Vale a pena comprar imóvel na planta como investimento? Fizemos as contas para você

Entra ano e sai ano, surgem novos produtos financeiros e, ainda assim, o investimento direto em imóveis não perde o posto de um dos favoritos brasileiros. A tradição pesa — aluguel já existia antes da criação da primeira bolsa de valores do país —, mas esse não é o único fator que torna a modalidade tão atrativa.

Segundo uma pesquisa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o investimento em imóveis gerou um retorno médio de 15,3% ao ano na década passada. O percentual soma os ganhos com aluguéis e também a valorização das propriedades no período.

Vale destacar que rendimentos passados não são garantia de rentabilidade futura. Ainda mais considerando o ambiente atual de juros altos, que atrapalha o setor imobiliário e diminui a atratividade de investimentos fora da renda fixa.

Ainda assim, há quem descarte a ideia de comprar títulos de dívida e prefira seguir investindo em imóveis para construir seu patrimônio (literalmente) tijolo a tijolo.

Para esse público, porém, há uma grande dificuldade: o valor necessário para a compra de uma propriedade física — que inclui, além do preço do imóvel propriamente dito, todas as taxas envolvidas no processo — é alto.

Imóvel na planta é uma alternativa para viabilizar a compra de imóveis

Nesse contexto, a comercialização de casas e apartamentos na planta surge como uma alternativa. Como ainda estão em fase construção, empreendimentos do tipo são negociados diretamente com as incorporadoras e o preço pode ser diluído em uma entrada de 20% a 30% do valor total e parcelas mensais e anuais até a entrega da obra.

Como o investidor assume um risco maior ao comprar uma propriedade que ainda não existe — as companhias costumam iniciar as vendas antes mesmo de existir uma fundação no terreno —, o preço do metro quadrado é mais barato na comparação com imóveis prontos na mesma região.

O maior risco, como costuma acontecer, em geral vem acompanhado de uma maior perspectiva de retorno, já que o imóvel na planta costuma ter uma valorização depois de pronto.

De acordo com o índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R ABECIP), calculado com base nos laudos de imóveis financiados por bancos, os empreendimentos residenciais brasileiros ficaram 15,06% mais caros entre fevereiro de 2022 e janeiro deste ano.

Além disso, por se tratar de um imóvel ainda em construção, é possível personalizá-lo para atender as necessidades dos futuros locatários ou para valorizá-lo ainda mais em caso de venda futura.

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Mas há riscos nesse tipo de operação

Se o fato de ainda estar em construção traz vantagens para esse tipo de empreendimento, essa condição também torna o investimento mais arriscado na comparação com uma casa ou apartamento já prontos.

Conforme explica Marcelo Milech, planejador financeiro CFP pela Planejar, o principal risco é de que o imóvel não saia do chão por diversos fatores, como a falência da incorporadora ou problemas de documentação e alvarás necessários para a construção. Veja aqui como mitigar os riscos na compra de imóveis na planta.

Outro ponto de atenção é para o atraso na entrega. Segundo a lei 13.786, conhecida como “lei do distrato”, as companhias têm, no máximo, 180 dias corridos de tolerância para entregar as chaves ao comprador.

Apesar de trazer mais segurança jurídica para a negociação, o prazo é longo e pode atrapalhar os planos e a rentabilidade do investidor.

Como calcular o retorno de um imóvel na planta

Por falar nisso, a rentabilidade prevista deve ser um dos fatores chaves na hora de decidir se vale a pena ou não investir em um imóvel na planta.

Não existe uma fórmula específica para a projeção de lucros nesse cenário, mas, segundo Milech, podemos “pegar emprestada” a estrutura do cálculo de cap rate — ou taxa de capitalização — para uma aproximação. 

O indicador mede o retorno do capital investido em imóveis prontos por meio da relação entre o valor do empreendimento e os aluguéis recebidos em 12 meses.

No caso dos imóveis na planta, o planejador explica que é necessária uma adaptação na fórmula: ao invés de aluguéis recebidos, o investidor deve utilizar uma projeção com base na média dos valores de locação de imóveis com características semelhantes e na mesma região.

Feito isso, basta dividir a cifra de aluguéis pelo valor de mercado para chegar à taxa anualizada de retorno prevista. Com este indicador em mãos, o possível comprador consegue avaliar melhor a relação entre risco e rendimento do empreendimento.

Vale destacar que, apesar de fornecer parâmetros importantes para a análise do investidor, a conta não considera a valorização do imóvel na planta ao longo do tempo — um elemento que pode compensar um cap rate baixo. Essa valorização, porém, é difícil de mensurar por ser afetada por uma série de fatores macro e microeconômicos.

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Qual é o retorno mínimo para o investimento desse tipo?

De volta ao cálculo, Milech aconselha que a taxa obtida pelo potencial comprador seja comparada com o investimento que é considerado o de menor risco no Brasil, os títulos do Tesouro Direto. E não é qualquer título, mas um de longo prazo, superior a 10 anos, e indexado à inflação.

Os critérios servem para aproximar a base de comparação do horizonte de investimento em imóveis e também dos contratos de locação, que costumam ser reajustados pelo IPCA ou IGPM — os dois principais índices de inflação brasileiros.

“Hoje, para que o custo de oportunidade do investimento em um imóvel valha a pena, o cap rate deve ser de, no mínimo, 6% ao ano. Esse é o percentual que obtemos atualmente em uma NTN-B [Tesouro IPCA+] com vencimento em 2035”.

Um exemplo prático de como calcular o retorno

Para ilustrar a situação, utilizaremos como exemplo um apartamento na planta de 36 metros quadrados e um dormitório localizado no Tatuapé, bairro na zona leste da cidade de São Paulo. A construtora oferece o empreendimento por R$ 229 mil, sem considerar eventuais taxas e custos com cartório.

Uma pesquisa em sites de locação online mostra que o preço médio de locação de imóveis com características semelhantes na região está em R$ 2.375. A maioria dos apartamentos oferecidos está mobiliado, por isso também é preciso considerar esse custo — que gira em torno de R$ 7 mil para móveis e eletrodomésticos básicos de acordo com plataformas de comparação de preço.

Dividindo a média dos valores de locação pela soma do custo do imóvel e mobília, chegamos a um cap rate de 12%. O percentual é quase o dobro do retorno mínimo estabelecido por Milech por oferecer mais riscos do que um título do tesouro, especialmente o de que o empreendimento não seja entregue.

Além disso, para chegar a essa taxa de retorno, o investidor teria de pagar o apartamento e os móveis à vista ou obter um financiamento sem nenhum tipo de juros ou correção monetária — algo impossível nesse mercado.

Mesmo nas negociações diretas com as construtoras, as parcelas mensais costumam ser corrigidas por algum índice ligado à construção. O mais utilizado é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que acumula alta de 8,64% nos últimos 12 meses.