Está difícil achar inquilino para o seu imóvel? Veja se vale a pena vender para aplicar na renda fixa e ganhar dois dígitos

A economia brasileira registra altas temperaturas, e até o mercado imobiliário sente o calor. Com a reforma tributária, juros a 14% ao ano e inflação fora da meta, quem tem patrimônio em imóveis pode enfrentar dificuldades para colocar um inquilino para dentro.  

É nessa hora que as dúvidas costumam bater à porta. Afinal, com a Selic em dois dígitos, será que vale mais a pena vender o imóvel que não é a sua moradia para investir na renda fixa? Ou é melhor insistir no aluguel? 

Segundo o último levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os preços dos imóveis no país aumentaram 15,78% em julho, enquanto o índice dos preços de locação para residência subiu 5,08% no mesmo período. Ou seja, os imóveis estão se valorizando mais do que os preços dos aluguéis. 

À primeira vista, pode até parecer que está valendo mais se desfazer do imóvel. Porém, os especialistas Sheyne Rogers, planejador financeiro pessoal da Planejar, e o Prof. Dr. Claudio Alencar, do Núcleo de Real Estate da Poli/USP, avaliam que a análise precisa ir muito além. 

Em entrevista ao Seu Dinheiro, eles destacam que os dados são uma média geral e, quando examinados isoladamente, não são métricas suficientemente fortes para tomar a decisão, já que a realidade de cada imóvel e localidade pode variar. 

"Apesar de o cenário macroeconômico valer para todo o país, com os juros altos e o crescimento da economia comprimido, não dá para falar genericamente do mercado imobiliário para locação residencial. É preciso analisar a situação efetiva de um certo imóvel em uma certa região", afirmou Alencar. 

Então, afinal, quando vale a pena vender o imóvel que funciona como investimento em vez de alugá-lo? Segundo os especialistas, a resposta depende. O proprietário precisa avaliar os objetivos financeiros e colocar na ponta do lápis os custos de cada opção.

Vender ou alugar o imóvel: como fazer as contas 

Segundo Rogers, um erro comum é avaliar o valor bruto do aluguel. É essencial que o proprietário calcule o yield (retorno) líquido, considerando descontos como manutenção, impostos e até mesmo o risco de o imóvel ficar desocupado ou de o inquilino não pagar o aluguel. 

De acordo com os cálculos do especialista, uma taxa bruta de retorno com aluguel — ou seja, o valor recebido mensalmente em relação ao preço do imóvel — próxima de 0,7% é atrativa, mas difícil de alcançar. 

Por isso, Rogers avalia que um imóvel de R$ 1 milhão alugado por R$ 4 mil, por exemplo, já oferece um retorno de 0,4%, considerado um bom patamar para ajudar a cobrir os custos enquanto o imóvel se valoriza. 

Porém, ainda é necessário avaliar o custo de oportunidade. Se a valorização do imóvel está baixa, enquanto a Selic paga 14%, pode valer a pena vender o imóvel para não ter o patrimônio concentrado num único ativo e gerando pouco retorno. 

Por outro lado, com a alta dos juros, os compradores enfrentam maiores dificuldades para pagar o financiamento do imóvel. Esse cenário pode levar a uma redução do valor da casa ou apartamento no mercado, o que também precisa ser levado em conta. 

Para colocar na ponta do lápis se vale vender ou alugar um imóvel, o proprietário precisa considerar o valor atual de mercado do empreendimento, e não o preço que pagou quando o adquiriu. 

Além disso, o vendedor precisa saber até quanto de desconto consegue dar para o comprador, dado que pode haver negociação. Segundo Alencar, a taxa básica de juros é uma boa métrica, então o rendimento a ser obtido com a venda deve corresponder, no mínimo, aos 14% ao ano da Selic atual. 

A decisão na ponta do lápis 

Com esse valor, é hora de colocar os custos no papel. Os impostos devem ser os primeiros a serem calculados. Caso a venda seja pontual, a transação com lucro fica sujeita à incidência de imposto de renda sobre os ganhos, a uma alíquota que varia de 15% a 22,5% sobre a diferença entre o valor de venda e o valor declarado. 

Porém, se a pessoa física realizar mais de três vendas de imóveis em um ano, passa a ser vista pela Receita Federal também como contribuinte do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). 

Com o valor final em mãos, basta calcular quanto ele renderia nos investimentos desejados. 

A pedido do Seu Dinheiro, Rogers realizou uma simulação sobre os custos a serem avaliados. Para isso, considerou um imóvel adquirido por R$ 500 mil e vendido por R$ 1 milhão. Para esse valor de ganho de capital (R$ 500 mil), a alíquota de IR é de 15%. 

