🔴 SELIC A 15% AO ANO ABRE OPORTUNIDADES PARA BUSCAR RETORNOS DE ATÉ IPCA + 10% – CONFIRA 5 RECOMENDAÇÕES

Larissa Vitória

Larissa Vitória

É repórter do Seu Dinheiro. Formada em jornalismo na Universidade de São Paulo (ECA-USP), já passou pelo portal SpaceMoney e pelo departamento de imprensa do Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT).

DECISÕES CONTROVERSAS

Exclusivo: Juízes veem fraude em emissão do CRI Olímpia, que tem dois fundos imobiliários da XP como investidores

Os papéis possuem lastro em recebíveis do Olímpia Park Resort, empreendimento multipropriedade localizado em uma cidade homônima no interior de São Paulo

Larissa Vitória
Larissa Vitória
29 de maio de 2024
6:03 - atualizado às 10:51
Fachada do empreendimento Olímpia Park Resort
O empreendimento multipropriedade está localizado em uma cidade homônima no interior de São Paulo. - Imagem: Divulgação

Em um caso controverso e com poucos precedentes no mercado, decisões da Justiça consideraram fraudulenta uma emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) que está na carteira de fundos imobiliários listados na B3. A operação de R$ 75 milhões foi realizada no ano passado pela Canal Securitizadora.

A emissão que agora está sob o escrutínio da Justiça é a do CRI Olímpia. Os papéis possuem lastro em recebíveis do Olímpia Park Resort, empreendimento multipropriedade localizado em uma cidade homônima no interior de São Paulo.

De acordo com duas decisões diferentes, às quais o Seu Dinheiro teve acesso, a cessão dos recebíveis não poderia ocorrer porque, na época da estruturação da operação, a SPE Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários, empresa que construiu o empreendimento, já era alvo de 900 ações judiciais.

O argumento aceito em ambos os casos é que o fluxo de recursos destinado ao pagamento dos investidores do CRI deveria ser usado para honrar os distratos de consumidores que adquiriram as unidades.

Já o advogado que defende os interesses da Canal, Roger Slosaski, afirma que as duas sentenças se fiam exclusivamente no número de processos da Olímpia Q27 para justificar a insolvência. “Se for assim, nenhuma grande empresa do Brasil pode fazer operações de crédito”, afirmou.

De fato, outras duas decisões judiciais vão na direção dos argumentos da Canal e negaram o vínculo entre as dívidas do empreendimento com a emissão de CRI.

Leia Também

Vale destacar que o título está no portfólio de ao menos dois fundos imobiliários da B3, o Habitat Recebíveis Pulverizados (HABT11) e XP Habitat (XPHB11). Ambos são geridos pela XP Asset e, juntos, totalizam quase 80 mil cotistas.

No caso do HABT11, o maior dos dois FIIs, o CRI representa 2,29% do patrimônio líquido, ou cerca de R$ 18 milhões. Já o XPHB11 tem uma exposição de 8,7% da carteira de papéis ao título.

Procurada, a XP informou que a operação atual é resultado de uma securitização originalmente formulada em 2020, com os mesmo recebíveis já cedidos na emissão anterior. "Durante a estruturação, foram realizadas análises e diligências robustas do grupo, o que mitiga qualquer discussão de insolvência", diz a nota enviada pela asset.*

"A operação está adimplente e apresenta uma relação dívida/garantia LTV (Loan to Value) de 50%, um histórico desempenho em linha com o esperado e baixa exposição (menos de 4%) ao PL total dos fundos mencionados", destacou a XP.

Por que o CRI Olímpia é alvo da Justiça?

Para emitir um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), as securitizadoras “empacotam” uma série de recursos a serem recebidos no futuro por uma construtora ou outra empresa com empreendimentos imobiliários.

Os recursos, chamados de recebíveis, transformam-se em créditos concedidos para que a companhia termine o projeto. Já os investidores que compram os CRIs adquirem o direito a receber os pagamentos com uma taxa de remuneração e fluxo de depósitos definido pela operação.

No caso do CRI Olímpia, o empreendimento captou R$ 75 milhões a uma taxa de IPCA + 11,2% ao ano, com a emissão dos títulos pela Canal Securitizadora com vencimento em fevereiro de 2033.

Segundo o relatório gerencial do HABT11, um dos fundos que possuem os papéis na carteira, o dinheiro foi utilizado para pré-pagamento de um CRI anterior e “outras dívidas da companhia” que é a responsável pelo projeto e a cedente dos recebíveis, a Olímpia Q27.

O problema com a emissão, segundo a Justiça, é que, na época em que ela foi concluída, em março do ano passado, a empresa já era alvo de mais de 900 processos judiciais em seu nome vindos, em sua maioria, de consumidores que buscam fazer um distrato. 

Ou seja, os compradores buscam rescindir o contrato de compra dos apartamentos e obter a devolução do dinheiro pago. Mas os recursos gerados pelo empreendimento foram cedidos à Canal Securitizadora para arcar com os compromissos do CRI.

