Ricardo Vieira: ‘o investidor não precisa inventar’ para ter boas oportunidades com fundos imobiliários em 2025; confira os melhores momentos do gestor do Pátria durante o ‘Onde Investir em 2025’

O Ifix, índice de fundos imobiliários, encerrou 2024 como um dos piores anos da sua série histórica, com queda de quase 6%. 

Um dos principais motivos que levaram o índice a um desempenho ruim no ano passado foi a mudança do ambiente macroeconômico doméstico. Por aqui, começamos 2024 com a Selic em trajetória de queda. 

Mas, ao longo do ano, o cenário mudou e chegamos ao fim do ano passado com incertezas na política fiscal, reaceleração da inflação e um novo ciclo de aperto monetário. 

Todo esse contexto foi ruim para os ativos de risco, inclusive para os fundos imobiliários. Ainda assim, alguns FIIs conseguiram encerrar 2024 entregando bons resultados aos seus cotistas. 

Um deles foi o Pátria VBI Reits FOF (RVBI11) que pagou dividendos de 14% no acumulado dos últimos 12 meses. E para Ricardo Vieira, gestor de real estate do Pátria, em 2025, “o investidor não precisa inventar” para encontrar boas oportunidades com fundos imobiliários. 

Na última quarta-feira (15), Vieira foi um dos convidados do painel sobre fundos imobiliários do Onde Investir 2025, evento realizado pelo Seu Dinheiro — portal de notícias parceiro do Money Times. 

O painel foi mediado pela jornalista e apresentadora Paula Comassetto, e contou com a participação de Mauro Dahruj, gestor da Hedge Capital, e Caio Araujo, analista da Empiricus Research. Clique no vídeo abaixo para conferir o programa completo: 

Durante sua participação, Ricardo Vieira apontou o que está em jogo para essa classe de ativos e como investir em FIIs em 2025. Nós selecionamos os melhores momentos da do gestor no Onde Investir em 2025. Confira a seguir:

Fundos imobiliários versus renda fixa: qual a vantagem dos FIIs em relação às  NTN-Bs em 2025?

Ricardo Vieira – Eu acho que os fundos imobiliários têm uma beleza que combina muitos fatores de renda fixa e renda variável. Então, você tem ali uma renda recorrente que é paga ao cotista, muito previsível no curto prazo. E ao mesmo tempo ele tem um upside, uma valorização de capital das cotas no médio e longo prazo que é típico da renda variável. 

Então, eu acho que é um produto que combina a beleza do dois mundos, a renda fixa e renda variável. E pode ser muito interessante para o cotista em momentos como o atual, porque a renda está elevada… Ele tem ali uma renda recorrente todo mês que, quando ele compara com a renda fixa com bons fundos de tijolo, esses FIIs estão negociando a 9%, 10% ao ano, livre de Imposto de Renda, o grau de alavancagem é baixo e não há uma deterioração dos fundamentos. 

Ou seja, você tem uma certa previsibilidade. E, em um momento posterior, no médio e longo prazo, você tem uma oportunidade interessante de ganho de capital na medida em que, se houver e quando houver, uma redução das taxas de juros. Então você combina esses dois mundos de forma interessante. 

O que os gestores de fundos imobiliários estão fazendo para estimular o crescimento desse mercado em 2025 e nos próximos anos? 

Ricardo Vieira – Existe uma tendência estrutural nos fundos imobiliários que a gente vem observando na última década de um mercado em completa transformação. Então, se a gente voltar para 2015, 2016, era um mercado dominado ainda por fundos monoativos, gestão passiva, quase 100% composto de investidores pessoas físicas. 

Então era assim, um único imóvel coletava os aluguéis, com uma administração sem uma gestão ativa dos portfólios. Esse mercado se transformou severamente nos últimos 10 anos. A gente olha hoje para o Ifix e você vai encontrar um ou dois fundos, no máximo, que tem gestão passiva. São aqueles fundos do “velho testamento”. 

Todos [fundos imobiliários] hoje são quase como empresas. Adquirem imóveis, vendem, reciclam portfólios, se alavancam, reduzem alavancagem, enfim, é um organismo vivo. O desenvolvimento disso, combinado com o forte volume de pessoas físicas e o aumento da liquidez nesse mercado, tem atraído mais o investidor profissional, devido à maior profundidade. 

