Pátria reage contra oferta hostil da Capitânia pelo fundo imobiliário (FII) PATC11. Como ficam os investidores?

Os telespectadores brasileiros estão ansiosos pela estreia (e as tretas) de mais uma edição do Big Brother Brasil. Mas, para quem acompanha o mercado de fundos imobiliários (FIIs), o fogo no parquinho já está acontecendo há alguns dias e fica cada dia mais intenso.

Tudo começou quando a Capitânia Investimentos anunciou a intenção de fazer uma Oferta Pública de Aquisição de Cotas (OPAC) do Pátria Edifícios Corporativos (PATC11).

Como a operação não foi negociada com o Pátria Investments, gestor do FII, temos aqui um típico caso de oferta hostil, que costuma ser mais comum em empresas com ações na bolsa.

Pouco mais de uma semana após a oferta da Capitânia ser aprovada pela B3, o Pátria decidiu reagir e declarou publicamente que considera a operação desvantajosa para os cotistas.

Em um comunicado divulgado na última sexta-feira (14), a gestora negou qualquer participação na oferta - feita por meio de fundos geridos pela Capitania e que detêm 44,52% das cotas do PATC11 - e reforçou que os investidores minoritários não são obrigados a vender suas cotas.

Barato demais para vender

O primeiro ponto que desagrada o Pátria é o preço oferecido na oferta: segundo o edital, a Capitânia pagará R$ 65 por cota a ser adquirida em leilão.

Apesar de se aproximar da cotação atual no mercado - a cota é negociada a R$ 65,57 nesta segunda-feira (17), com alta de 0,43% -, o preço está distante do valor patrimonial do fundo.

De acordo com a Pátria, na data base de 31 de dezembro do ano passado, o indicador estava em R$ 86,51 por cota. Ou seja, há um desconto de 25% em relação ao valor oferecido para a venda.

A avaliação dos imóveis do portfólio, em R$ 13.315/m², também fica de 42% a 53% abaixo do custo de reposição. “Uma adesão à oferta significa renunciar ao investimento no fundo em um de seus vales históricos de preço, movimento injustificável sob qualquer análise de fundamento imobiliário”, destaca o comunicado.

Jovem demais para morrer

Um dos objetivos por trás da proposta da Capitânia é destravar o valor do investimento. Para isso, a gestora deixou claro que pretende liquidar o FII após a compra e capturar os ganhos com a venda de aproximadamente R$ 300 milhões em ativos imobiliários.

E esse é outro ponto fraco da oferta na visão da Pátria. Para eles, uma transação dessa magnitude em um ano ainda assombrado pela pandemia de covid-19, a chegada das eleições e o ciclo de alta dos juros “não deve maximizar os ganhos ao investidor”. 

Para reforçar que a liquidação seria precoce, a gestora defende que o FII pode se valorizar muito no médio prazo: “O PACT11, desde meados de 2021, está totalmente alocado, com um portfólio de ótimos ativos a preços competitivos, contratos saudáveis e bons inquilinos”.

Além disso, ainda segundo o comunicado, a gestão conta com um pipeline robusto para novas transações, “a ser continuamente trabalhado até que se abra uma janela para novas captações e/ou se desenhe uma estrutura de alavancagem adequada”.

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E o investidor?

É claro que, sendo um produto importante da casa, a Pátria Investimentos defenderia com unhas e dentes a permanência dos investidores para a manutenção do PACT11.

Mas, para quem não se convenceu com os argumentos e está interessado em vender suas cotas, o leilão está marcado para a próxima segunda-feira (24).

No caso do investidor que decidir não vender suas cotas e permanecer no PACT11, há dois cenários mais prováveis para o futuro caso a OPAC da Capitânia tenha sucesso.

O primeiro é a possibilidade de lucrar com a venda futura dos ativos do fundo, caso a Capitânia seja capaz de vendê-los em condições melhores.

Já o segundo cenário considera que, em caso de imprevistos na negociação dos imóveis, os investidores terão que lidar com um ativo com baixa (ou nenhuma) liquidez no mercado até que o impasse seja solucionado.