O advogado da Canal diz que, na época da estruturação do título, demonstrações financeiras auditadas pela KPMG “demonstravam que esse passivo judicial estava devidamente provisionado de acordo com as normas contábeis e que o ativo era suficiente para a cobertura”.

“Os advogados que militam nesse sentido [na tese de fraude na emissão do CRI] confundem insolvência com falta de liquidez. Ou seja, a falta de dinheiro em espécie e a falta de patrimônio, e é por isso que a Canal acaba sendo envolvida como se estivesse recebendo os recursos em nome da Olímpia, algo que os documentos evidenciam que não é verdadeiro”, afirma.

Decisões judiciais caminham em direções opostas

Como a cessão dos recebíveis à securitizadora foi feita depois de os consumidores já terem enviado os processos à Justiça, ao menos dois juízes diferentes consideraram que a operação é um caso de “fraude à execução” — situação em que o devedor está insolvente e faz a alienação dos seus bens para que eles não virem alvo de execução ou penhora.

“Como se vê, o elevado número de ações distribuídas, tornado insolvente a executada, a ocorrência da cessão posterior à execução, e as manobras adotadas a fim de que não fossem localizadas valor nas contas, são suficientes a indicar a má-fé”, afirmou o juiz Matheus Cursino Villela, da 1ª Vara Cível de Olímpia.

Na decisão, emitida no mês passado, o magistrado determinou serem improcedentes os recursos impostos pela Canal para evitar que os créditos cedidos à securitizadora sejam constritos, ou restritos, para quitar os débitos da Olímpia Q27.

Em outra sentença, o juiz Caramuru Afonso Francisco, da 18ª Vara Cível de São Paulo, também reconheceu a fraude à execução. O magistrado já havia determinado a penhora dos bens cedidos à securitizadora em dezembro.

Por outro lado, outras duas decisões de foros da região metropolitana de São Paulo foram favoráveis à Canal em processos semelhantes.

Na primeira, o juiz Ivo Roveri Neto, da 3ª Vara Cível de Mauá, entendeu que a “mera existência” de outras ações judiciais não caracteriza, por si só, possibilidade de insolvência financeira.

Portanto, para o magistrado, não se “vislumbra situação de insolvência ou mesmo má-fé” no caso e a alegação de fraude à execução foi rejeitada por ele.

A juíza Bianca Ruffolo Chojniak, da Comarca de Santo André, também declarou que os créditos cedidos tratam-se de um patrimônio separado e que só devem responder a débitos inerentes à própria operação do CRI. A sentença, emitida na semana passada, determinou ainda a “impossibilidade de constrição e/ou penhora sobre os créditos cedidos” à Canal.

VEJA TAMBÉM - COMPENSA INVESTIR NOS FIAGROS? O GUIA ESSENCIAL E ONDE ESTÃO AS OPORTUNIDADES

*Matéria atualizada para incluir o posicionamento da XP

COMPARTILHAR

Whatsapp Linkedin Telegram
(DON’T) BUY THE DIP

Não compre BBAS3 agora: ação do Banco do Brasil está barata, mas o JP Morgan avisa que é melhor não se deixar levar pelo desconto

18 de junho de 2025 - 10:23

Os analistas optaram por manter uma recomendação neutra e revisar para baixo as expectativas sobre as ações BBAS3. Entenda os motivos por trás dessa visão cautelosa

MERCADOS HOJE

Possibilidade de Trump entrar no conflito entre Irã e Israel faz petróleo disparar mais de 4% e bolsas do mundo todo fecham no vermelho

17 de junho de 2025 - 17:22

O petróleo avança nesta tarde com a notícia de que os EUA poderiam se meter no conflito; postagens de Trump adicionam temor

NOVA COTAÇÃO

As ações da Gol (GOLL54) estão voando alto demais na B3?  Entenda o que está por trás da disparada e o que fazer com os papéis

17 de junho de 2025 - 17:15

A companhia aérea acaba de sair da recuperação judicial e emitiu trilhões de ações para lidar com o endividamento

NÃO É FEITA DE AÇO?

Usiminas (USIM5): os sinais de alerta que fizeram o Itaú BBA revisar a recomendação e o preço-alvo da ação

17 de junho de 2025 - 13:14

O banco de investimentos avaliou a pressão sobre os preços e os efeitos nos resultados financeiros; descubra se chegou o momento de comprar ou vender o papel

LEÃO À FRANCESA

Detentores de BDRs do Carrefour têm até 30 de junho para pedir restituição de imposto de renda pago na França; confira as regras

16 de junho de 2025 - 19:53

O pedido é aplicável aos detentores dos papéis elegíveis aos dividendos declarados em 2 de junho

APERTEM OS CINTOS

Gol (GOLL54) perde altitude e ações desabam 70% após estreia turbulenta com novo ticker

16 de junho de 2025 - 19:43

A volatilidade ocorre após saída da aérea do Chapter 11 e da aprovação do plano de capitalização com a emissão de novas ações

DINHEIRO DIRETO NA CONTA

Renda passiva com mais dividendos: PagBank (PAGS34) entra no radar de bancão americano e dos investidores

16 de junho de 2025 - 19:30

A instituição financeira brasileira foi além: prometeu mais três pagamentos de proventos, o que animou o mercado

VOANDO ALTO

Embraer (EMBR3): dois gatilhos estão por trás do salto de 6% das ações nesta segunda-feira (16)

16 de junho de 2025 - 18:19

Os papéis atingiram a máxima de R$ 71,47 hoje, mas acabaram fechando o dia um pouco abaixo desse valor, cotados a R$ 69,99

AÇÃO ESTÁ CARA?

