Um FII para você capturar oportunidades no aquecido mercado de crédito imobiliário

Após um mês de junho sofrível para o mercado de FIIs, o segundo semestre começa com o pé direito. No geral, os fundos imobiliários ganharam tração após uma reviravolta na proposta de Reforma Tributária e se tornaram os principais destaques de julho, à frente do Ibovespa, por exemplo.

Apenas relembrando, o auge do estresse de 2021 foi concentrado no final do primeiro semestre, com a nova proposta de Reforma Tributária por parte do governo, que incluía a tributação de 15% sobre os rendimentos de fundos imobiliários, hoje isentos de imposto.

A iniciativa causou pânico em alguns players da indústria, que retiraram seus recursos e proporcionaram uma queda generalizada do mercado — ao final de junho, o Ifix acumulava queda de 4% no ano.

Contudo, conforme tratamos em live no canal do Seu Dinheiro no YouTube, existiam várias inconsistências na proposta, o que proporcionou uma reação pujante do mercado contra a iniciativa. 

Felizmente, logo na primeira quinzena de julho, o ministério de Paulo Guedes realizou mudanças no texto e removeu as alterações na indústria de FIIs, garantindo a isenção dos rendimentos no curto prazo. 

É importante citar que este risco ainda paira sobre a indústria em uma perspectiva de longo prazo. Em um momento de maior maturação dos FIIs (que pode levar anos), a isenção pode ser revisada. De qualquer forma, podemos aproveitar o curto / médio prazo para incrementar nossa renda com proventos mais gordos!

Falando em curto prazo...

É certo no mercado imobiliário atual que temos um segmento de destaque: o residencial. 

De acordo com a ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), os lançamentos de imóveis somaram 28.470 unidades nos meses de fevereiro, março e abril, alta de 45,4% na comparação com o mesmo período do ano anterior. 

Paralelamente, foram comercializadas 37.227 unidades no trimestre móvel, o que representa uma alta de 30,4% em relação ao volume transacionado na comparação anual. Já no acumulado nos últimos 12 meses encerrados em abril de 2021, as unidades comercializadas superaram em 29,3% as vendas registradas no período precedente.

Este volume tem sido bem capturado pelas incorporadoras, especialmente Direcional (DIRR3), que é minha favorita no setor. A companhia divulgou uma prévia operacional formidável para o segundo trimestre, com crescimento de vendas contratadas de 50% na comparação anual, acima das expectativas.

Entretanto, o mercado não tem “comprado” tão facilmente a tese de incorporadoras até o momento, influenciado pelos riscos inflacionários (especialmente no custo de construção) e do histórico volátil do setor.

Deste modo, entendo que outra vertente ainda se mostra como destaque para o momento: o crédito imobiliário. Considerando os recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o volume de crédito concedido para compra e construção de imóveis cresceu 124% no primeiro semestre em relação ao ano passado e alcançou um novo recorde de R$ 97 bilhões, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

É bem verdade que em um cenário de alta dos juros, como estamos presenciando agora, o crédito imobiliário tende a ficar gradualmente mais caro – recentemente, o Santander iniciou este movimento para sua linha de financiamento imobiliário. Contudo, tendo em vista a forte demanda por imóveis residenciais, considero que o segmento seguirá bem aquecido nos próximos meses.

Adicionalmente, cria-se uma narrativa por parte do setor de que “o momento para comprar um imóvel é agora”, de modo a causar um sentimento de urgência nos compradores, o que pode proporcionar um impulso de crédito no curto prazo.

Mas como capturar esse crescimento?

Novamente, trago uma indicação de fundo de crédito para o Décimo Andar – não quero soar repetitivo, mas sim reforçar que essa categoria se tornou uma das principais alternativas de renda da indústria.

Dito isso, o nome do FII de hoje é KNSC11. O Kinea Securities (KNSC11) é quase um novato no mundo dos FIIs, mas também é um prodígio. Gerido pela Kinea Investimentos e administrado pela Intrag DTVM, o fundo realizou seu IPO recentemente e iniciou a negociação de suas cotas em novembro de 2020.

Desde então, o fundo acumula retorno de 17% (contra de 0,7% do Ifix), com uma carteira composta por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e cotas de outros FIIs, gerenciados por uma política flexível de investimentos.

Como é possível observar na ilustração abaixo, o portfólio do fundo está majoritariamente exposto ao setor residencial, que corresponde a 43% do seu patrimônio de CRIs. 

Vale mencionar que 87,3% da carteira do KNSC11 está indexada ao IPCA – ou seja, mesmo que tenhamos uma continuidade da tendência de crescimento inflacionário, a carteira do fundo está bem indexada ao nível de preços. 

Na parte do risco, o fundo possui uma ampla base de devedores, sendo que a composição geral oferece um risco de crédito confortável, dado que grande parte apresenta garantias reais e LTVs (loan to value, relação entre o valor do crédito e o do imóvel usado como garantia) baixos. Entre os devedores, temos marcas conhecidas como Creditas, JHSF e Via Varejo.

Antes de finalizarmos, vale um destaque para o dividend yield (retorno com dividendos) anualizado do fundo: com o último pagamento de R$ 0,95 por cota e considerando os preços de tela, o FII gera um yield de 11%, valor bastante atrativo — a distribuição de um fundo de CRI nem sempre é constante e deve variar de acordo com o desempenho de seus indexadores.

Nos primeiros 12 meses de nosso modelo, prevemos rendimentos na casa de R$ 9 por cota, o equivalente a um dividend yield de 8,7% dado o preço atual das cotas — vale salientar que estimamos uma inflação de 4,5% para o período, posição neutra para o índice.

Ainda que não esteja totalmente exposto ao mercado residencial, entendo que o fundo consegue capturar boas oportunidades de crédito no segmento, além de proporcionar uma gestão de excelência da Kinea e uma indexação interessante à inflação, capaz de proteger o portfólio no curto prazo.

Até a próxima!