento de reorganização do fundo.

De acordo a gestão, os valores serão distribuídos aos cotistas conforme a regulamentação aplicável — os FIIs são obrigados a distribuírem, no mínimo, 95% do resultado apurado em regime de caixa no semestre.

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BRCR11 quer fazer amortização parcial

Além dos dividendos maiores, os cotistas do BRCR11 também podem receber em breve cotas de outro FII, o CENESP (CNES11), que é dono de um imóvel homônimo.

A administração do fundo convocou uma assembleia para debater a proposta de amortização, que envolve a transferência direto de cotas do CNES11 para os mais de 148 mil cotistas do BTG Pactual Corporate Office Fund.

Segundo a gestão, o objetivo da operação é seguir otimizando ambos os fundos, finalizando o processo de consolidação da carteira do BRCR11 em ativos do tipo A+ e AAA e permitindo uma "melhor análise dos portfólio para precificação".

Outro argumento favorável é de que a amortização gerará maior liquidez para os cotistas do CNES11, que atualmente possui apenas 1,6 mil investidores em sua base.

Por fim, a gestora alega que o movimento permitirá destravar a rentabilização do Cenesp, atualmente feita por meio de locação, via exploração do potencial construtivo do portfólio.