LWSA (LWSA3) cai no radar do Itaú BBA e pode subir até dois dígitos em 2025 — mas você não deveria comprar as ações agora

16 de junho de 2025 - 18:10

O banco iniciou a cobertura das ações da empresa com recomendação market perform, equivalente a neutro. Entenda o que está por trás da tese mais conservadora

MERCADOS HOJE

Cessar-fogo no radar dos investidores: Ibovespa se aproxima dos 140 mil pontos, enquanto dólar e petróleo perdem fôlego

16 de junho de 2025 - 15:27

O Irã sinaliza que busca um fim para as hostilidades e a retomada das negociações sobre seu programa nuclear

ADEUS, B3

17 OPA X 0 IPO: Em meio à seca de estreias na bolsa, vimos uma enxurrada de OPAs — e novas regras podem aumentar ainda mais essa tendência

16 de junho de 2025 - 6:02

Mudança nas regras para Ofertas Públicas de Aquisição (OPA) que entram em vigor em 1º de julho devem tornar mais simples, ágil e barato o processo de aquisição de controle e cancelamento de registro das companhias listadas

ATENÇÃO ACIONISTAS

Dividendos bilionários: JBS (JBSS32) anuncia data de pagamento de R$ 2,2 bilhões em proventos; veja quem tem direito a receber

14 de junho de 2025 - 10:53

Após o pagamento dos dividendos, há ainda uma previsão de leilão das frações de ações do frigorífico

FIIS HOJE

Quatro fundos imobiliários estão em vias de dizer adeus à B3, mas envolvem emissões bilionárias de outros FIIs; entenda o imbróglio

13 de junho de 2025 - 14:23

A votação para dar fim aos fundos imobiliários faz parte de fusões entre FIIs do Patria Investimentos e da Genial Investimentos

PAPEL NA CARTEIRA

É hora de comprar Suzano? Bancão eleva recomendação para ações e revela se vale a pena colocar SUZB3 na carteira agora

13 de junho de 2025 - 13:55

O Goldman Sachs aponta quatro razões principais para apostar nas ações da Suzano neste momento; veja os pilares da tese otimista

MAIS BTC PRA CONTA?

Méliuz (CASH3) levanta R$ 180,1 milhões com oferta de ações; confira o valor do papel e entenda o que acontece agora

13 de junho de 2025 - 12:53

O anúncio de nova oferta de ações não foi uma surpresa, já que a plataforma de cashback analisava formas de levantar capital para adquirir mais bitcoin

NOVIDADE

Compensação de prejuízos para todos: o que muda no mecanismo que antes valia só para ações e outros ativos de renda variável

12 de junho de 2025 - 19:09

Compensação de prejuízos pode passar a ser permitida para ativos de renda fixa e fundos não incentivados, além de criptoativos; veja as regras propostas pelo governo

DECOLANDO

Com o pé na pista e o olho no céu: Itaú BBA acredita que esses dois gatilhos vão impulsionar ainda mais a Embraer (EMBR3)

12 de junho de 2025 - 18:23

Após correção nas ações desde as máximas de março, a fabricante brasileira de aviões está oferecendo uma relação risco/retorno mais equilibrada, segundo o banco

MEXENDO NA BOLSA

Ações, ETFs e derivativos devem ficar sujeitos a alíquota única de IR de 17,5%, e pagamento será trimestral; veja todas as mudanças

12 de junho de 2025 - 17:40

Mudanças fazem parte da MP que altera a tributação de investimentos financeiros, publicada ontem pelo governo; veja como ficam as regras

MOVIMENTO INÉDITO

Banco do Brasil (BBAS3) supera o Itaú (ITUB4) na B3 pela primeira vez em 2025 — mas não do jeito que o investidor gostaria

12 de junho de 2025 - 16:49

Em uma movimentação inédita neste ano, o BB ultrapassou o Itaú e a Vale em volume negociado na B3

NA MIRA DO LEÃO

Adeus, dividendos isentos? Fundos imobiliários e fiagros devem passar a ser tributados; veja novas regras

12 de junho de 2025 - 15:48

O governo divulgou Medida Provisória que tira a isenção dos dividendos de FIIs e Fiagros, e o investidor vai precisar ficar atento às regras e aos impactos no bolso

Menu

Usamos cookies para guardar estatísticas de visitas, personalizar anúncios e melhorar sua experiência de navegação. Ao continuar, você concorda com nossas políticas de cookies

Fechar