Esse movimento começa a reduzir as distorções que a gente vê nesse mercado. [...] Além disso, você tende a ter cada vez menos abismos entre o valor do ativo real e o valor da cota do fundo imobiliário. Então, por exemplo, hoje o maior fundo de lajes corporativas da bolsa tem imóveis que são negociados na economia real acima de R$ 40 mil o m², chegando próximo a R$ 50 mil o m², em alguns casos.

Quando você observa o valor do metro quadrado que esse mesmo fundo negocia hoje [na bolsa], ele é negociado a R$ 24 mil m². Mas quando você tem muito investidor institucional trabalhando nesse mercado, esse abismo entre o valor de tela e o valor da economia real tende a ficar cada vez menor. 

Ou seja, essas oportunidades que a gente está vendo hoje de adquirir essas contas com super desconto em relação à economia real, talvez sejam cada vez mais escassas no futuro.

Na medida em que o investidor pessoa física vai diminuindo o seu share [porcentagem de participação de mercado], para cada vez mais ser dominante o investidor institucional.

Qual a importância da gestão ativa para o crescimento do mercado de fundos imobiliários?

Ricardo Vieira – A gestão ativa é super importante. Por meio dela, você recicla portfólio, adquire um imóvel, recondiciona ele muitas vezes, destrava valor, preenche de inquilinos, tem estratégia de comercialização, tem uma estratégia para atração de novos inquilinos e estratégia de desinvestimento, muitas vezes. 

Então, se a gente observar a dinâmica da cidade de São Paulo nos últimos 50, 60 anos, vamos ter diferentes pólos de valorização de imóveis. A AV. Paulista já foi o sweet spot das lajes corporativas. Depois tivemos uma fase Berrini ali no final dos anos 80, começo dos anos 1990 e, depois, isso veio para a Faria Lima. 

Assim, se você está atento à dinâmica desse mercado, por mais que um ativo imobiliário tenha uma duração longa do ciclo de investimento, quem está atento às mudanças nas cidades consegue potencializar retorno, pensando no longo prazo.

Diante da alta da Selic, dá para investir em fundos de shopping em 2025?

Ricardo Vieira – A gente tem olhado com certo cuidado para o setor para tentar estimar o tempo de duração dessa Selic mais alta e os efeitos que isso pode ter na economia real e no consumo. Naturalmente, os shopping centers acabam sendo mais afetados. Só que hoje, quando a gente olha para a bolsa, tivemos algumas gestoras que conseguiram formar portfólios de shopping center de excelente qualidade. 

São fundos mais voltados para regiões centrais, cidades com poder aquisitivo elevado, shoppings dominantes. Voltados para as classes A e B, que são as classes que vão sofrer por último em um cenário de desaceleração econômica. Então eu acho que hoje é possível montar uma carteira defensiva dentro do setor de shoppings [...], bastante líquidas e com preços atrativos, do ponto de vista do valor de metro quadrado de aquisição. 

Como as mudanças de hábitos causadas pela pandemia impactaram o setor de fundos imobiliários?

Ricardo Vieira – Eu acho que a gente teve algumas epifanias no começo da pandemia que depois se mostraram bem equivocadas. Como por exemplo, o fim dos escritórios e a predominância absoluta e completa das vendas online que ia impulsionar o setor logístico. 

De fato, existe uma tendência estrutural nesse segmento que foi acelerada pela pandemia. Eu acho que o momento de crise ele provocou duas coisas: um aprofundamento da desigualdade, regiões que sofriam desigualdade no setor imobiliário passaram a sofrer ainda mais. E as regiões com baixa vacância e concentração de inquilinos, foi mais resiliente. 

Outra coisa que observamos hoje, 5 anos depois da pandemia é aceleramos demais algumas tendências. Mas isso não reverteu todos os nossos hábitos de consumo e de trabalho como se esperava. Ou seja, a gente continua ocupando os escritórios, até em uma intensidade maior que antes da pandemia. 

