Os bons imóveis têm valor: como a Hedge está gerindo seus fundos de shoppings em tempos de quarentena

A crise desencadeada pela pandemia de coronavírus impactou os preços de todos os ativos, incluindo os fundos imobiliários, cujas cotas já se desvalorizaram, em média, mais de 20% no ano. Apenas em março, a queda foi de quase 16%.

Mas embora o mercado de FII como um todo venha sofrendo, o maior impacto foi sentido pelos fundos de shoppings, cujos imóveis tiveram que fechar as portas como parte das medidas de isolamento social tomadas pelos governos estaduais e municipais no mês passado.

Alguns desses fundos, muito populares entre as pessoas físicas, inclusive optaram por suspender o pagamento de rendimentos mensais referentes ao mês de março a fim de preservar caixa para atravessar a crise.

Afinal, parte das receitas dos fundos corresponde a um percentual das vendas e receitas com estacionamento, muito reduzidas agora que a maioria das lojas está fechada - com exceção dos serviços considerados essenciais, como supermercados e farmácias.

Uma das gestoras que adotaram essa medida recentemente foi a Hedge Investments, especializada em fundos imobiliários e responsável por seis FII de shoppings. Destes, dois não distribuíram rendimentos referentes a março: o Hedge Atrium Shopping Santo André (ATSA11) e o Hedge Shopping Parque Dom Pedro (HPDP11) (foto).

Os demais - Hedge Brasil Shopping (HGBS11), Hedge Shopping Praça da Moça (HMOC11), Shopping West Plaza (WPLZ11) e General Shopping Ativo e Renda (FIGS11) - fizeram distribuições, embora, em alguns casos, em valor menor que o usual.

Segundo André Freitas, diretor de gestão da Hedge, essas medidas visam à preservação de caixa e estiveram condicionadas à situação específica de cada FII.

Ele explica que a gestora tem permitido aos inquilinos adiar uma parte do pagamento dos aluguéis, além de estar tentando reduzir os custos de condomínio.

De qualquer maneira, não é possível fazer grandes planos diante de uma crise tão repentina e que traz tantas incertezas. “Esse é um quadro muito novo, em que mais se reage do que se age”, me disse em entrevista por telefone.

Segundo o gestor, nos demais segmentos imobiliários em que a Hedge atua - logístico, de lajes corporativas, recebíveis, entre outros - ainda não foi possível sentir o impacto direto da crise na carteira de uma forma mais direta e generalizada, como ocorreu com os shoppings.

Mas ele acredita que eventualmente a crise vai atingir os demais segmentos do mercado imobiliário, pois ela “tem uma magnitude única”.

Bastante realista, Freitas disse que ainda não é possível fazer previsões, pois não sabemos quando e como o isolamento social - que ele considera necessário - vai terminar.

Mas quando as coisas voltarem à normalidade, a tendência, diz o gestor da Hedge, é que os fundos de imóveis de qualidade e bem localizados não apenas sobrevivam, como também recuperem sua capacidade de geração de renda e voltem a se valorizar.

“A queda nos preços é momentânea. Havendo estabilização e retorno progressivo à normalidade, os equipamentos logísticos, corporativos e os shoppings voltam a gerar renda e as cotas dos fundos se recuperam”, diz Freitas.

Leia a seguir os principais trechos da minha conversa com o diretor de gestão da Hedge:

Vocês suspenderam a distribuição de rendimentos referentes a março de alguns dos seus fundos de shoppings. Que outras medidas têm tomado?

Esse é um quadro muito novo, em que mais se reage do que se age. Temos um grau de incerteza muito grande. No caso dos fundos de shoppings, nossos imóveis são localizados, em sua maioria, na região metropolitana de São Paulo, e eles foram fechados, a princípio, até 30 de abril. Mas não sabemos se esse prazo não vai ser prorrogado. Então não conseguimos construir um cenário. Não adianta estabelecer um plano de ação, pois não sabemos quando eles vão reabrir e não está nas nossas mãos determinar isso. Vai do entendimento das autoridades.

Nós somos proprietários de shoppings, muitas vezes em participações minoritárias. Participamos das decisões com os demais minoritários e as administradoras, mas não conseguimos determinar o que vai ser feito. E não existe uma orientação comum para todos os shoppings. Há entidades de classe, como a Abrasce [Associação Brasileira de Shopping Centers] e a Alshop [Associação Brasileira de Lojistas de Shoppings],mas elas apenas passam recomendações. Não há uma medida única para todos, é preciso respeitar os direitos de propriedade.

No shopping Atrium Santo André, em que somos majoritários [o fundo é proprietário de 100% do imóvel], cobramos apenas metade do aluguel de março e diferimos o pagamento do restante para o ano que vem.

