Como declarar imóveis no imposto de renda 2025, incluindo compra, venda e doação

Contribuintes obrigados a entregar a declaração de IR 2025 precisam informar seus imóveis, bem como eventuais transações envolvendo esses bens, como financiamento, compra, venda e doação (efetuada ou recebida). A seguir, vou explicar como declarar diversas situações envolvendo imóveis no imposto de renda.

A mera propriedade de bens em valor superior a R$ 800 mil ou a venda de um imóvel com ganho de capital sujeito ao pagamento de IR — ainda que seja possível optar pela isenção — no ano de 2024 já tornam o contribuinte obrigado a declarar.

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Como declarar imóvel comprado em 2024

Se você comprou um imóvel em 2024, abra um novo item para ele na ficha de Bens e Direitos na sua declaração de imposto de renda 2025. Escolha o grupo 01 - Bens Imóveis e o código conforme o tipo de bem. Os códigos referentes a imóveis variam do 02 ao 19, além de um código 99 para "Outros Bens Imóveis".

Por exemplo, o código 11 se refere a apartamentos, o 12 a casas, o 13 a terrenos, o 14 a imóveis rurais e o 15 a salas ou conjuntos (salinhas comerciais).

No campo “Discriminação”, você deve incluir as informações do vendedor do imóvel, como nome, CPF ou CNPJ, data de aquisição e dizer se a compra foi feita à vista ou financiada.

Você também deverá preencher endereço, área total e, no caso de imóveis registrados, número de matrícula e cartório, informações essas encontradas na escritura do imóvel.

Também é preciso informar a inscrição municipal do IPTU (no caso de imóvel urbano) ou o Número do Imóvel na Receita Federal (NIRF), atribuído ao imóvel quando ele é inscrito no Cadastro de Imóveis Rurais (no caso de imóvel rural).

No campo "Situação em 31/12/2023", coloque o valor zero, pois você ainda não tinha a propriedade do imóvel naquela data, uma vez que a compra foi efetuada em 2024.

Já o campo "Situação em 31/12/2024" deve ser preenchido apenas com o valor que você efetivamente desembolsou durante o ano de 2025.

Caso a compra tenha sido feita à vista, você deverá informar todo o valor pago pelo bem. Caso, porém, a compra tenha sido financiada, há uma maneira específica de declarar, como veremos a seguir.

Se você tiver pago taxa de corretagem a uma imobiliária ou corretor de imóveis, ela pode compor o valor da compra do bem, mas deve ser informada na ficha de Pagamentos Efetuados, código 72.

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Como declarar imóvel financiado no imposto de renda 2025

Preste atenção aqui, pois muita gente erra ao declarar imóvel financiado no imposto de renda. Em primeiro lugar, esqueça a ficha de Dívidas e Ônus Reais. Ela é destinada somente para dívidas que não têm o bem financiado como garantia, a chamada alienação fiduciária. É o caso dos empréstimos bancários ou entre as pessoas físicas.

Financiamentos imobiliários, assim como os de veículos, devem ser informados somente na ficha de Bens e Direitos.

Você deve apenas declarar o valor efetivamente desembolsado até cada data. Caso a compra tenha sido feita em 2024, o campo "Situação em 31/12/2023" ficará zerado, e o campo "Situação em 31/12/2024" será preenchido apenas com os valores pagos até esta data, incluindo juros e outros encargos envolvidos no parcelamento.

Já no caso de um financiamento imobiliário que já estava em curso, você informará, na coluna referente a 2023, todo o valor que já havia sido pago até então. E na coluna referente a 2024, a soma dos valores pagos até 31/12/2023 com as quantias pagas em 2024.

Exemplo

Suponha que você tenha comprado um imóvel financiado no valor de R$ 200 mil em 2023, com uma entrada de R$ 20 mil e um desembolso de R$ 12 mil no pagamento das prestações ao longo do ano.

Na declaração de IR 2024, você deve ter deixado o campo "Situação em 31/12/2022" zerado e informado a soma dos valores desembolsados em 2023 (R$ 20 mil de entrada + R$ 12 mil de prestações = R$ 32 mil) no campo "Situação em 31/12/2023".

Suponha agora que você tenha desembolsado mais R$ 12 mil a título de prestações em 2024. Agora no IR 2025, você irá declarar R$ 32 mil em "Situação em 31/12/2023" e R$ 44 mil (R$ 32 mil + R$ 12 mil) em "Situação em 31/12/2024".

Repita esse processo ano a ano até terminar de pagar as prestações. O valor total pago, incluindo os custos do financiamento (juros, seguro, IOF e quaisquer outras taxas), corresponderá ao custo de aquisição do imóvel que você deverá declarar todos os anos enquanto tiver a sua propriedade.

Esta é a orientação da própria Receita Federal e a opção é vantajosa para o contribuinte, porque o valor do imóvel (seu custo de aquisição) vai ser maior no final do processo, uma vez que inclui não só o preço do bem, como também os custos do financiamento.

