A crise provocada pela pandemia de covid-19 derrubou o valor dos novos contratos de aluguéis de imóveis residenciais e comerciais e inibiu a aplicação automática de reajuste pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M). Puxado pelo dólar, o indicador usado para corrigir o aluguel disparou. Em 12 meses até setembro, subiu quase 18%.
Diante do aumento do número de imóveis vagos, o temor dos locadores de perder os inquilinos abriu espaço para a manutenção do valor do aluguel na data do reajuste ou a aplicação de uma correção bem menor do que o previsto no contrato.
Quando a analista contábil Thalita Facchini foi informada este mês pela imobiliária de que o sobrado onde mora em São Paulo, no bairro Jardim da Saúde, teria o aluguel mantido por um ano em R$ 1.600, ela ficou surpresa com a notícia.
Por dever de ofício, ela sabe que o aluguel é reajustado pelo IGP-M. Mas diz que o resultado do indicador acumulado até setembro fugiu de todas as expectativas. "Esperava algo em torno de 3%, não perto de 18%." Se o reajuste fosse aplicado, Thalita teria de desembolsar quase R$ 1.900. Seria necessário cortar outros gastos para arcar com o aumento.
Assim como Thalita, outros inquilinos estão sendo beneficiados pela manutenção dos aluguéis. "Hoje o ambiente é de negociação", afirma o presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), José Roberto Graiche Júnior. A entidade reúne 90 imobiliárias.
Graiche diz que de cada quatro imóveis disponíveis para locação na cidade de São Paulo, um está vago. Antes da pandemia essa taxa estava em 18% e o mercado estava reagindo no começo do ano. Mas com a crise, a vacância aumentou. "O proprietário não quer ser mais um com imóvel desocupado, então acaba compondo."
Graiche pondera que a negociação depende do tempo de contrato e que a manutenção dos valores é mais aplicada às locações novas, com cerca de um ano, cujos preços do aluguéis estão menos defasados.
Antecipação
Prevendo tempos bicudos, a imobiliária Lello criou pela primeira vez um programa para se antecipar à negociação. Fez uma força-tarefa enviando mensagens de texto e e-mails para os donos de imóveis sugerindo a manutenção dos aluguéis, conta a diretora jurídica da imobiliária Moira Regina de Toledo Bossolani.
Do total que responderam a enquete, 35% abriram mão do reajuste, 42,03% propuseram um reajuste, mas por um valor menor do que o previsto no contrato, 18,41% reajustaram normalmente e 4% pediram reavaliação do contrato.
"Resolvemos antecipar a negociação com os locadores porque este ano está sendo bem peculiar", diz Moira. No início, foi necessário renegociar por causa da pandemia. Quando a poeira baixou, veio a surpresa do IGP-M beirando os 18%. "De antemão, percebemos que isso poderia causar impacto nos locatários que neste momento ainda estão se recuperando."
Para Bruno Oliva, coordenador de pesquisas da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), embora o IGP-M seja um indicador amplamente utilizado para reajustar valores de locação, ele não retrata as condições de oferta e demanda por aluguel. "Neste contexto, não há razão para que ele reflita a realidade do mercado. É um índice composto por diversos itens, de preços ao consumidor final (as famílias) e custos de material de construção até insumos industriais."
Ele lembra que, nos últimos 12 meses até setembro, o IGP-M, que é muito afetado pelo câmbio, subiu quase 18% enquanto o Índice FipeZap de locação teve aumento de 3,2%. "Em situações como esta em que estamos agora, é comum haver negociação para que o IGP-M não seja repassado integralmente, justamente por não representar a realidade do mercado de locação", diz Oliva.
Descolamento
De acordo com o Quinto Andar, plataforma de aluguel de imóveis, desde março, quando a pandemia de covid-19 se intensificou no País, houve um descolamento entre os valores de locação que eram pedidos nos anúncios e os dos contratos que foram fechados. Se antes da pandemia, o locatário conseguia pagar, em média, 3,7% a menos do que o pedido no anúncio, em outubro, a diferença era 10,8% menor em São Paulo e 13,5% menor no Rio.
Os dados da empresa apontam que o freio na economia e as incertezas causadas pela pandemia fizeram com que os preços dos aluguéis caíssem 6,2% entre o início do ano e outubro em São Paulo. Já no Rio, essa queda foi de 3,27%. Segundo a plataforma de locação de imóveis, há um desalinhamento entre as expectativas de retorno dos proprietários com o aluguel de seus imóveis e uma menor disposição do inquilino a pagar valores maiores.
"A crise causada pela covid-19 acentuou a queda dos preços em SP e RJ. Com a preocupação de uma segunda onda do coronavírus, como se vê na Europa, o futuro da economia ainda é incerto. Isso dificulta qualquer tipo de previsão em relação ao valor do aluguel", diz Fernando Paiva, gerente sênior de Dados do Quinto Andar.
As informações são do jornal "O Estado de S. Paulo".