Mas também estamos tomando medidas de contenção de custos condominiais. Nos imóveis fechados, a intensidade de limpeza e segurança é menor, devido à falta de circulação de pessoas. Então estamos tentando reduzir o custo de condomínio entre 30% e 50% junto aos demais proprietários.

Com relação aos aluguéis, estamos discutindo junto à Abrasce o que vai ser feito. Provavelmente vamos diferi-los, isto é, adiá-los, uma vez que os imóveis estão fechados e fica difícil cobrar se o lojista não tem vendas. Estamos ouvindo as reivindicações dos lojistas para tentar construir um denominador comum com base no bom senso.

Assim, o que podemos fazer agora é preservar caixa e ficarmos atentos às demandas. Já existem conversas institucionais para conseguir linhas de financiamento de condomínios para cobrir esse período mais crítico. Tem havido conversas com órgãos governamentais, como o BNDES, para criar linhas nesse sentido.

Outra questão é que em abril ocorrem as Assembleias Gerais Ordinárias, anuais e obrigatórias, para aprovação de contas. Nós suspendemos as assembleias presenciais e tentamos realizá-las por via eletrônica, com bom resultado. A CVM [Comissão de Valores Mobiliários] tem sido flexível quanto a isso.

Por que alguns fundos de shoppings da Hedge suspenderam as distribuições de rendimentos referentes a março e outros não?

Cada fundo é um fundo, com sua própria realidade de caixa e expectativa de receitas. Os que têm situação mais apertada precisam preservar mais o caixa. Não se sabe, por exemplo, se o caixa precisará ser utilizado para cobrir as necessidades do condomínio. A realidade do fundo Atrium Shopping Santo André é diferente da do Shopping West Plaza, que é diferente da do Shopping Praça da Moça, e assim por diante.

O Hedge Brasil Shopping (HGBS11), por exemplo, tem uma situação em que as condições se misturam. Cada shopping da carteira tem uma realidade, então é possível acomodar diferentes situações com mais facilidade, fazendo compensações que só são possíveis em um fundo com múltiplos ativos. Além disso, esse fundo fez uma captação recente, então tem uma situação de caixa mais confortável.

Seja como for, a cada semestre, os fundos imobiliários precisam distribuir pelo menos 95% dos seus rendimentos aos cotistas. Acima de tudo, vamos respeitar a Lei, e fazer as distribuições devidas até o fim de junho de 2020. A única diferença é os fundos com caixa mais apertado passarão por restrições momentâneas. Mas naqueles com caixa mais confortável ou aplicações financeiras, continuaremos distribuindo os rendimentos.

Quais as perspectivas de vocês para o mercado imobiliário como um todo, diante dessa crise?

Em sua grande maioria, os imóveis dos fundos imobiliários são de qualidade e bem localizados. Em um momento como esse, a capacidade de geração de receita é menor, seja pelo diferimento dos aluguéis ou um aumento eventual da vacância por causa de um inquilino que entrega a unidade porque está utilizando menos ou passando por dificuldades financeiras. Então é de se esperar que haja, momentaneamente, uma quebra de receita.

Mas isso vai ser pontual, nesse momento mais grave de enfrentamento da crise. A gente acredita que isso vai passar e que esses imóveis voltarão a ter capacidade de gerar renda, voltando também a se valorizar. A queda nos preços é momentânea. Havendo estabilização e retorno progressivo à normalidade, os equipamentos logísticos, corporativos e os shoppings voltam a gerar renda e as cotas dos fundos se recuperam.

Vocês então trabalham com a possibilidade de haver aumento na vacância e na inadimplência, num primeiro momento?

Pode haver uma vacância eventual, momentânea. Já a inadimplência, tentamos contornar por meio do diferimento das locações. Mas apenas para aqueles inquilinos que estejam realmente sofrendo com a crise.

Outros segmentos, além do de shoppings, já estão sentindo impacto da crise?

Até agora, os problemas que têm surgido são pequenos e pontuais. A maioria vem sendo resolvida em conversas, sem prejuízo para nenhum dos lados.

Essa crise restringe a movimentação de pessoas, reduzindo a capacidade de produção e consumo. É uma crise inédita, que vai impactar todos os segmentos imobiliários. Os segmentos que mais sentem, num primeiro momento, são os de shopping centers e hotéis. Mas, na sequência, todos os outros segmentos terão de se adaptar às mudanças que as empresas vão implementar, passado esse período mais crítico.

Pode ser que algumas empresas diminuam de tamanho, ou mesmo que não sobrevivam. Afinal, estamos falando de uma queda no PIB entre 4% e 6%. É claro que haverá esse tipo de consequência. Todas as classes de ativos serão impactadas, pois essa crise tem uma magnitude única.