Isso significa que, quando o imóvel for vendido no futuro, o lucro obtido com a venda e o imposto a ser pago sobre o ganho de capital serão um pouco menores do que se fosse considerado só o preço à vista do bem. Ou seja, acertar na forma de declarar a compra do imóvel pode gerar uma economia para você na hora da venda.

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Como declarar imóvel vendido em 2024

Quem vendeu um imóvel em 2024 também deve atualizar a ficha de Bens e Direitos da sua declaração de imposto de renda 2025, detalhando a venda no campo de “Discriminação”, incluindo o nome e o CPF do comprador, o valor e a data da operação.

A “Situação em 31/12/2024” deve ser zerada, enquanto a “Situação em 31/12/2023” deve refletir o valor que constava antes.

Caso você tenha vendido o imóvel sem lucro (pelo mesmo valor da aquisição) ou com prejuízo (por um valor inferior ao da aquisição, a declaração da transação termina por aí.

Porém caso você tenha vendido seu imóvel por valor superior ao da aquisição, você deverá declarar também o ganho de capital, isto é, o lucro imobiliário, que pode ou não ser tributado. Vejamos os dois casos:

Casos de isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital com a venda de imóveis

Existem três situações em que o ganho de capital com a venda de imóvel é ou pode se tornar isento de IR. São eles:

• Venda do único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, independentemente do tipo de imóvel. Caso o bem seja possuído em condomínio com outros proprietários, a venda da parte do contribuinte não pode ser maior que R$ 440 mil. Essa isenção só é válida caso o contribuinte não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não. Ganho de capital obtido desta forma deve ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis sob o código 06.
• Venda de imóvel adquirido até 1969 (imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 contam um redutor no IR sobre o ganho de capital). O ganho de capital isento obtido desta forma deve ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis sob o código 07.
• Venda de imóveis residenciais localizados no Brasil desde que os recursos obtidos com a venda sejam destinados à compra de outros imóveis residenciais localizados no Brasil dentro de 180 dias a partir da data da celebração do contrato. Caso apenas parte do valor seja destinado à compra de imóveis residenciais no Brasil, o ganho de capital referente à quantia restante será tributada proporcionalmente. Só é possível optar por essa isenção uma vez a cada cinco anos. Ganho de capital obtido desta forma deve ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis sob o código 07.

Ganho de capital tributado com a venda de imóveis

Caso a sua venda não tenha se enquadrado integralmente nos casos acima, o ganho de capital é tributado em alíquotas que podem variar de 15% a 22,5%, a depender do valor do lucro. Em geral, para transações feitas por pessoas físicas, a tributação é de 15%.

Se o lucro imobiliário tiver sido integralmente tributado, seu valor, já líquido de IR, deverá ser declarado na ficha de Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva, código 02.

Pode ser ainda que o seu ganho de capital tenha sido apenas parcialmente tributado. É o caso, por exemplo, de quem vendeu imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, que contam com um redutor na hora da apuração do ganho de capital. Ou ainda, de quem vendeu um imóvel residencial e usou apenas parte do dinheiro para comprar outro imóvel residencial dentro de 180 dias.

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Nestes casos, a parte isenta do ganho de capital deve ser informada na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, e a parte tributada, na ficha de Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva.

No entanto, você irá perceber que não é possível preencher o código 02 desta última ficha manualmente. Isso porque, no caso de ganho de capital tributado com a venda de bens, incluindo imóveis, o contribuinte precisa ter preenchido o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP) referente ao ano em que ocorreu a venda e importar o demonstrativo para a declaração.

É aconselhável, porém, que você preencha o GCAP mesmo no caso de vendas totalmente isentas e, na hora de preencher a declaração, apenas importe o demonstrativo. Assim, todas as informações serão preenchidas automaticamente, nos campos e fichas corretas.

Para importar um demonstrativo do GCAP salvo no seu computador, basta ir até a aba Ganhos de Capital, do Programa Gerador da Declaração, e clicar em Bens Imóveis>>>Importar.

Preenchendo o GCAP para apurar e pagar o imposto de renda sobre ganhos de capital

Se você vendeu um imóvel com lucro no ano passado, você deve ter baixado o GCAP 2024 para apurar o ganho de capital e o imposto devido. O GCAP também já calcula se você tem direito a uma parcela isenta sobre o lucro e emite o DARF para recolhimento do IR.

O imposto de renda sobre o ganho de capital tributado com a venda de imóveis deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da transação. Isto é, se a venda ocorreu, por exemplo, em maio de 2024, o IR deveria ter sido pago até o fim de junho do mesmo ano.

Caso você tenha perdido o prazo, é possível pagar o imposto em atraso, mas há a incidência de multa de 0,33% ao dia de atraso, limitada a 20% do imposto devido, mais juros de mora correspondentes à Selic do período que vai do mês seguinte ao do vencimento do tributo até o mês anterior ao pagamento, mais 1% referente ao mês do pagamento.

Para fazer o recolhimento em atraso, preencha o GCAP normalmente para calcular o IR devido. Depois, acesse o programa Sicalc, disponível no site da Receita Federal, para emitir o DARF com multa e juros de mora e uma nova data de vencimento. O código do GCAP é 4600.