Além disso, temos também o surgimento de novos setores dentro do real estate que acabam sendo interessantes para o desenvolvimento do setor imobiliário. Lá fora, nos Estados Unidos, temos os fundos de data center, que hoje já é o principal setor dos reits americanos. 

Aqui no Brasil esse setor ainda está engatinhando, mas fatalmente em algum momento os fundos vão começar a adquirir esses espaços. Então você tem mudanças no setor imobiliário que demoram um tempo para se maturar. Não são tão imediatas como imaginávamos na pandemia, mas elas são oportunidades e o fim de setores como cogitamos na pandemia. 

Inteligência artificial: como ela pode impactar o mercado de fundos imobiliários?

Ricardo Vieira – Eu acho que no Brasil, uma das vantagens que a gente tem de ser um mercado em desenvolvimento é a possibilidade de fazer proxy (modelos) a partir de mercados estrangeiros.  Muito do que a gente vê hoje na dinâmica dos fundos imobiliários brasileiros aconteceu 25,30 anos atrás no mercado americano. 

Então você consegue antecipar tendências, como a que eu mencionei do data center, que fatalmente vão alterar a dinâmica do mercado brasileiro. Então, olhar pra fora e entender quando, com qual velocidade e com qual intensidade isso vai acontecer no Brasil é um dos caminhos que a gente tenta trabalhar bastante. 

Quais as estratégias para mitigar os riscos dos juros nas carteiras de fundos imobiliários em 2025?

Ricardo Vieira – Quando a gente pensa em fundos imobiliários, muita gente tem a âncora em fundos de tijolo. Mas se observarmos bem, 50% desses ativos são fundos de papel. Então, como eu disse antes, nos fundos de tijolos, os preços permitem você ir para ativos de qualidade. Isto é, com imóveis bem localizados, com os melhores inquilinos, a menor vacância, etc. Afinal, em um cenário de Selic alta por mais tempo e desaceleração econômica, esses ativos são os últimos a sofrer. 

Hoje os preços permitem que o investidor se proteja nesses fundos, com uma renda elevada, próxima a 9%, 10% ao ano e com um upside em um cenário de retomada, fechamento de curva de juros. Nos fundo de papel, que é um setor que demanda um diligência mais cuidadosa por parte dos investidores, também oferece uma oportunidade interessante de proteção contra uma alta da inflação e uma alta da taxa de juros.

Nos fundos de papel você tem oportunidades em fundos extremamente líquidos, com uma diversificação enorme de carteira e aí vai do investidor entender bem o histórico daquele gestor na recuperação de defaults (calotes), qual o lastro de cada uma daquelas dívidas e por fim o lastro que existe de garantias.

Nesse cenário, o investidor consegue encontrar bons fundos, com boas taxas de desconto em relação ao valor patrimonial com ativos que remuneram a ICPA + 9%, IPCA + 10%, muitas vezes já líquido para o investidor, com grau de diversificação altíssimo e que, de certa forma, pelo fato de terem suas operações indexadas à inflação ou ao CDI você se protege no curto prazo contra um Selic um pouco mais alta e eventuais picos de inflação que a gente pode ver por conta de uma economia ainda encontra-se bastante acelerada. 

Alavancagem no fundos imobiliários pode representar oportunidades para os investidores mais atentos

Ricardo Vieira – Quando a gente olha de forma estrutural, acho que não há um risco sistêmico da alavancagem afetar o setor. Mas eu acho que tem alguns pontos interessantes que é tanto o cuidado para o investidor ao analisar o cenário da alavancagem, por que em um cenário de alta da Selic fica cada vez mais caro você servir essa dívida ou eventualmente fazer uma nova emissão para amortizá-la… 

Mas, por outro lado, acho que podem surgir oportunidades pontuais interessantes em alguns fundos. Então, o investidor que conseguir olhar para um fundo e identificar que ele vai começar a pagar uma dívida e que, em função disso, a renda do fundo, isto é, o dividendo, deve cair no curto prazo, como tem muitos investidores que olham apenas para o valor do dividendo, esse movimento pode gerar uma queda preço das cotas. Essa queda não se justifica, pois os fundamentos imobiliários continuam iguais. Contudo, no curtíssimo prazo aquele fundo precisa servir uma dívida que é senior (prioridade) na cascata de pagamentos. 