Ainda não temos uma perspectiva clara do impacto real dessa crise no mercado imobiliário, vamos medir isso conforme os números de PIB mensais e trimestrais forem saindo. Mas esperamos que esse impacto seja transitório, pois já se criou o hiato de produção e consumo.

Em relação ao segmento de lajes corporativas, vocês acham que a questão do trabalho remoto pode levar a uma mudança cultural que contribua para o aumento da vacância dos escritórios, caso as empresas percebam que conseguem funcionar em em espaços menores?

É cedo para dizer. O home office já estava presente antes dessa crise. Já fazia parte da realidade de muitas empresas. Agora, temos um teste forçado que realmente provou a eficiência desse sistema. Então a tendência já existia. O que pode haver é uma aceleração dessa tendência, mas o mercado de lajes corporativas é tão pequeno, que o impacto dela é muito baixo. Não vai mudar a vida completamente. Só vamos conseguir medir os efeitos disso daqui a uns dez anos. A saúde das empresas é muito mais determinante para essa questão da demanda por escritórios, essa é a maior preocupação.

O mercado de lajes corporativas vinha em franca recuperação antes, porque a oferta já não é mesmo muito grande. Os dados de janeiro e fevereiro - e mesmo os números do primeiro trimestre, que já incluem os efeitos do coronavírus - mostram que os números de absorção líquida de escritórios em São Paulo foram muito positivos. A tendência do home office pode até ser acelerada, mas seus efeitos não são assim tão significativos.

Como vocês avaliam a atuação do governo diante da crise?

A maior preocupação, no momento, tem que ser com as pessoas, e eu acho que isso está ocorrendo. O governo lançou rapidamente três medidas assistencialistas cuja implementação também está sendo rápida: o pagamento de R$ 600 aos trabalhadores informais por três meses, que já cadastrou mais de 30 milhões de pessoas que estavam totalmente fora do sistema financeiro e das estatísticas; a repactuação que empregados e empregadores agora podem fazer sem judicialização, garantindo a sobrevivência de ambos, uma medida positiva e de extrema inteligência; e o financiamento das folhas de pagamento das empresas, desde que elas mantenham os empregos.

Achei que essas medidas foram espetaculares e poderiam inclusive permanecer após passada a pandemia. São medidas de assistência aos mais necessitados, e fica mais claro quem eles são durante uma crise como essa.

Você acha que, em relação ao desempenho das cotas dos fundos na bolsa, ainda pode piorar antes de melhorar?

Esta não é uma crise apenas econômica, então a capacidade de previsão se torna muito difícil. O que parece, até agora, é que os países que adotaram o isolamento achataram a curva de contágio, então é o que nós devemos conseguir também se fizermos o mesmo. O objetivo disso é evitar o colapso do sistema de saúde, e isso tem uma consequência econômica.

Agora, quando acaba o isolamento? E de que forma? Isso ainda não sabemos. E não depende de um economista ou um empresário. O isolamento vai durar até que se consiga, de alguma forma, evitar o desabamento do sistema.

O Brasil tem conseguido isso. Os brasileiros estão dando uma resposta até surpreendente, dada a magnitude do problema. O enfrentamento à crise tem sido bom, e também vão sair lições daí.

Eu imagino que o sistema de saúde, em um dado momento, consiga projetar que aguenta a evolução dos casos, e com o passar do tempo a gente vá relaxando as restrições à circulação de pessoas.

E que fique claro: eu sou a favor do isolamento social para que o sistema de saúde não entre em colapso. Ponto. Primeiro as pessoas e as empresas, isto é, a preservação da saúde das pessoas e da capacidade de emprego. E isso é o que tem sido feito.

Temos a vantagem de estar atrás dos demais países no ciclo de desenvolvimento da doença. Vamos ver como será a saída da crise nos EUA e na Europa e poderemos aprender com seus erros e acertos.

Que recado você daria para os cotistas de fundos imobiliários que estão aflitos com o desempenho do seu investimento neste momento?

Entenda o que tem dentro do seu fundo. Hoje em dia nós já temos relatórios muito bem produzidos, equipes independentes de research, consultorias imobiliárias e por aí vai. É essencial saber quais são os ativos do fundo, que em geral são bons imóveis. E bons imóveis têm valor. Sua capacidade de gerar receita foi afetada pela crise, mas isso é temporário.

Quem está investido corretamente, com diversificação e sem depender do recurso para uso imediato verá, depois que a crise estiver afastada, o retorno dos preços dos ativos aos valores anteriormente praticados.

Um fundo não é um veículo que simplesmente me dá xis por cento de dividendo por mês. Fundo imobiliário é um investimento que exige que o cotista acompanhe a composição da carteira, conheça os imóveis e papéis do fundo. E toda essa informação está disponível.