O que coloca São Paulo e Nova York na mesma faixa de risco de se transformarem em bolha imobiliária

Ainda que muito se discuta sobre os altos preços de aluguéis e compra de imóveis em São Paulo, a capital paulista — ainda — não se transformou em uma bolha do mercado imobiliário.

Segundo a edição deste ano do Índice Global de Bolha Imobiliária do UBS, o mercado imobiliário da cidade atualmente está “avaliado de forma justa”.

Porém, isso não significa que não haja preocupações. Na realidade, assim como Madri e Nova York, há um risco moderado de que São Paulo vire uma bolha. 

Isso porque, nas três cidades, os preços reais das casas continuaram a subir a um ritmo considerável ao longo do último ano.

“Embora o crescimento econômico provavelmente deva estabilizar, a melhoria gradual das condições de financiamento poderá impulsionar o mercado imobiliário nos próximos trimestres”, afirma.

Além do mercado imobiliário de São Paulo

Mas, na contramão de “Éssipê”, a tendência é de queda nos desequilíbrios dos mercados imobiliários mundiais, segundo o levantamento.

De junho de 2022 a meados deste ano, os preços reais da habitação nas cidades caíram em média 5% — e, nas contas do UBS, é provável que haja mais quedas nos preços.

“Em termos ajustados pela inflação, os preços estão na verdade 5% mais baixos agora do que em meados de 2022”, afirma Claudio Saputelli, chefe de Real Estate do UBS Global Wealth Management. 

“Em média, as cidades perderam a maior parte dos ganhos reais de preços obtidos durante a pandemia e estão agora novamente perto dos níveis de meados de 2020.“ 

Vale destacar que o estudo analisou os preços dos imóveis residenciais em 25 grandes cidades do mundo. 

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O risco de bolha nos mercados imobiliários mundiais

Segundo a pesquisa, o aumento global da inflação e das taxas de juros nos últimos dois anos levou a um “declínio acentuado” dos desequilíbrios imobiliários dos centros financeiros globais.

Na leitura deste ano, apenas Zurique e Tóquio permaneceram na categoria de risco de bolha imobiliária. Em 2022, o número de cidades em alto risco chegava a nove.

Antes em zona de risco de bolha, as cidades de Toronto, Frankfurt, Munique, Hong Kong, Vancouver, Amsterdã e Tel-Aviv estão marcadas apenas como “territórios supervalorizados” agora.

A faixa de municípios sobrevalorizados ainda inclui os mercados imobiliários de Miami, Genebra, Los Angeles, Londres, Estocolmo, Paris e Sydney.

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Preços de moradia

De acordo com o estudo do UBS, o crescimento dos preços das moradias foi impactado pelo aumento dos custos de financiamento. Vale lembrar que as taxas médias de hipotecas quase triplicaram desde 2021 na maioria dos mercados. 

O crescimento anual dos preços nominais nas 25 cidades analisadas estabilizou, após registrar um forte aumento de 10% na leitura anterior. 

Na visão do UBS, a inflação é um dos fatores que reduz o risco de bolha nos mercados imobiliários globais.

“A queda acentuada dos desequilíbrios não foi apenas impulsionada pela descida dos preços da habitação, mas também pelo crescimento do rendimento e das rendas impulsionado pela inflação”, afirma o banco, em relatório. 

Isso porque, à medida que o crescimento dos empréstimos hipotecários caiu pela metade desde junho de 2022, a dívida das famílias em relação ao rendimento também diminuiu, segundo o estudo.

Com isso, o crescimento nominal das rendas aumentou e foi positivo nas 25 cidades analisadas.

Vale ressaltar que o crescimento do rendimento impulsionado pela inflação e as correções de preços de habitação não foram suficientes para melhorar a acessibilidade nos mercados imobiliários. 

Em média, a quantidade de espaço habitacional que é financeiramente acessível para um trabalhador de serviços qualificado ainda é 40% menor do que antes do início da pandemia.

Segundo o UBS, novas queda nos preços reais de habitação podem acontecer se os países mantiverem as taxas de juro nos patamares elevados atuais.