Fundo de lajes corporativas, BRCR11 pode embolsar R$ 755 milhões com venda de participação em imóveis em São Paulo

O fundo imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) pode engordar o caixa em R$ 755 milhões com a venda de imóveis de seu portfólio em São Paulo.

O FII fechou um Memorando de Entendimentos (MOU) — uma espécie de acordo de compromisso — para vender toda a participação, direta e indireta, em cinco ativos de seu portfólio. 

O fundo pretende se desfazer das fatias nos edifícios Brazilian Financial Center, Burity, Cidade Jardim, Transatlântico e Volkswagen, todos localizados em bairros de alto padrão na cidade de São Paulo.

Vale destacar que o FII não revelou o nome do potencial comprador das participações nos empreendimentos corporativos.

Considerado um dos maiores fundos imobiliários da B3, o BC Fund é um fundo de lajes corporativas que investe em edifícios de alto padrão construtivo nas principais regiões de negócios do Brasil.

Com mais de 152 mil cotistas, o BRCR11 entregou um retorno com dividendos (dividend yield) de 9,5% nos últimos 12 meses encerrados em outubro. Na B3, porém, o FII acumula retorno negativo de 11,87% em um ano. 

• Leia também: Analistas de 12 corretoras indicam os melhores fundos imobiliários (FIIs) para investir em novembro; confira os vencedores 

Os detalhes da venda de imóveis do BRCR11

Com valor total de R$ 755 milhões, o negócio envolvendo a venda da fatia do BRCR11 em ativos possui um cap rate (taxa de capitalização, em português) estimado de 8,0%.

Vale ressaltar que o cap rate mede o retorno de um investimento imobiliário através da relação entre a receita gerada pelo ativo e o preço de venda. Isso significa que, quanto maior for a quantia recebida pelo vendedor, menor o indicador.

Vale destacar que o negócio ainda poderá ser acrescido de uma parcela complementar, a depender da eficiência encontrada na estrutura da transação. 

Do total, cerca de 70% do montante será pago para o FII BTG Pactual Corporate Office Fund à vista assim que a operação for concluída. 

Enquanto isso, a parcela remanescente de 30% será paga a prazo em duas vezes, com correção pelo CDI. 

A primeira será depositada no final do primeiro ano que sucederá o fechamento da transação, enquanto a segunda deverá ser paga ao final do 24º mês. 

Vale destacar que a conclusão da venda pelo BRCR11 depende do cumprimento de condições típicas deste tipo de negócio, como a renúncia ao direito de preferência de locatários e condôminos dos imóveis e assinatura de documentos definitivos de compra e venda.

VEJA TAMBÉM: Onde investir em novembro: ações, dividendos, FIIs, BDRs, criptomoedas - Veja indicações gratuitas

Por que o BRCR11 pensa em vender os imóveis

De acordo com o BTG Pactual, gestor do BRCR11, existem cinco motivos principais para o fundo vender a participação nestes cinco prédios corporativos de São Paulo.

O primeiro deles segue a estratégia de desinvestimento parcial em ativos maduros e com atingimento de leasing spread (reajuste real no contrato de aluguel) positivos nos últimos anos. 

Segundo o BC Fund, isso demonstra “gestão ativa e a geração de valor para os cotistas do fundo”.

Além disso, de acordo com o comunicado, a precificação da transação representa um valor superior à marcação de valor justo dos ativos segundo o laudo anual de avaliação. 

O BRCR11 ainda destaca a conjuntura econômica e as expectativas do mercado para a taxa terminal da Selic em 2024, de algo próximo de 9,0%. 

Na análise do BC Fund, o percentual resultaria em um custo de dívida ainda superior ao cap rate dos ativos. Por isso, o fundo prefere realizar um desinvestimento parcial de seu portfólio com foco na redução da alavancagem financeira.

Isso porque o fundo imobiliário possui cerca de R$ 920 milhões em obrigações financeiras relacionadas à aquisição de ativos, o que representa um loan to value (LTV) — percentual dos créditos em relação ao valor dos imóveis em garantia — bruto de 25% e a um LTV líquido de 21%. 

“Uma vez que o custo de financiamento vinculado às obrigações do portfólio se encontram superiores ao cap rate associado aos ativos, a destinação de recursos da alienação para a redução das obrigações de financiamento resultará em um destravamento mensal de lucro líquido destinado a distribuição de rendimentos”, disse o fundo do BTG Pactual.