O polêmico veto de Lula: como a possível taxação dos fundos imobiliários pode impactar o investimento em FIIs

O veto do presidente Luiz Inácio Lula da Silva à isenção tributária de fundos de investimento na sanção da primeira lei complementar que regulamenta a reforma tributária vem gerando questionamentos do mercado, principalmente no que diz respeito aos possíveis impactos da medida na receita dos fundos imobiliários.

O que se sabe, até o momento, é que o veto presidencial retira os fundos do regime diferenciado, o qual define que a classe poderia optar entre ser ou não contribuintes dos impostos sobre consumo.

No caso dos fundos imobiliários, a alteração leva a uma nova classificação. Antes, eles eram considerados “condomínios especiais”, que são isentos de impostos. Agora, com o veto de Lula, passam a ser classificados como “prestadores de serviços”. 

“‘Contribuinte’ é a definição para as entidades que prestam serviços ou vendem algum produto. Como o fundo não comercializa nenhuma mercadoria, estão chamando de ‘prestador de serviço’. Porém, é uma generalização para definir como ‘contribuinte’”, afirma Carlos Ferrari, sócio da NFA Advogados e especialista em mercado de capitais.

Essa nova classificação permite a interpretação de que os fundos devem pagar a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – as novas taxações que substituirão os atuais PIS, Cofins, ICMS, IPI e ISS.

Apesar disso, é importante ressaltar: os dividendos distribuídos por FIIs continuam sendo isentos de Imposto de Renda (IR), desde que sigam cumprindo as regras já exigidas.

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Então, o que pode mudar?

Ainda que a reforma tributária tenha sido regulamentada na última semana, ela ainda passará por fases de testes. As regras passam a valer apenas a partir de 2026, com alíquotas progressivas nos novos impostos. Além disso, ainda é possível que os fundos voltem a ser isentos caso o Congresso derrube o veto do presidente. 

Vale ressaltar, que no último sábado, o Ministério da Fazenda chegou a afirmar que não tinha intenções de cobrar tributos dos fundos. O Seu Dinheiro contou essa história, confira aqui.

Porém, caso os fundos permaneçam na categoria dos contribuintes, o cálculo da tributação vai variar de acordo com a classe dos ativos, segundo relatório do BB Investimentos publicado nesta quarta-feira (22).

O banco avalia que, no caso dos FIIs de tijolo, a cobrança dos impostos vai incidir sobre as receitas dos fundos. Assim, as obrigações tributárias terão início na aquisição, na locação ou no arrendamento do bem.

Já para os fundos de papel, o BB Investimentos afirma que “a nebulosidade é ainda maior”. Isso porque não há uma regra específica sobre a tributação dos ativos.

Dessa forma, a cobrança pode acontecer de forma equivalente à que ocorre nos bancos, ou seja, sobre a diferença de spreads – ou seja, o preço de compra e o preço de venda – dos títulos investidos.

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O impacto nos fundos imobiliários: o que pode vir por aí?

Além disso, a alíquota final da nova taxação, o Imposto sobre Valor Agregado (IVA), ainda não está fechada. Vale lembrar que o IVA engloba as três novas taxações: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS).

Apesar de não estar definida, a estimativa atual é que a tributação fique em torno de 28%, com um redutor de 50% para operações com bens imóveis e de 70% para receitas obtidas com aluguéis.

Assim, os 28% incidiriam sobre 70% do faturamento do contribuinte — do FII, no caso. Dessa forma, ao final da redução, os fundos imobiliários potencialmente terão um impacto em torno de 9% em suas receitas, estima o BB Investimentos.

Segundo o banco, como a tributação incidiria sobre o faturamento do fundo, no fim, o dividendo seria, sim, impactado negativamente.

Porém, o BB Investimentos volta a ressaltar que os efeitos não seriam imediatos, já que a reforma tributária prevê um período de transição entre 2026 e 2032.

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Mais complexidade na tributação

Além de uma elevação da carga tributária dos fundos, o advogado Carlos Ferrari diz que a nova regra vai adicionar complexidade para a tributação dos FIIs. 

Isso porque, para evitar a bitributação — ou seja, a cobrança duplicada de um mesmo tributo — os FIIs poderão fazer uma compensação tributária que pode levar muitos fundos a ficarem isentos de impostos, explica Ferrari.

“O grande problema é que um elemento fundamental da reforma é transformar a complexidade tributária em algo simples. Mas a tributação dos fundos é algo que a gente está tendo dificuldade de explicar até para quem trabalha com esse assunto”, opina.

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A importância da isenção para os fundos imobiliários

De acordo com o advogado, a isenção dos fundos imobiliários é uma das vantagens competitivas desses ativos, que não possuem uma liquidez e retornos tão altos quanto os investimentos em empresas.

Ferrari defende a isenção devido ao fato de o ciclo imobiliário ser mais longo (a construção e a comercialização de um imóvel levam anos para se concretizar) e intensivo em capital, demandando altos investimentos.

Além disso, o advogado lembra que a mudança não vem no melhor momento, com a alta de juros contratada para este ano, que já vem sacrificando os fundos imobiliários na bolsa.

Contudo, na perspectiva do BB Investimentos, o mercado deve buscar um equilíbrio, de forma gradual, para compensar essa cobrança adicional, “seja em novas estruturações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) exigindo maior prêmio, seja via repasse em novos contratos de locação mais caros”, afirma em documento. 

Ainda assim, o banco avalia que esse cenário tende a “gerar uma pressão inflacionária na cadeia produtiva e na sociedade, freando a expansão do setor”, diz, em relatório.