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2021-07-09T13:47:50-03:00
Julia Wiltgen
Julia Wiltgen
Jornalista formada pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) com pós-graduação em Finanças Corporativas e Investment Banking pela Fundação Instituto de Administração (FIA). Trabalhou com produção de reportagem na TV Globo e foi editora de finanças pessoais de Exame.com, na Editora Abril.
FII DO MÊS

Os melhores fundos imobiliários para investir em julho, segundo 10 corretoras

Campeão de indicação do mês combina diferentes estratégias e já havia ficado entre os mais recomendados para junho

9 de julho de 2021
5:30 - atualizado às 13:47
Selo Melhores Fundos Imobiliários 2
Imagem: Montagem Andrei Morais / Shutterstock

O mês de junho coroou um primeiro semestre difícil para os fundos imobiliários.

Os FII já vinham apanhando com o início do novo ciclo de alta dos juros e o mau desempenho dos segmentos mais afetados pela pandemia de covid-19 - como shopping centers e escritórios.

Também pairava sobre o mercado a ameaça de tributação dos rendimentos distribuídos pelos fundos, hoje isentos de IR.

Pois em junho o Banco Central não só fez mais um ajuste forte da Selic, de 0,75 ponto percentual, como deixou contratada para a próxima reunião do seu Comitê de Política Monetária (Copom) mais uma alta de 0,75 ponto ou mais.

Quanto à tributação, o governo realmente incluiu a taxação dos dividendos dos FII na sua proposta de reforma do imposto de renda, segunda etapa da reforma tributária, enviada ao Congresso.

Como resultado, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) fechou o mês com um tombo de 2,19%, acumulando perda de cerca de 4% no ano.

Os juros mais altos diminuem a atratividade dos fundos imobiliários por basicamente dois motivos: primeiro, porque aumentam os retornos dos ativos de renda fixa, que têm menos risco, reduzindo sua diferença em relação aos retornos percentuais dos FII; segundo porque juros mais altos encarecem o crédito, e o setor imobiliário depende profundamente de financiamento de longo prazo.

Os FII mais beneficiados nesse cenário são aqueles que investem em renda fixa, por meio dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), cujos retornos aumentam com a alta de juros e inflação. No entanto, boa parte do mercado - e do próprio IFIX - é composta por fundos que investem diretamente em imóveis, seja para aluguel, seja para compra e venda ou desenvolvimento imobiliário.

Já a tributação do rendimento dos FII acaba com um dos maiores fatores de atração da pessoa física para este investimento. A isenção de IR sobre esses dividendos contribui para a atratividade dos retornos dos fundos, que vão diminuir um pouco, caso a proposta do governo seja aprovada pelo Congresso. A alíquota proposta pela equipe econômica é de 15%.

A redução do imposto sobre ganho de capital com a venda das cotas de 20% para 15%, também incluída na proposta do governo, acabou ficando eclipsada, uma vez que quem investe em FII geralmente movimenta pouco suas cotas, priorizando o investimento de longo prazo para obter renda.

Nas suas carteiras recomendadas para julho, os analistas das diferentes corretoras acompanhadas pelo Seu Dinheiro destacam que ainda há muita discussão a ser feita até uma possível aprovação das regras de tributação de FII.

Em segundo lugar, lembram que, mesmo com a tributação, os fundos imobiliários ainda têm "gordura para queimar", se mantendo atrativos ante os títulos públicos atrelados à inflação.

A corretora Órama, por exemplo, diz que o spread (diferença) histórico do mercado de FII em relação aos juros reais de longo prazo (remuneração dos títulos públicos atrelados à inflação de longo prazo) gira em torno de 2,5% a 3,0% ao ano. Considerando uma alíquota de IR de 15% sobre os rendimentos, o spread líquido médio cai para 2,1% a 2,6%, mantendo-se interessante.

Os fundos imobiliários preferidos para julho

Para julho, três corretoras mantiveram seus top 3 inalterados, enquanto as demais mexeram bastante nas suas seleções, resultando em uma variedade maior de indicações que no mês passado.

Desta vez, o fundo TG Ativo Real (TGAR11) reinou sozinho, com quatro indicações: Ativa, Órama, Santander e Terra. Outros dois FII tiveram duas menções cada: o TRX Real Estate (TRXF11), indicado por Guide e Mirae, e o CSHG Logística (HGLG11), recomendado por Mirae e Terra.

Confira a seguir os três fundos preferidos de cada corretora entre os FII indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para julho:

TG Ativo Real (TGAR11)

O TGAR11 é um fundo híbrido que combina duas estratégias: o investimento em recebíveis, de menor volatilidade e geradores de renda para os cotistas do fundo, o que corresponde a 19% da carteira; e o investimento em desenvolvimento imobiliário, isto é, empreendimentos em obras, com vendas em andamento ou a iniciar - uma das modalidades de investimento imobiliário com maior risco, mas também maior potencial de retorno.

Atualmente, o fundo conta com 135 ativos, e seus terrenos estão localizados em 80 municípios de 17 estados. Seu foco maior em desenvolvimento imobiliário se dá no chamado "cinturão da soja" (Goiânia, parte do Mato Grosso e Maranhão). Recentemente, encerrou sua 10ª emissão de cotas, na qual captou R$ 503 milhões, a serem alocados nos próximos meses.

O TGAR11 aparece nos top 3 de Ativa, Órama, Santander e Terra Investimentos. A Órama cita, entre os pontos positivos do fundo, sua equipe robusta de monitoramento dos recebíveis; adoção de práticas de governança e gestão na estratégia de equity (investimentos diretos em imóveis); rede extensa de relacionamento com incorporadores regionais; e atuação em um nicho de mercado pouco explorado.

O Santander cita ainda, entre as vantagens do fundo, o fato de que a diversificação de projetos e etapas de execução dos ativos da carteira permitem ao fundo entregar um retorno relativamente estável aos cotistas, mesmo com a sua atuação em uma estratégia de desenvolvimento. O banco estima um retorno acima de 10% nos próximos 12 meses.

"O FII destaca-se pelas parcerias estratégicas com players locais para o desenvolvimento dos projetos, proporcionando à gestão melhor conhecimento/capacidade de execução nas regiões em que atua (principalmente no Centro-Oeste). A sua participação majoritária também permite implantar práticas de governança e controle", diz o banco.

Retrospectiva

No mês passado, os movimentos positivos estiveram concentrados principalmente nos fundos de recebíveis imobiliários. O TGAR11, fundo mais indicado para julho e um dos mais recomendados para junho, recuou 4,03%.

Já o BRCO11, também um dos mais recomendados para o mês passado, recuou 7,80%, enquanto o DEVA11 avançou 1,00%. Veja na tabela a seguir o desempenho de todos os fundos dos top 3 das corretoras em junho:

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