Dois mil e vinte não foi o ano de muita gente. E quando se trata de investimentos, certamente não foi o ano dos fundos imobiliários. Após cinco anos de alta, o Índice dos Fundos Imobiliários (IFIX) terminou 2020 em baixa de 10,24%, ocupando a infame posição de pior investimento do ano.
Apesar de ter se recuperado um pouco da queda durante a crise do coronavírus nos meses de fevereiro, março e abril - no pior momento, o IFIX chegou a cair mais de 30% - os fundos imobiliários ainda não conseguiram voltar para o positivo.
Os mais machucados foram os fundos de shoppings, atingidos diretamente pelas medidas de distanciamento social e que ainda se veem às voltas com eventuais fechamentos do comércio - Belo Horizonte e Manaus, por exemplo, já impuseram novas restrições que afetaram os shoppings.
Os fundos de lajes corporativas também foram abalados com a adoção do home office em larga escala e a perspectiva de inadimplência dos inquilinos e devolução de escritórios, devido à crise econômica.
Embora as duas últimas previsões não tenham se concretizado, a alta real dos aluguéis, que o mercado aguardava ansiosamente antes da crise, não deve mais se ocorrer, em razão do home office, seja ele permanente ou não.
Por outro lado, os segmentos de logística e recebíveis imobiliários resistiram bem durante o ano que se passou. Embora tenham fechando 2020 com retorno acumulado negativo, muitos dos fundos desses segmentos tiveram desempenhos brilhantes.
Os galpões logísticos, pelos seus contratos atípicos de longo prazo e pelo avanço do e-commerce; os fundos de recebíveis, por terem resistido à crise sem aumento significativo da inadimplência e terem aumentado os retornos em razão da alta do IGP-M, principal indexador dos papéis das suas carteiras.
Quatro dos cinco fundos imobiliários mais valorizados de 2020 eram fundos de CRI. A exceção foi o Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11):
- Hectare CE (HCTR11): +59%
- Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11): +32%
- Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11): +18%
- REC Recebíveis Imobiliários (RECR11): +16%
- Barigui Rendimentos Imobiliários I (BARI11): +15%
Apesar do mau desempenho geral dos fundos imobiliários em 2020, os juros baixos levaram novos investidores a esse mercado, que finalmente atingiu mais de um milhão de cotistas. Também surgiram novidades no mercado de FII, como a possibilidade de se alugar as cotas e o ETF de IFIX.
Além disso, a queda generalizada nos preços abriu oportunidades nos fundos que já são negociados em bolsa. Para os FII com ativos de melhor qualidade, diversificados e menos afetados pelo coronavírus, um preço menor significa que o potencial de retorno, em dividendos distribuídos, ficou mais atrativo, mesmo que o juro suba um pouco em 2021, como é esperado.
O Santander fez um levantamento com informações da Broadcast mostrando o desempenho de cada segmento do IFIX em 2020 e o retorno percentual (yield) anualizado médio aos preços do fim do ano passado.
Repare que em quase todos os segmentos, o retorno equivale a três vezes ou mais a Selic de 2%. E isso isento de imposto de renda, como normalmente ocorre com os rendimentos distribuídos por FII. A exceção são os fundos de shoppings, cujas receitas ainda sofrem com a pandemia, e que de fato não estão entre as melhores pedidas para 2021 - ainda.
| Segmento | Rentabilidade em 2020 | Retorno anualizado médio |
| Shoppings | -21,41% | 4,51% |
| Fundos de fundos | -18,54% | 7,43% |
| Lajes corporativas | -16,24% | 7,82% |
| IFIX | -10,24% | 6,89% |
| Híbridos/outros | -9,16% | 6,40% |
| Logístico/industrial | -6,37% | 6,09% |
| Ativos financeiros (recebíveis) | -0,84% | 9,79% |
As perspectivas dos especialistas para os fundos imobiliários em 2021 é positiva. O mês de dezembro já deu uma amostra disso: o início da vacinação contra o coronavírus em diversos países e definições melhores quanto ao Brexit e a presidência americana animaram os mercados, levando os ativos de risco fecharem o mês com fortes valorizações.
