‘Dividendos estáveis e confiáveis até 2062’: gestor do GRUL11 revela a tese do fundo imobiliário pioneiro que explora galpões no maior aeroporto do Brasil

Em Guarulhos, no maior aeroporto do Brasil e um dos principais da América Latina, o entra e sai de caminhões é tão intenso quanto os pousos e decolagens de aviões. Afinal, o local também é considerado o maior terminal de carga do país.

Apesar disso, o Aeroporto Governador André Franco Montoro não contava com uma infraestrutura logística para dar apoio à separação das cargas, que somaram 644,5 toneladas apenas em 2023. A Icatu Vanguarda, casa com cerca de R$ 50 bilhões sob gestão, enxergou aí uma oportunidade para lançar um fundo imobiliário pioneiro no mercado.

Antes, vale explicar que a falta de infraestrutura ocorria porque a concessão do aeroporto, que foi cedido à iniciativa privada em 2012, termina em 2032. “Construir um galpão logístico exige um prazo muito maior para que o investimento seja amortizado e a operação possa ter viabilidade financeira”, explica Marcus Valpassos, gestor imobiliário na Icatu Vanguarda.

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Valpassos conta que o impasse só foi solucionado em 2020, quando uma portaria permitiu que empresas pudessem operar um ativo em área de concessão por um período superior ao da própria concessão.

“A partir desse momento, abriu-se uma porta maravilhosa. Por motivos óbvios, o Aeroporto de Guarulhos é desesperado por área de logística e hoje conseguimos fazer isso por um prazo de 40 anos”, diz o gestor.

A Icatu não desperdiçou a oportunidade e, junto à gigante canadense Brookfield e à BZLog — empresa nacional que ganhou a licitação para construir no aeroporto —, participou de um projeto para montar os galpões.

As obras de três deles foram concluídas em maio deste ano, e a Icatu lançou em outubro na B3 o Icatu Vanguarda Logístico (GRUL11), um fundo imobiliário pioneiro para comprar, administrar e locar esses imóveis e outros previstos nas próximas fases do projeto.

São galpões inacreditáveis, colados na pista do aeroporto e com aviões ali ao lado, que compramos já construídos e locados. Tínhamos cheque para comprar esse negócio todo aqui, mas entendemos que era uma grande oportunidade, dada a unicidade do produto, para colocar a cara no mercado de capitais por meio de um IPO. Pegamos um mercado dificílimo, mas conseguimos colocar toda a nossa emissão pela qualidade do projeto.

Aluguel mais alto e vacância zerada: as principais vantagens do GRUL11

Para quem perdeu a primeira emissão, é possível comprar as cotas do GRUL11 na bolsa de valores. Além disso, o fundo deve vir novamente a mercado e fazer novos follow-ons no futuro para as próximas fases do projeto, que devem somar 210 mil metros quadrados.

Valpassos, que, junto a Frederico Cunha, é responsável pela gestão do FII, conta que a fase dois já está em obras e fica pronta no final do próximo ano. As próximas etapas são esperadas para 2026 e 2027. A estimativa é que o patrimônio líquido do fundo, atualmente em R$ 236 milhões, suba para R$ 1,2 bilhão após todas as entregas.

“Assim como financiamos e acompanhamos desde a concepção e construção da fase um, estamos financiando 100% das próximas fases. Então vai funcionar exatamente da mesma maneira: assim que os galpões ficarem prontos fazemos uma emissão nova no GRUL11 e arrecadamos o dinheiro para comprá-los conforme eles forem sendo entregues e locados.”

Por enquanto, os três galpões já no portfólio do fundo somam pouco mais de 43 mil metros quadrados e já estão locados por um valor médio de R$ 85 por metro quadrado, cifra muito superior ao mercado comparável nas cidades de Guarulhos e São Paulo.

“A carga saía do avião e não tinha lugar para estocar, é um acúmulo de demanda de décadas que não era atendido. Por isso alugamos inicialmente a R$ 85 o metro quadrado, mas a próxima fase já está pré-assinada a R$ 95, então tem um upside muito bacana aqui”, diz Valpassos.

Entre os maiores inquilinos do GRUL11 estão a Anjun, chinesa que cuida do transporte de encomendas de conterrâneas como a Shein e outras empresas internacionais, além de Mercado Livre, Total Express — transportadora que conta com a Amazon como um de seus investidores —, Latam e Azul.

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Dividendos estáveis daqui até 2062

Com os galpões completamente locados e um acordo de seller financing fechado para incrementar os dividendos no início, o GRUL11 tem distribuído cerca de R$ 0,11 por cota nos últimos meses, com um dividend yield de cerca de 13%. A média deve permanecer nesse patamar ao longo dos próximos nove meses.

Depois, o gestor conta que os dividendos devem entrar “na normalidade”, que é da ordem de R$ 0,07 a R$ 0,08 por cota, corrigidos anualmente pelo IPCA. “Com contratos longos e previsíveis, é um player de dividendo estável e confiável até 2062”, diz o gestor.

Valpassos explica que, como a concessão dos galpões termina em 2062, todas as contas consideram esse período, mas a gestão irá trabalhar para expandir os prazos e continuar explorando no futuro a mina de ouro logística descoberta em meio às pistas de pouso de Guarulhos.

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