Greve da Caixa Econômica pode afetar o seu bolso: entenda como se proteger dos riscos se você vai comprar um imóvel

A greve dos bancários da Caixa Econômica Federal completará uma semana na próxima quinta-feira (17). Enquanto os funcionários negociam reajustes no salário acima da inflação e na alíquota descontada pelo plano de saúde, quem está comprando um imóvel e vai financiá-lo pela Caixa pode ter dores de cabeça e até prejuízos financeiros por conta da paralisação. 

A greve não afeta parte do processo de concessão do empréstimo habitacional do banco, já que ocorre por meio de canais digitais e correspondentes bancários. São elas as etapas iniciais, como o recebimento de documentos e a simulação de crédito pelo banco. 

Porém, algumas fases dependem da análise, validação e atuação administrativa da Caixa, ou seja, da ação humana dentro das agências do banco. Com a greve, esses procedimentos podem sofrer atrasos, aumentando o prazo para a conclusão e a liberação do crédito. 

O problema é que a paralisação da Caixa não suspende os prazos do contrato entre vendedor e comprador. 

Segundo, Rafael Verdant, advogado especialista em Direito Imobiliário, isso ocorre porque os vínculos entre comprador com o banco e do comprador com o vendedor são distintos. 

Por isso, caso o atraso da Caixa ultrapasse as datas limites estabelecidas no acordo, a pessoa interessada no imóvel pode enfrentar multas moratórias (por atraso de pagamentos) e até a rescisão por inadimplência. 

Os entraves na compra do imóvel 

Segundo Kevin de Sousa, advogado especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), o maior gargalo no processo está nas etapas finais. 

Nessa fase, a instituição financeira formaliza e assina o contrato de financiamento, assim como libera os recursos.Esses procedimentos dependem diretamente da atuação do banco. 

“A paralisação da Caixa atinge em cheio o coração do crédito habitacional brasileiro porque o processo não é 100% automatizado”, afirma Sousa. 

Embora os prazos previstos na promessa de compra e venda sejam as principais preocupações, não são os únicos riscos causados pela greve. 

Os documentos e aprovações utilizados durante o financiamento possuem prazos próprios de validade. Ou seja, se a liberação do financiamento atrasar e o processo ficar parado por muito tempo, o comprador pode ter que correr atrás da atualização documental. 

“A pessoa pode ter iniciado todo o processo dentro do prazo e, ainda assim, não conseguir concluir a operação. Por isso, é fundamental documentar tudo e não simplesmente esperar o fim da greve”, afirmou Sousa. 

Qual o custo do atraso

E o custo desse atraso no fechamento do contrato não é baixo. Em uma transação média de R$ 500 mil, com saldo devedor de R$ 400 mil a ser financiado, 30 dias de greve podem custar entre R$ 15 mil e R$ 20 mil. 

São R$ 8 mil só de multa moratória contratual de 2%. Quando a compra é realizada diretamente com incorporadoras ou construtoras, esse teto de 2% não é apenas costume, mas imposição legal do Código de Defesa do Consumidor, que proíbe multas superiores, explica Kevin de Sousa.

Além disso, são mais R$ 4 mil de juros de mora mensais e outros R$ 2 mil a R$ 3 mil de correção monetária acumulada. 

A reemissão de certidões vencidas de pessoas físicas e jurídicas custa entre R$ 1 mil R$ 2 mil em cartórios, sem contar a despesa com a prorrogação de aluguel ou moradia temporária enquanto aguarda a liberação das chaves. 

Fique atento: multas abusivas, acima de 10%, cobradas em transações entre pessoas físicas, são repudiadas pelo Superior Tribunal de Justiça. 

Como se proteger da greve da Caixa Econômica Federal? 

Os especialistas recomendam que o comprador preserve protocolos, e-mails e todos os comprovantes que provem quando a documentação para a concessão do empréstimo foi entregue e em que estágio estava o financiamento até paralisação.  

Outra medida importante, segundo Verdant e Sousa, é comunicar formalmente ao dono do imóvel sobre o atraso, deixando claro que a causa é a paralisação bancária e não desinteresse ou inadimplência. 

Em seguida, o comprador deve buscar uma negociação para prorrogar os prazos previstos no contrato.  

Todas essas práticas reduzem a chance de o atraso bancário se transformar em uma disputa jurídica. Os advogados alertam que o comprador não pode presumir que a greve automaticamente suspende os prazos do contrato. 

"Cada contrato e as circunstâncias concretas da operação precisam ser analisados, especialmente quando há previsão de penalidades por atraso", afirmou Sousa. 

O que o consumidor pode fazer se tiver prejuízo por conta da greve da Caixa 

Em último caso, é possível ingressar com processo contra a Caixa caso o atraso provoque a perda do negócio ou o rompimento do contrato, segundo o Código de Defesa do Consumidor. 

A greve é um direito constitucional dos trabalhadores, mas isso não significa que esse impasse pode gerar prejuízos para os clientes do banco.  

A ação de indenização deve ser ajuizada perante a Justiça Federal, nos termos do art. 109 da Constituição Federal, em razão da natureza de empresa pública da Caixa.  

No processo, o comprador pode requerer a reparação integral dos danos materiais sofridos, incluindo multas e despesas no cartório, além de indenização por danos morais em razão da frustração da legítima expectativa do direito à moradia, diz Sousa.  

Por isso, é tão importante juntar todos os protocolos de atendimento, comprovantes de envio tempestivo dos documentos e notificações do vendedor para comprovar o nexo de causalidade. 

É possível trocar o financiamento por outro banco. Nesse caso, não se trata de portabilidade de crédito, que ocorre só quando o contrato definitivo já foi assinado e registrado em cartório.  

Antes da contratação, o que ocorre é a desistência formal da proposta em andamento na Caixa e a abertura de um processo do zero em uma instituição financeira privada. Essa migração pode ser feita a qualquer momento antes da assinatura do contrato. 

Mas essa decisão depende do perfil do imóvel e do estágio em que a operação se encontra. Para quem adquire imóveis pelo programa Minha Casa Minha Vida ou por linhas com recursos do FGTS e juros subsidiados, a troca é quase inviável, já que os bancos privados não operam essas faixas de juros e a perda de subsídios públicos pode alcançar dezenas de milhares de reais, explica Sousa.