A partir deste mês de fevereiro, o Seu Dinheiro passa a publicar, mensalmente, os três fundos imobiliários preferidos das corretoras que divulgam carteiras recomendadas mensais desse tipo de ativo.
As carteiras das corretoras geralmente são compostas de cinco a dez fundos, mas pedimos para os analistas do segmento recomendarem os seus três preferidos exclusivamente para o Seu Dinheiro. Em razão disso, estamos oferecendo esta reportagem como conteúdo especial para os nossos leitores Premium, como você.
Em fevereiro, seis das corretoras com as quais entrei em contato toparam participar do nosso projeto: a Ativa Investimentos, o Banco Inter, a Guide Investimentos, a Mirae, a Necton e a Terra Investimentos.
O queridinho continua
O fundo de investimento imobiliário (FII) mais indicado de fevereiro foi o mesmo de janeiro, quando eu apenas fiz um apanhado geral das carteiras recomendadas completas de quatro corretoras: o CSHG Real Estate (HGRE11), um dos preferidos de três corretoras.
Outros três fundos tiveram duas indicações cada um: o Hedge Top FOFII 3 (HFOF11), o Vinci Shopping Centers (VISC11) e o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11).
Janeiro foi mês de realização de lucros
Os ativos de risco sofreram em janeiro, mês em que as tensões entre Estados Unidos e Irã e o surgimento de um novo tipo de coronavírus na China cobraram o seu preço dos mercados.
Também houve uma certa decepção no mercado local em relação a alguns dados econômicos brasileiros, que acenderam uma luz amarela em relação às perspectivas de recuperação da nossa economia.
Dos investimentos que acompanhamos aqui no Seu Dinheiro, os fundos imobiliários foram os que mais sofreram. O IFIX, índice desse mercado, caiu 3,76% em janeiro, primeira queda mensal em 17 meses.
Em relação aos FII, especificamente, havia ainda outro fator: espaço para realização de lucros, uma vez que esses ativos passaram por um tremendo rali em dezembro. Com todo o pessimismo do mercado no mês, janeiro foi o momento escolhido pelos investidores para embolsar os ganhos obtidos até então.
Os analistas das corretoras, entretanto, permanecem otimistas com o mercado de FII, que deve ser impulsionado pela recuperação econômica e é beneficiado pela Selic na mínima histórica.
Há expectativa em torno de novos lançamentos, abertura de novos FII na bolsa e redução na vacância dos fundos que investem em lajes corporativas, além de aumento nos preços dos aluguéis.
Os rendimentos distribuídos pelos fundos, isentos de IR para a pessoa física, ainda se mostram atrativos frente à taxa básica de juros, que acaba de ser cortada em mais 0,25 ponto percentual, caindo para 4,25% ao ano.
CSHG Real Estate (HGRE11)
O fundo mais indicado do mês passado, o CSHG Real Estate (HGRE11), viu recuo de 0,84% no período, mas continua no topo das indicações. Ele figurou entre os prediletos de três corretoras: Ativa, Mirae e Terra Investimentos. Ele também aparece na carteira recomendada geral do Banco Inter, embora não no seu top 3.
Já a Guide, que recomendou este fundo no mês passado, optou por retirá-lo da carteira em fevereiro, por entender que ele já atingiu seu preço-alvo e que é hora de os investidores que apostaram nele realizarem o lucro. Nos 12 meses terminados em 31 de janeiro, o HGRE11 valorizou cerca de 40%.
O CSHG Real Estate é um fundo de lajes corporativas focado na compra de imóveis para venda ou geração de renda com aluguéis. Tem mais de 20 imóveis na carteira, alugados para mais de 60 locatários, a maioria localizada na cidade de São Paulo. Há também imóveis nas cidades do Rio de Janeiro, Barueri (SP) e Porto Alegre.
O Banco Inter destaca que o fundo continua renovando a carteira, tendo realizado um novo investimento, a compra da Torre Martiniano. Embora a recente aquisição tenha elevado a vacância do fundo para 20%, a demanda aquecida na região central da capital paulista deve levar o fundo a fechar novos contratos em breve, acredita a analista Rafaela Vitória.