Ainda que você tenha pago o imposto com o atraso, você deverá importar o demonstrativo do GCAP normalmente para o Programa Gerador da Declaração na hora de prestar contas ao Leão.

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Como declarar imóvel doado no imposto de renda 2025

Quando um imóvel é doado, a principal dúvida que surge é sobre o valor que será lançado na declaração de quem recebe o imóvel. Existem duas opções: é possível lançar o imóvel com o mesmo valor que constava na declaração do doador (chamado custo de aquisição) ou pelo valor de mercado (que geralmente é mais alto devido à valorização imobiliária).

Caso as partes optem pelo valor de mercado, o doador terá que apurar o ganho de capital (diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição) e pagar imposto sobre essa operação, como se fosse uma venda. É possível fazer isso pelo programa GCAP, conforme descrito no item anterior.

Caso a opção seja pelo custo de aquisição, deve-se lançar o imóvel na declaração do donatário (quem recebeu o bem) pelo mesmo valor que constava na declaração do doador. Neste caso, ninguém precisa pagar imposto.

Como escolher?

Para escolher qual dos caminhos seguir, é preciso analisar algumas questões:

1 - O imóvel doado foi comprado pelo doador em qual data? Os imóveis anteriores a 1988 podem ter redução no ganho de capital, com descontos que começam em 5% e aumentam a cada ano, até chegar à isenção completa de ganho de capital para imóveis comprados antes de 1969.

Portanto, se o imóvel for antigo, é interessante analisar a possibilidade de transferir para o doador pelo valor de mercado. Desta forma, quando a pessoa decidir vender o imóvel, o seu ganho de capital não será tão elevado.

2 - O que o donatário pretende fazer com o imóvel recebido? Se a ideia é vender, pode ser interessante transferir o bem pelo valor de mercado (que é mais alto), e assim o ganho de capital na hora da venda será menor, e o imposto também. Se a ideia é manter o bem, pode ser vantajoso transferir a custo de aquisição, e desta forma o doador não precisa apurar ganho de capital.

3 - Outra hipótese é o donatário vender o imóvel doado e usar estes recursos para comprar outro imóvel residencial e com isso tentar se valer da Lei do Bem, que dá isenção do ganho de capital para imóveis residenciais adquiridos no prazo de 180 dias contados da venda do imóvel (residencial) anterior. Neste caso, a operação seria isenta de ganho de capital, e valeria a pena transferir o imóvel doado pelo seu custo de aquisição.

Como o doador deve declarar

Se você doou um imóvel em 2024, deve registrar isso na sua declaração de imposto de renda 2025. Abra a ficha Doações Efetuadas e selecione o código 81, referente a “Doações em Bens e Direitos”. Inclua o nome e o CPF da pessoa que recebeu a doação e detalhe se o valor apurado é pelo custo de aquisição ou pelo valor de mercado.

Na ficha de Bens e Direitos, a “Situação em 31/12/2024” deve ser zerada em relação ao imóvel doado, pois ele já não pertence mais a você. Informe, no campo "Discriminação", que o destino do imóvel foi uma doação e informe nome e CPF do donatário.

A partir da próxima declaração de IR, o doador não precisa informar mais nada referente ao bem doado em 2023.

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Como o donatário deve declarar

Já a pessoa que recebeu o imóvel em doação deve incluir o novo bem na ficha de Bens e Direitos da sua declaração de imposto de renda 2025, com a identificação do nome, o CPF do doador e a informação de que recebeu o imóvel via doação.

Além disso, deve informar o valor do bem doado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, sob o código 14 - Transferências patrimoniais - doações e heranças.

Não há cobrança de imposto de renda neste caso, mas é cobrado um imposto estadual chamado Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que vai de 2% até 8%, a depender do local onde se localiza o imóvel e, às vezes, do valor doado.

Para imóveis situados em São Paulo, por exemplo, a base de cálculo do ITCMD poderá levar em conta o valor de mercado do bem, independentemente de o bem ter sido transferido por seu custo de aquisição. Informe na "Discriminação" que o ITCMD foi devidamente pago.

A partir da próxima declaração de IR, o donatário não precisará informar mais nada referente ao bem doado na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. O imóvel deve continuar a ser declarado na ficha de Bens e Direitos enquanto fizer parte do patrimônio do contribuinte, pelo valor da doação.

Como declarar imóvel próprio no imposto de renda 2025

Quando o contribuinte possui um imóvel quitado, basta informá-lo na ficha de Bens e Direitos, com o mesmo valor declarado no ano anterior. É importante lembrar que o valor não vai mudar de acordo com a valorização do preço de mercado. Para repetir o valor, basta clicar no botão “repetir”.

A única maneira de atualizar o valor de um imóvel quitado na declaração do imposto de renda é acrescentando as benfeitorias realizadas, como reformas. Os comprovantes dessas obras precisam ficar guardados até cinco anos depois da alienação do imóvel, no futuro (venda ou doação, por exemplo).

Se o custo total em uma obra foi de R$ 40 mil, por exemplo, e o imóvel está declarado no valor de R$ 100 mil, você pode então aumentar para R$ 140 mil, no próprio item referente ao imóvel declarado.