Volta ao presencial e ‘cheque gordo’ do Itaú (ITUB4) dão nova vida a escritórios de SP — mas nem todos os bairros ganham

Depois de um segundo trimestre (2T26) marcado por acomodação nas locações, os escritórios comerciais — ou ao menos uma parcela deles — voltaram a acender as luzes em bairros importantes da cidade de São Paulo.

Um levantamento da Cushman & Wakefield a que o Seu Dinheiro teve acesso mostrou que o mercado de lajes corporativas de alto padrão na capital paulista ganhou fôlego entre julho e setembro, com grandes empresas ocupando áreas expressivas, proprietários elevando preços e novos edifícios chegando às ruas já com contratos assinados.

No centro desse movimento estão nomes como Itaú Unibanco (ITUB4) e Amazon (AMZO34), que protagonizaram algumas das maiores operações do período e deram impulso ao setor.

Para se ter uma ideia, os dois inquilinos, juntos, responderam por mais da metade de todo o espaço de escritórios classes A e A+ (premium) alugado em São Paulo no terceiro trimestre (3T26).

O banco, por exemplo, ocupou 45,4 mil metros quadrados (m²) da Torre A do Complexo Esther Towers, localizado na região da Chucri Zaidan, enquanto a companhia voltada ao marketplace ficou com 39,2 mil m² do Edifício Biosquare, situado na Rebouças.

Conforme os dados, houve 44 transações desse tipo entre julho e setembro, que totalizaram aproximadamente 163,3 mil metros quadrados de escritórios locados. O número representa um salto de quatro vezes em relação aos 40 mil metros quadrados alugados no segundo trimestre.

A absorção líquida, indicador que mostra a diferença entre a área ocupada e a devolvida pelos inquilinos e ajuda a dimensionar a evolução da demanda, ficou em 140 mil m² no 3T26.

Além do Itaú e da Amazon, a lista inclui a Bayer, com 13,3 mil metros quadrados locados no Alto das Nações - Torre Corporativa, na Chácara Santo Antonio, e a Claro, com 11,1 mil metros quadrados no Quota Corporate, na Chucri Zaidan.

O cheque ‘gordo’ do Itaú

O estudo revelou que a cidade de São Paulo recebeu, no terceiro trimestre, 171,2 mil metros quadrados de novos escritórios classes A e A+. O natural, segundo análise da Cushman & Wakefield, seria de que esse volume disparasse a vacância do setor, mas, na verdade, parte relevante dessa oferta chegou às ruas com contratos de aluguel já firmados.

Foi o caso do Itaú. Em setembro, a instituição financeira alugou as duas torres do Esther Towers, que somam 91,4 mil metros quadrados — o equivalente a 12 campos de futebol —, em uma operação apontada como a maior locação da história do mercado imobiliário brasileiro.

A intermediação da transação foi feita pela CBRE, que atendeu a incorporadora Eztec (EZTEC3), dona do empreendimento, e pela Binswanger Brazil, pelo lado do banco.

O Itaú locou os dois blocos do edifício pelo prazo de 10 anos, mas com possibilidade de prorrogação por mais cinco. A vigência do contrato, porém, foi iniciada de forma escalonada, conforme a entrega de cada um.

Está aí a explicação para apenas uma torre, entregue no 3T26, ter entrado no levantamento da Cushman. A segunda, cabe destacar, está prevista para ser concluída no primeiro semestre do ano que vem.

Apesar dos valores do aluguel não estarem claros, o contrato do banco prevê receita de aproximadamente R$ 1,17 bilhão para a Eztec nessa primeira década. A receita anual, portanto, é de R$ 117 milhões para a construtora.

A volta por cima

A movimentação do Itaú, da Amazon e das outras locatárias integra um contexto de aquecimento do setor de lajes, que está atraindo de volta as grandes empresas.

No auge da pandemia de covid-19, entre 2020 e 2021, muitas companhias devolveram áreas comerciais diante da migração para o trabalho remoto. Desde 2022, porém, começou um movimento de retorno, embora a recuperação tenha levado tempo para ganhar força.

Mais recentemente, devido à redução ou corte do home office (trabalho em casa), grandes organizações tomaram a decisão de voltar às salas físicas, como aconteceu com Uber, Nubank e outras.

No acumulado de 2026, o estudo da Cushman & Wakefield revelou que a capital paulista já absorveu 202 mil metros quadrados de escritórios, embora tenha recebido 189 mil metros quadrados, sinalizando uma demanda capaz de acompanhar — e, nesse recorte, superar — a expansão do estoque.

Aluguéis sobem, mas localização faz diferença

Mas, por trás dos contratos milionários, o mercado imobiliário corporativo ainda conta duas histórias diferentes: de um lado, regiões disputadas por empresas e com pouca ou nenhuma área disponível; de outro, bairros que convivem com mais espaços vagos.

Entre julho e setembro, por exemplo, o aluguel médio dos escritórios de alto padrão na Terra da Garoa alcançou R$ 153,59 por metro quadrado, alta de aproximadamente 2,8% em relação ao trimestre anterior — numa média que esconde algumas diferenças.

A Faria Lima, centro financeiro do país, permaneceu na liderança, com preço médio pedido de R$ 294,28/m². Na sequência vieram JK, com R$ 284,05, e Pinheiros, com R$ 263,88.

Em contrapartida, os valores foram menores em Marginal Pinheiros, que ficou em R$ 88,88/m², e em Chácara Santo Antônio, com R$ 75,59.

Na comparação com a média consolidada de R$ 153,59, o preço pedido em Marginal Pinheiros, portanto, equivale a cerca de 58% do valor. Em Chácara Santo Antônio, representa aproximadamente 49%.

Vacância expõe dois lados do mercado

A vacância (imóveis sem inquilinos) também mostra que ainda há diferenças importantes entre as regiões de São Paulo. O indicador consolidado do setor encerrou o terceiro trimestre próximo de 12%, conforme os dados apresentados pela consultoria.

Chácara Santo Antônio registrou a maior taxa entre os submercados analisados, de 39,30%. Marginal Pinheiros seguiu na sequência, com 27,30%.

Já Itaim e Rebouças fecharam setembro sem áreas disponíveis, enquanto alguns bairros mantiveram vacância abaixo da média consolidada, como a Faria Lima, que encerrou o período em 8,16%.

FIIs também movimentam o setor

Além das grandes locações entre empresas, o mercado paulistano de lajes corporativas registrou negociações relevantes envolvendo fundos imobiliários (FIIs) no terceiro trimestre.

Entre as transações listadas pela Cushman & Wakefield está uma compreendendo o Condomínio Faria Lima Plaza, com 5,8 mil metros quadrados vendidos ao CPOF11 por R$ 204,7 milhões, e o Jacks Rabinovich Corporate Boutique, na Vila Olimpia, com 4,8 mil m² alienados ao RBRP11 por R$ 167 milhões.

Já na região da Berrini, o HAAA11 se desfez de 12,3 mil metros quadrados do Thera Corporate ao TRXF11 por cerca de R$ 249,3 milhões.