Os FII acompanharam. O IFIX subiu 2,19% em dezembro. O risco da pandemia ainda preocupa, bem como a trajetória de juros no Brasil, com todo o risco fiscal. Ainda assim, neste ano a economia deve se sair melhor e a covid-19 deve ao menos começar a ser debelada ao redor do mundo, o que favorece os ativos de risco, incluindo o mercado imobiliário.
Na reportagem sobre FII da nossa série sobre Onde Investir em 2021, eu faço um balanço do mercado de fundos imobiliários em 2020 e falo das expectativas dos especialistas para 2021, bem como os segmentos e fundos mais promissores para o ano.
Os fundos imobiliários preferidos de janeiro
Mais uma vez, o fundo queridinho das corretoras para o mês foi o BTG Pactual Logística (BTLG11), o mesmo de dezembro e um dos mais indicados em todo ano de 2020. O fundo de galpões logísticos do BTG apareceu três vezes entre os top 3 das corretoras em janeiro.
Outros quatro fundos receberam duas indicações cada. Dois deles já são habitués por aqui e também estiveram entre os mais indicados de dezembro: o TG Ativo Real (TGAR11) e o CSHG Logística (HGLG11).
O fundo preferido das corretoras no ano passado também voltou à lista dos mais indicados: o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11).
Finalmente, temos um novato entre os mais recomendados: o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11).
Confira a seguir os três fundos preferidos de cada corretora entre os FII indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para janeiro. A corretora Necton não participou neste mês, e a Genial, que começou recentemente sua carteira recomendada de FII, estreou entre as participantes.
BTG Pactual Logística (BTLG11)
O fundo mais indicado para janeiro e segundo mais indicado de 2020 fechou o mês de dezembro em alta de 1,85%, acumulando retorno de 6,4% no ano passado, já considerando os dividendos distribuídos.
Neste mês o fundo de logística do BTG figura nos top 3 da Ativa, do Santander e da Guide.
O fundo é atualmente dono de 12 galpões logísticos nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Ceará, e tem, entre seus locatários, empresas como BRF, Femsa (fabricante da Coca-Cola), Natura e Itambé.
Cerca de 70% da sua receita advém de contratos atípicos de locação, considerados mais defensivos.
Eu conversei com o analista do Santander, Felipe Vaz, para a matéria da série Onde Investir, e ele disse, sobre o BTLG11, que o fundo não está barato, sendo negociado em linha com o seu valor patrimonial.
Mesmo assim, Vaz considera que o portfólio diversificado de imóveis e inquilinos de alta qualidade pode render um dividendo em torno de 6,5% ao ano, acima da média do segmento logístico, atualmente em 6,1% ao ano.
O BTLG11 é também um dos fundos preferidos do BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11). O BCFF11 foi o FII mais indicado do ano passado, mas terminou 2020 com uma perda acumulada de cerca de 4%.
Para a matéria da série Onde Investir, Fernando Crestana, sócio da área imobiliária do BTG Pactual, me disse que o BCFF11 tem uma boa exposição ao fundo de logística da casa, que ainda deve ver algum ganho de capital. Segundo o último relatório gerencial do BCFF11, o BTLG11 tem a sexta maior participação na sua carteira (4,2%).
Retrospectiva
Em dezembro, o BTLG11 fundo campeão de indicações no mês, fechou com alta de 1,85%. Veja na tabela a seguir o desempenho de todos os fundos dos top 3 das corretoras no mês passado:
Carteiras recomendadas completas das corretoras
Quase todas as carteiras recomendadas das corretoras que participaram da matéria dos FII do mês no ano passado tiveram desempenho negativo no acumulado do ano. O melhor desempenho foi o da carteira voltada para renda da Necton, que teve retorno positivo de 1,63%. Trata-se de uma carteira com fundos imobiliários menos voláteis e com potencial de pagarem bons dividendos.
Eis os desempenhos em 2020 de todas as carteiras completas das corretoras que participaram da matéria dos FII do mês no ano passado:
- Carteira Necton renda: +1,63%
- Carteira Necton ganho de capital: -1,27%
- Carteira Ativa Investimentos: -3,00%
- Carteira Terra Investimentos: -5,35%
- Carteira Guide Investimentos: -6,10%
- Carteira Santander: -6,76%
- Carteira Mirae: -9,10%
O Banco Inter não enviou o desempenho da sua carteira recomendada completa em 2020.
Veja, a seguir, as carteiras recomendadas completas das corretoras participantes deste mês para janeiro:
