‘Vivemos uma mudança estrutural nos FIIs de logística’, diz especialista no Onde Investir; entenda

O segmento logístico deixou de ser o patinho feio entre os fundos imobiliários (FIIs) para se tornar um destaque nesse tipo de investimento. Essa é a visão do analista Caio Araujo, da Empiricus Research. Ele participou do Onde Investir em Maio e explicou o que está diferente no mundo dos galpões.

Durante o evento promovido pelo Seu Dinheiro, o especialista detalhou que, há cerca de 10 anos, o setor “era muito vulnerável a movimentos de oferta e queda de demanda”. Isso causava uma pressão nas taxas de ocupação dos imóveis e afastava investidores.

Porém, muitas transformações ocorreram ao longo de uma década e, atualmente, "nós vivemos uma mudança estrutural no setor logístico". Para ele, dois fundos chamam atenção para os investimentos de maio.

Mudança de hábito

Araujo destaca o avanço do e-commerce junto a mudanças nos hábitos de consumo dos brasileiros como elementos importantes para o novo cenário dos galpões logísticos em todo o país.

“Nós tivemos a entrada de grandes players, como Amazon e Shopee, além do aumento de participação de empresas como Mercado Livre. Isso tudo influenciou bastante o segmento”, detalhou.

Como resultado, há um aumento na demanda por galpões e os últimos anos registraram números de locações consistentes.

O analista também explicou que, em um primeiro momento, a oferta acompanhou esse crescimento da procura. Entretanto, os custos para construir subiram, assim como o custo de capital – ou seja, está mais caro levantar dinheiro para investir.

“Nem todo mundo consegue desenvolver um galpão hoje, apesar de não ser algo tão complexo em relação à construção em outros setores”, complementa.

Veja: o analista Caio Araujo o Araujo acaba de produzir um relatório completo sobre os FIIs de logística, onde ele destaca três fundos como referências do setor; acesso gratuito aqui

Aluguéis em alta

Um resultado desse processo observado por Araujo é a queda na vacância dos FIIs de logística: “e ela tende a permanecer em um patamar estável, próximo das mínimas históricas, que é onde está hoje”.

Como exemplo, ele cita o estado de São Paulo: “de acordo com os dados do primeiro trimestre, a vacância está próxima de 7%, um número muito baixo”. O especialista também destaca que os preços dos aluguéis já estão subindo.

“Só no primeiro trimestre, a média do aumento foi de 5% para galpões em um raio de 30 a 60 km da capital paulista. É bastante coisa.”

Em sua visão, essa subida de preços deve continuar, especialmente nos imóveis de alta qualidade. Diante desse cenário, Caio Araujo tem uma visão bastante positiva para o setor de logística no curto prazo.

Saiba mais: o analista da Empiricus Research produziu um relatório sobre FIIs de logística repleto de informações, gráficos e tabelas; nossos leitores têm acesso gratuito aqui

Então, onde investir?

Os especialistas que participam do Onde Investir falam sobre cenário, mas também trazem sugestões de alocação para o mês. Na sua vez de indicar bons papéis, Caio escolheu dois FIIs de galpões.

Primeiro, o BTG Pactual Logística (BTLG11), “um dos maiores da indústria”.

Na visão do analista da Empiricus Research, o fundo se destaca pela concentração em São Paulo, “uma praça com dados operacionais bem saudáveis. E a tendência é que ele expanda suas operações na região”.

Araujo acrescentou que poucos fundos imobiliários estão com dinheiro para expansões nesse momento. “O BTLG11 tem caixa, e isso é bem interessante porque, junto com o poder de barganha dos proprietários, eles conseguem remunerações melhores”.

O outro FII apresentado foi o Vinci Logística (VILG11), que é “parecido, mas tem um contexto mais voltado ao valuation, onde a gente enxerga ganho de capital”. De acordo com o especialista, a carteira do fundo é mais concentrada e o nível de risco um pouco maior, “mas a gente gosta da tese, ele está tranquilo em relação a caixa e tende a fazer alocações ao longo do tempo”.

Confira: Araujo acredita que três FIIs são as principais referências no segmento de logística; ele revela quais em um relatório que foi disponibilizado gratuitamente

Onde Investir

A edição de maio do Onde Investir chegou em meio a um cenário conturbado com a guerra entre Estados Unidos e Irã ainda em curso, inflação pressionada e o mais recente corte da taxa Selic, agora em 14,50% ao ano.

Ao mesmo tempo, a temporada de balanços do primeiro trimestre de 2026 ocupa cada vez mais espaço no noticiário econômico.

Diante de tantas questões, o evento trouxe especialistas do mercado para falar sobre o cenário macro, ações e dividendos, mercado internacional, renda extra, Imposto de Renda, criptomoedas e os fundos imobiliários – de onde trouxemos um pedaço da participação de Caio Araujo.

Para assistir o programa na íntegra e conferir todas as indicações de investimentos dos especialistas, assista ao Onde Investir de maio no vídeo abaixo: