Esta cidade fora de SP virou hub de galpões logísticos. Agora, a Reforma Tributária pode mudar o jogo

Por trás dos produtos que chegam diariamente a milhares de casas por meio do comércio eletrônico existe uma extensa cadeia logística. E, nela, os galpões — especialmente a localização deles — têm papel fundamental.

O município de Extrema, no sul de Minas Gerais, conquistou uma posição de destaque nesse mapa. Também, pudera: a combinação de incentivos fiscais e posição estratégica, às margens da Rodovia Fernão Dias, eixo que liga São Paulo a Belo Horizonte, atraiu empresas e impulsionou a expansão imobiliária da região.

Não por acaso, o movimento também despertou o interesse dos fundos imobiliários (FIIs), que passaram a investir em imóveis logísticos na cidade mineira. Entre os nomes estão TRX Real Estate (TRXF11), Zagros Renda (GGRC11), Vinci Logística (VILG11) e XP Log (XPLG11).

Agora, porém, esse modelo enfrenta uma questão importante: o que acontece quando parte das vantagens tributárias que ajudaram a atrair companhias e investimentos começa a se ocultar?

A Reforma Tributária — atualmente em fase de transição — coloca essa pergunta no horizonte dos investidores e, embora Extrema apresente indicadores operacionais favoráveis, as mudanças previstas na tributação levantam dúvidas sobre a competitividade da região no longo prazo, segundo análise do Itaú BBA.

O que fez de Extrema um polo logístico?

A cidade mineira se tornou um hub logístico por uma combinação de fatores. Entre eles, os incentivos tributários têm um peso relevante.

Segundo o Itaú BBA, por lá, há isenções de Imposto sobre Serviços (ISS) e Predial e Territorial Urbano (IPTU) para novos empreendimentos, além de regimes aplicáveis a determinadas operações que podem reduzir a alíquota efetiva de outras cobranças.

Para dimensionar essa diferença, enquanto a alíquota de Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) em São Paulo é de 18%, no município mineiro varia de 2% a 6%. Nas operações interestaduais, a carga pode ficar abaixo de 1,3%.

Esses números não representam uma alíquota geral válida para todas as empresas, já que a tributação depende do tipo de operação e do enquadramento fiscal. Ainda assim, ajudam a mostrar como a diferença tributária pode pesar na decisão de instalar um centro de distribuição na região.

Além disso, a localização conta a favor. Extrema está a cerca de 110 quilômetros da capital paulista, principal centro econômico do país e um dos mercados mais relevantes para a distribuição de mercadorias. Com isso, as companhias conseguem atender à demanda de São Paulo sem necessariamente instalar toda a operação dentro do estado.

A cidade mineira possui ainda política governamental de incentivo à expansão do setor logístico, que permite que projetos sejam aprovados em cerca de 90 dias, enquanto, em outras regiões do Brasil, esse processo pode levar até 10 anos, conforme o BBA.

A combinação desses fatores ajudou a consolidar Extrema como uma das regiões mais relevantes do país.

Galpões sem espaço vazio

Nesse contexto, os indicadores citados pelo BBA mostram um mercado com ocupação elevada. Para se ter uma ideia, a vacância física dos galpões no município mineiro permanece em 0% desde o segundo trimestre do ano passado (2T25).

O resultado veio após um período de pressão: antes de se estabilizar, a desocupação chegou a 12,5% no quarto trimestre de 2024 (4T24), em meio à entrega de novos empreendimentos e a uma absorção bruta menor.

Em 2025, porém, a região passou um ano sem novas entregas, o que contribuiu para a redução da vacância. Para o Itaú BBA, essa escassez de obras pode estar justamente relacionada à redução gradual dos incentivos tributários regionais previstos na Reforma Tributária, o que pode diminuir o interesse por novos empreendimentos.

O que vai mudar?

Com a Reforma Tributária, os incentivos estaduais e municipais passarão por uma redução gradual até a extinção, prevista para ocorrer em 2032. O ICMS e o ISS, por exemplo, serão substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), o que elimina parte da vantagem competitiva de Extrema.

A cobrança passará a considerar o destino das mercadorias, o que significa que a vantagem tributária de manter um centro de distribuição em um estado para vender a consumidores de outro tende a perder relevância — numa alteração que abre discussão sobre a capacidade de Extrema de preservar sua atratividade quando parte do benefício deixar de existir.

“Há um ponto de atenção para a região, bem como para os fundos imobiliários com alta concentração nela, considerando que o crescimento da demanda por ativos em Extrema está fortemente ligado aos incentivos implementados”, afirmou o banco, no relatório.

“Com a Reforma Tributária aprovada em 2023, os benefícios estaduais passarão por redução gradual até sua extinção. Apesar de a região manter sua atratividade no curto prazo, essas alterações levantam incertezas sobre a competitividade futura”, acrescentou a casa.

Demanda nacional segue favorável

Apesar das preocupações futuras, Extrema faz parte de um mercado que, de maneira geral, tem apresentado fundamentos operacionais positivos. Segundo dados da SiiLA, a vacância física consolidada do setor de galpões ficou em 3,1% no terceiro trimestre de 2026 (3T26).

Em São Paulo, principal indústria logística do país, a vacância dos condomínios de classes A+ e A (premium) caiu de 5,2%, no final de junho, para 3,3%, no fim de setembro.

No Rio de Janeiro, outro polo importante para o segmento, a taxa nos complexos de mesmo padrão recuou de 9,8% para 7,5% no período.

A projeção do BBA indica que, no estado paulista, a vacância deve continuar em baixa e encerrar 2028 em 2,8%. Já no fluminense, deve fechar 2026 em 6,2%, com leve aumento nos anos seguintes, atingindo 7,6% em 2028.

E-commerce sustenta demanda por logística

O crescimento do comércio eletrônico é um dos principais motores dessa demanda. Mercado Livre, Shopee e Amazon, por exemplo, estão entre os maiores ocupantes de galpões em São Paulo.

Para se ter uma ideia, entre o terceiro trimestre de 2025 e o mesmo período de 2026, as três empresas ampliaram em 44% a área ocupada, de acordo com o relatório do BBA.

Em âmbito nacional, o MELI ocupa a liderança como o maior locatário de galpões do Brasil, com mais de 1 milhão de m² a mais que o segundo colocado, a Shopee. O movimento, segundo analistas, reflete a necessidade de proximidade aos consumidores.

Outro indicador favorável para o setor é a retomada das pré-locações. Depois de recuar desde o pico registrado em 2020, de quase 80%, o percentual voltou a crescer em 2025 e mantém a trajetória em 2026, alcançando 76% ao final de setembro.

Oferta futura exige atenção

Apesar dos fundamentos favoráveis, o Itaú destacou que o volume de novas entregas e a capacidade de absorção de cada região precisam continuar no radar.

Em São Paulo, estão previstos 2,49 milhões de m² de novos galpões nos próximos dois anos. No Rio, a expectativa é de 527 mil m² no mesmo horizonte.

A entrada desses empreendimentos pode pressionar a vacância, especialmente em regiões menos consolidadas ou onde a demanda não acompanhe o crescimento da oferta.