Então, o fundo está servindo uma dívida senior, a renda de curto prazo cai e pode abrir uma oportunidade interessante para a entrada de investidores fazerem alocações pontuais para ganho de capital no futuro.

Quais as características do portfólio ideal para atravessar 2025?

Ricardo Vieira – O portfólio ideal é aquele que te faz dormir tranquilo. Então, basicamente no mercado de hoje as palavras de ordem são: diversificação, qualidade e liquidez. Em um momento de mercado sob pressão como o que a gente vive e a perspectiva de materialização de mais um ou dois pontos percentuais de taxa Selic ou até 3 p.p. até o final do ano, é um momento defensivo. 

Então nos fundos de tijolo é qualidade e no papel [classe de fundos] também, especialmente no lastro de cada uma dessas dívidas. Hoje é possível para um investidor pessoa física ter uma carteira que de certa forma reproduza o Ifix em termos percentuais. Eu ficaria um pouco mais [alocado] em fundos de papel e em ativos de muita qualidade, muita liquidez e que tenham portfólios extremamente diversificados. 

Eu acho que com isso, o investidor está muito protegido para atravessar um ano que até pode ser de bastante oportunidade e no qual você reinvista o seus rendimentos para ampliar sua carteira. É hora de aproveitar o momento que o mercado está extremamente descontado. Porque o mercado imobiliário e o mercado de renda variável de forma geral é cíclico. Então, a gente está em um ciclo de baixa e é nesse momento que você faz boas posições para que em um próximo ciclo de alta possa colher bons frutos. 

Quais são as suas recomendações para 2025?

Ricardo Vieira – A grande recomendação que eu tenho e diante do nível de preços que o mercado oferece é: o investidor não precisa inventar. Ele não precisa buscar a próxima small cap dentro do universo dos fundos imobiliários, que vai super destravar valor, etc. Talvez essa seja uma recomendação mais para quando o mercado está caro. Aí você começa a buscar de onde você vai encontrar destravamento de valor. 

Agora, nas condições de preço do mercado atual você consegue montar uma carteira de shopping center, logística, office, renda urbana e papel com o que tem de mais óbvio no mercado com um grau de preço interessante. Aí você pode colocar 5% ou 10% da sua carteira em algo que você pessoalmente se dedicou, estudou bastante e identificou que há uma boa oportunidade de destravamento de valor e baixo risco. 

Por isso, eu acredito que não precisa inventar nesse momento. E a recomendação é: fly to quality [migrar para qualidade]. É nesses ativos que está o maior descolamento de preço entre economia real e preço de bolsa. 

Nada vence a disciplina, consistência e paciência. Principalmente em momentos de baixa do mercado em que todo mundo está olhando para uma NTN-B ou alguma alternativa dentro da renda fixa é que abrem bons hiatos de preços, super interessantes no fundo imobiliários. É nesses momentos que o investidor vai conseguir preços interessantes para constituir suas carteiras. Talvez, daqui a alguns anos a gente olhe para trás e lembre desse momento. 

Depois, quando todo mundo já tiver voltado para os fundos imobiliários, que os preços estiverem mais elevados, todo mundo vai lembrar deste momento atual em que poucos tiveram a disciplina, consistência e paciência de entrar nesse momento. 

O Onde Investir em 2025 não acabou: confira outras recomendações gratuitamente

Estes foram os melhores momentos da participação de Ricardo Vieira, diretor de Real Estate do Pátria, durante o painel sobre fundos imobiliários do Onde Investir em 2025. 

Mas além da participação do gestor, outros nomes importantes do mercado participaram do evento e apresentaram suas análises e recomendações para investir em: 

• Ações; 
• Renda fixa; 
• Dividendos;
• Ativos internacionais;
• Criptomoedas; e
• Macroeconomia e estratégia. 

A boa notícia é que você ainda pode acompanhar os painéis desta quinta-feira (16) de forma 100% gratuita. Para isso, basta clicar neste e fazer a sua inscrição. Assim, você será avisado na hora em que começar o evento. 

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