Já a Ativa destacou, na sua carteira recomendada de FII deste mês, justamente o segmento de lajes corporativas em São Paulo, que viu uma forte queda na vacância e aumento no preço dos aluguéis no final do ano passado.
Segundo a carteira assinada pelo analista Ilan Arbetman, os fundos imobiliários de lajes corporativas localizadas nas regiões de mais alto padrão de São Paulo vão se beneficiar do poder de negociação pendendo para o lado dos proprietários nas revisionais de contratos e novas locações, dada a demanda aquecida. “Especialistas de mercado preveem aumento entre 10% a 30% nos aluguéis cobrados na área”, diz.
A Ativa destaca, ainda, que o HGRE11, especificamente, tem uma carteira diversificada de imóveis de alto padrão e boa localização, com diversificação também de inquilinos - nenhum dos locatários representa mais do que 15% da receita total do fundo.
Vinci Shopping Centers (VISC11)
O fundo Vinci Shopping Centers (VISC11) apareceu nos top 3 da Mirae e do Banco Inter. No mês passado, o fundo teve uma queda de 2,13%.
O VISC11 é um fundo com mais de 100 mil cotistas que investe em shopping centers em diversas regiões do Brasil. Atualmente são 13 shoppings, localizados em cidades como Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Fortaleza e Curitiba.
O fundo acabou de concluir aquisição de participação no Shopping ABC em Santo André, na Grande São Paulo. O Banco Inter diz esperar um retorno de 5,5% ao ano com a distribuição de aluguéis pelo fundo, mas acredita que as futuras aquisições podem trazer um potencial de retorno ainda maior.
Hedge Top FOFII 3 (HFOF11)
O Hedge Top FOFII 3 (HFOF11) apareceu nos top 3 de Necton e Ativa. Ele também aparece na carteira geral do Banco Inter, embora não esteja na sua lista de destaques. Em janeiro, o fundo teve queda de 3,40%.
Trata-se de um fundo de fundos imobiliários, que investe tanto em FII listados em bolsa quanto fundos de oferta restrita, que não estão disponíveis para o investidor pessoa física. O HFOF11 investe 35% do patrimônio em fundos de lajes corporativas; 19% em fundos de shoppings e 17% em fundos de títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, como CRI e LCI.
As principais posições individuais do Hedge Top FOFII 3 são Hedge Logística (HLOG11), cm 9,8% da carteira; TB Office (TBOF11), com 9,7% da carteira; Green Towers (GTWR11), com 9,2% da carteira; e Hedge Brasil Shopping (HGBS11), com 7% da carteira.
Segundo o relatório da Necton, assinado pelo analista-chefe Glauco Legat, o HFOF11 deve apresentar distribuições de dividendos mais elevados nos próximos meses com a conclusão da aquisição do TBOF11 pelo Safra, o que deve gerar um bom ganho de capital pelo fundo.
“Acreditamos que o fundo esteja bem posicionado para capturar a melhora dos fundos de lajes corporativas e shoppings, e deve manter boa distribuição de dividendos por conta de ganhos de capital das posições do fundo”, diz Legat.
A Ativa destaca, ainda, a boa diversificação do fundo, não só de ativos, como também de estratégias (geração de renda e ganho de capital pela valorização dos ativos).
BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
Outro fundo de fundos, o BCFF11 aparece nos top 3 de Mirae e Terra Investimentos. Apesar de não estar entre os destaques, também figura na carteira da Guide. No mês passado, o FII teve queda de 7,66%.
Os FII com maior participação na carteira são o BTG Pactual Shoppings (BPML11), com 9,3% de participação na carteira; BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11), com 8,4% da carteira; e BTG Pactual Fundo de CRI (FEXC11), com 6,6% de participação na carteira.
Nem a Mirae, nem a Terra fizeram comentários específicos sobre o fundo, mas a Terra lembra que o fundo está em processo de emissão primária de cotas, que permite aos investidores comprar cotas diretamente do fundo, em vez de adquiri-las em mercado secundário na bolsa.
Quem já era cotista do fundo tem direito de preferência, que pode ser exercido até 12 de fevereiro. O prazo de subscrição das sobras e do montante adicional vai de 14 a 18 de fevereiro.
Carteiras recomendadas completas das corretoras
