Fundos imobiliários estão em crise, ou se tornaram ótima oportunidade de investimento?

Tem muita gente que acredita que os únicos investimentos sérios que existem são imóvel e terreno.

Títulos do Tesouro? Não!

Ações? Essas nem pensar!

Meu sogro é um bom exemplo.

Já até tentei explicar que no mercado de ações você tem a chance de investir nas melhores companhias do país e ter direito a receber parte do lucro delas no final do ano, e também fiz questão de deixar claro que quase todo o meu patrimônio está investido em fundos de ações e multimercados. No entanto, acredito que não fui bem sucedido na tarefa de convencê-lo. 

Outro dia mesmo ele estava me contando os planos de construir uma pensão para viver dos aluguéis quando se aposentar.

Eu até ofereci ajuda no que fosse necessário, mas enquanto ele falava, eu só conseguia pensar nos juros do financiamento do terreno, nos impostos de transferência, na taxa de registro, nos atrasos que sempre acontecem em qualquer construção e, por último mas não menos importante, na enorme dor de cabeça que deve ser cuidar de dezenas de inquilinos ao mesmo tempo. 

Ainda bem que existe uma forma muito mais simples de investir em imóveis do que com essa burocracia e chateação toda.

Fundos Imobiliários 

Se você é como o meu sogro e acredita que os únicos investimentos interessantes que existem são imóveis e a renda recorrente de aluguéis que eles podem proporcionar, a Bolsa de Valores também é o lugar certo para você. 

Muita gente já ouviu falar nos tais Fundos Imobiliários, popularmente conhecidos como FIIs, que também são negociados na B3. 

Os FIIs são uma espécie de condomínio de investidores. Cada um investe um pouquinho, toda a grana é reunida e utilizada para comprar ou construir novos imóveis (prédios, escritórios, shoppings, etc), que são posteriormente locados.

As receitas dos aluguéis desses imóveis são então divididas e distribuídas para os investidores com uma regularidade definida para cada fundo – mensal, na maioria dos casos. 

Perceba que eu não falei nada sobre financiamento, taxas e mais taxas de transferência e registro, e nem sobre a administração de inquilinos. 

Para começar, ao contrário da compra de um imóvel como pessoa física que vai demandar um enorme investimento da sua parte e, provavelmente, a assunção de uma grande dívida também, no caso dos fundos imobiliários você pode começar a investir com apenas R$ 100.

E quem lida com toda a chatice da administração condominial e dos inquilinos é o gestor do fundo.

O trabalho dos cotistas é tão "difícil" quanto esperar os rendimentos caírem na conta uma vez por mês.

Bom né?

Mas calma, porque fica ainda melhor: ao contrário dos aluguéis, sobre os quais você precisa pagar imposto de renda qualquer que seja o valor recebido, o rendimento dos FIIs é isento de tributação. 

Isso ajudou essa categoria de ativos a deixar o Ibovespa comendo poeira nos últimos dez anos.

Isso pode mudar – falaremos mais sobre o assunto logo abaixo –, mas, neste momento, o único imposto que o investidor precisa pagar é sobre uma eventual venda das cotas por um preço maior do que o de aquisição, similar ao que acontece quando você vende um imóvel depois de ele ter se valorizado.

Isso normalmente acontece quando o fundo está performando bem, investindo nos imóveis certos e conseguindo manter uma taxa de vacância controlada. 

Um dia eu convenço meu sogro!

Crise ou oportunidade?

No entanto, eu sei que, diferente do meu sogro, você tem muito interesse em investimentos que possam trazer um bom retorno, não é mesmo?

Pois bem, saiba que este é um ótimo momento para investir nesse tipo de ativo. 

"Mas, Ruy, outro dia mesmo o Paulo Guedes entregou uma proposta de Reforma que pode passar a tributar os rendimentos, hoje isentos, em 15%!"

Sim, você tem toda a razão!

E por que este seria um bom momento, então?

Primeiro porque muitos FIIs já caíram bem depois que a proposta foi entregue na Câmara, fazendo com que os rendimentos continuassem interessantes mesmo em um cenário de aumento em sua tributação. 

Aliás, ao contrário do Ibovespa, que já superou os níveis pré pandemia, o IFIX – que mede o desempenho dos FIIs – ainda nem chegou perto dos níveis do início de  2020. 

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Como eu sempre gosto de lembrar, se o rendimento cai, mas o preço ativo acompanha a queda, o yield ainda se mantém atrativo. 

Mas não é só por causa da queda recente que eu estou dizendo que esta é uma boa oportunidade. 

Apesar de todo o desconforto com a proposta inicial de taxação dos FIIs, ainda não temos absolutamente nada definido e nada impede que a decisão seja revertida no Congresso.

Para começar, os FIIs são uma classe muito importante para o mercado de capitais e para o pequeno investidor Pessoa Física no Brasil, que não confia ou não gosta muito do investimento em ações e acabou encontrando nos rendimentos mensais desses fundos uma importante fonte de renda extra ou de complemento de aposentadoria — neste caso, a taxação vai claramente contra a ideia do governo de tributar os mais ricos. 

Outro ponto que pode pressionar por uma decisão mais favorável aos investidores de FIIs é que esta é uma fonte importante de financiamento para o setor de construção civil, que tem um impacto muito positivo sobre o PIB e número de empregos no país. A tributação, neste caso, certamente afastaria investidores e  poderia acabar freando a atividade econômica.

Será que o R$ 1,5 bilhão arrecadado – em sua maioria de pequenos investidores – frente ao risco de se provocar uma perda de renda e desaceleração do investimento em construção realmente vale a pena? 

São perguntas ainda muito difíceis de responder. Mas que neste momento estão sendo levadas para a equipe econômica como fortes argumentos para que a decisão seja revertida. 

Ou seja, o que temos hoje é um cenário em que o mercado já passou a precificar e grande parte o aumento da taxação – mas cuja decisão ainda tem chances de ser revertida. 

Na pior das hipóteses, as cotas se desvalorizam um pouco – mas continuam pagando bons rendimentos nos níveis atuais. Na melhor, além dos rendimentos isentos, você ainda pode aproveitar uma valorização das cotas, já que devemos ter a retomada da procura por esses ativos. 

Esse é o tipo de assimetria que todo investidor deveria buscar para colocar as chances de ganhar dinheiro a seu favor. 

Pouco mais para cair, bem mais para subir. Gostamos disso!

E ainda se aproveitam da reabertura...

Ah, e é muito importante lembrar que os fundos imobiliários também têm tudo para se aproveitar da própria reabertura da economia, com a volta das pessoas para os escritórios, shoppings e outros empreendimentos afetados pela pandemia. 

Todas essas perspectivas têm deixado o Caio Araújo, especialista em Fundos Imobiliários na Empiricus, muito animado com este mercado para os próximos meses. 

Aliás, ele separou três Fundos Imobiliários com ótimos preços neste momento que, além de rendimentos elevados, ainda têm boas chances de se valorizarem caso tenhamos desdobramentos positivos para os FIIs em Brasília.

Se quiser conferir essas oportunidades, deixo aqui o convite. 

Um grande abraço e até a próxima!