A Iguatemi (IGTI11) preocupou analistas e investidores ao anunciar uma nova oferta de ações para financiar a aquisição do shopping JK Iguatemi.
O negócio em si não gerou dúvidas - a empresa concordou em pagar R$ 667 milhões por uma fatia adicional que a transformou na dona de 100% do ativo. Mas um follow-on com as ações ainda em patamares descontados e que poderia levar à diluição dos acionistas soou um alerta no mercado.
À primeira vista, porém, as preocupações foram atenuadas pelo resultado da operação, anunciado na madrugada desta quarta-feira (21).
Cada nova unit IGTI11 saiu por R$ 19,74. O valor é apenas 1,3% inferior ao fechamento dos papéis no pregão anterior ao anúncio (R$ 20,00). Já em relação ao fechamento de ontem, o desconto é de 2,85%.
O lote principal da emissão era de 24,7 milhões de ações, mas houve demanda por um acréscimo de 48% em lotes adicionais. Com isso, a operação movimentou um pouco mais de R$ 720 milhões e é suficiente para bancar a compra do ativo.
Diluição generalizada?
Para a XP, a oferta pode levar a uma diluição de cerca de 13,5% dos acionistas. E o efeito do valuation na precificação não será sentido somente sobre os sócios minoritários. O grupo Jereissati, que reúne a família fundadora da empresa, também será marginalmente diluído.
Os controladores se comprometeram a injetar R$ 70 milhões na capitalização, valor que representa cerca de 14% da oferta base, contra uma participação de 29% na Iguatemi.
Considerando esse cenário, a Genial Investimentos já havia declarado que a adesão à oferta era "quase uma necessidade para os atuais acionistas”. “Do ponto de vista do novo capital, está se pagando muito barato por um ativo muito bom e, também, por ação”, afirmaram os analistas.
Iguatemi (IGTI11) escolheu follow-on ao invés de aumentar dívida
Se as ações ainda estavam baratas demais para que a precificação fosse favorável à Iguatemi, por que esse foi o caminho escolhido para financiar a aquisição da participação remanescente no shopping JK Iguatemi?
A resposta está nos níveis atuais de endividamento da empresa. A relação entre a dívida líquida e o Ebitda (Lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) da companhia está em 2,71x. A Genial estima que, caso a aquisição fosse realizada 100% via endividamento, o indicador subiria para 3,4x.
Vale destacar que boa parte mercado não vê com bons olhos alavancagens superiores a três vezes para um modelo de negócio como o da Iguatemi. Além disso, o avanço da taxa Selic encarece a emissão de novas dívidas.
Ainda assim, a Genial considera que uma dívida menor complementada pela venda da participação da empresa na Infracommerce “teria sido um caminho mais suave” do que a oferta.
Já XP enxergou pontos positivos no follow-on e destacou o fortalecimento da estrutura de capital da companhia e abertura de espaço para futuras aquisições, além do auxílio à liquidez das ações.
O JK Iguatemi vale a pena?
Apesar da visão negativa do follow-on, os analistas da Genial consideram que a Iguatemi fez um bom negócio na compra do JK Iguatemi. “Estimamos o cap rate de aquisição em 8,0%, muito acima do que esperaríamos para um shopping como o JK.”
O indicador calcula a média de retorno de capital investido em um imóvel. Para efeitos de comparação, a Genial cita que a Brookfield pedia uma taxa de retorno de 5,8% para o Shopping Higienópolis, outro ativo que estava na mira da Iguatemi.
Além do retorno atrativo, o ativo também fortalece a característica premium do portfólio da companhia. Inaugurado em 2012 e voltado para o segmento de luxo, o JK Iguatemi é um dos principais shoppings centers do Brasil.
O empreendimento é dono do quarto maior aluguel mensal por metro quadrado do Brasil e o segundo dentro do portfólio da empresa, conforme destaca o Citi. Os valores cobrados dos lojistas cresceram 65% no segundo trimestre, na comparação com o mesmo período de 2019.
Esse é, segundo a Iguatemi, o maior avanço entre os cinco shoppings com maiores aluguéis por m² do país. Por isso, o Citi avalia bem a aquisição: “Apesar do cap de 8% estar abaixo do que a IGTI negocia atualmente, em 9,5%, vemos a compra como positiva”.