O planejador ainda considerou uma taxa média de 6% para corretagem, custos de R$ 3 mil com cartórios e vistorias, assim como R$ 10 mil em possíveis reformas para a venda do imóvel. Confira a simulação:

Cenário A — Venda do imóvel
Valor de venda bruto	R$ 1.000.000,00
(-) Corretagem	(R$ 60.000,00)
(-) Escritura/registro da aquisição	(R$ 3.000,00)
(-) Reformas/preparação para venda	(R$ 10.000,00)
(-) Quitação de financiamento/outros ônus	-
Ganho de capital tributável (após deduções)	R$ 427.000,00
(-) IR sobre ganho de capital ajustado	(R$ 64.050,00)
Valor líquido estimado da venda	R$ 862.950,00

Segundo os cálculos do planejador financeiro, o valor líquido da venda, ou seja, o total recebido após o pagamento dos custos de corretagem, reformas, ônus e imposto de renda estimado, seria de R$ 862.950 em um imóvel vendido por R$ 1 milhão.

Caso o proprietário desse imóvel optasse por investir o valor, por exemplo, no Tesouro IPCA+ 2032 teria uma rentabilidade líquida de 12,37% ao ano. Ao final do investimento, receberia R$ 1.726.586,85. Já na poupança, o montante renderia R$ 1.317.009,18 no mesmo período.

Porém, vale ressaltar que não é recomendado alocar todos os recursos em um único investimento. Para simular a rentabilidade dos títulos públicos, você pode consultar a calculadora do Tesouro Direto aqui. 

Já para avaliar se a locação vale mais a pena, o proprietário deve considerar gastos com manutenção, reparos, seguro, corretagem, taxa de imobiliária e custos dos impostos sobre o aluguel. 

Atualmente, a alíquota do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) pode chegar a 27,5%. Por isso, em alguns casos, a criação de uma holding imobiliária pode reduzir os gastos. O Seu Dinheiro explicou quando vale a pena nesta matéria aqui. 

Além disso, o condomínio e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) precisam entrar nos cálculos, embora seja comum os inquilinos arcarem com estes custos. Isso porque é necessário incluir o risco de períodos de vacância.  

Para a simulação, Rogers estabeleceu um aluguel de R$ 4 mil por mês, ou seja, R$ 48 mil por ano. Também considerou uma taxa média de 8% com administração imobiliária e de 5% de manutenções anuais. 

Já os custos com condomínio e IPTU estabelecidos foram de R$ 2,5 mil, enquanto os gastos com seguro foram fixados em R$ 1,2 mil. Confira a simulação: 

Cenário B — Locação do imóvel
Aluguel bruto anual	R$ 48.000,00
(-) Vacância estimada (1 mês por ano)	(R$ 4.000,00)
Aluguel efetivo após vacância	R$ 44.000,00
(-) Administração imobiliária	(R$ 3.520,00)
(-) Manutenção anual	(R$ 2.400,00)
(-) IPTU/condomínio em vacância	(R$ 2.500,00)
(-) Seguro/garantias/outros custos	(R$ 1.200,00)
Base antes do IR	R$ 34.380,00
(-) IR sobre aluguel	(R$ 9.454,50)
Aluguel líquido anual	R$ 24.925,50
Aluguel líquido mensal médio	R$ 2.077,13
Retorno bruto anual sobre valor atual	4,80%
Retorno líquido anual sobre valor atual (R$ 1 milhão)	2,49%
Retorno líquido sobre valor líquido da venda	2,89%

Segundo os cálculos de Rogers, excluídas as obrigações financeiras do proprietário, o aluguel médio seria de R$ 2.077,13, o que representa um retorno líquido anual de 2,49% e mensal de 0,2%.

Caso o proprietário desse imóvel optasse por investir os R$ 2,077,13 todo mês, por exemplo, no Tesouro IPCA+ 2032 teria uma rentabilidade de 12,19% ao ano. Ao final do investimento, receberia R$ 215,55 mil. Já na poupança, o dinheiro renderia R$ 185.679,26 no mesmo período. 

Ou seja, o retorno para quem vende o imóvel e investe o valor na renda fixa é, sim, maior. Porém, avaliar só o dinheiro que pode entrar no bolso é suficiente para tomar essa decisão? Os especialistas dizem que não. 

Além dos cálculos: uma questão de perfil 

Antes de colocar os números na calculadora, os especialistas indicam fazer uma análise de perfil de investidor.  

Se você for um investidor moderado ou conservador, provavelmente não está disposto a se expor a grandes riscos. Por isso, manter um imóvel na carteira para locação tende a ser mais atrativo, mesmo que represente ganhos menores. 

Mas os especialistas ressaltam que ainda é importante entender quais são as condições do ativo. Até para entender se há, realmente, possibilidade de valorização no médio ou longo prazo. 

Já se você for um investidor mais arrojado, que busca valorização intensa em prazos mais curtos, a venda do empreendimento pode ser uma tática vantajosa.  

"Um investidor muito racional, sem grande apego ao imobiliário, pode ser mais propenso a vender e aplicar no mercado financeiro se os cálculos indicarem um retorno superior", disse Alencar. 

O planejamento financeiro da família ou do investidor também é fundamental, uma vez que o imóvel deve ter uma finalidade clara, seja gerar renda ou buscar valorização ao longo do tempo. 

Segundo Rogers, o investimento em imóvel é de longo prazo, por ser um ativo e patrimônio perene. "Os movimentos devem ser bem pensados nessa perspectiva, e não olhando apenas para o próximo ano ou semestre", avaliou.