Cotas em ‘promoção’ e dividendos robustos: agora é uma boa hora para olhar para os fundos imobiliários, afirma head da Acqua Vero Investimentos

Não é novidade que a alta na taxa básica de juros brasileira, a Selic, tende a beneficiar os novos títulos de renda fixa e prejudicar os ativos de renda variável. No caso dos fundos imobiliários, não é diferente.

Antes mesmo da queda de juros se confirmar, no dia 18 de setembro, as cotas de boa parte dos FIIs da bolsa brasileira recuaram, antecipando-se à decisão do Banco Central.

Mas, ao invés de olhar para a queda das cotas com preocupação, os investidores podem encarar o cenário com outra perspectiva: a de encontrar boas oportunidades, avalia o head de fundos imobiliários da Acqua Vero Investimentos, Gabriel Pereira. 

Segundo ele, a tendência negativa das cotas dos fundos imobiliários em decorrência da alta de juros “é transitória”. 

Além disso, ele destaca que é em momentos como este que os investidores focados no longo prazo encontram os melhores preços de entrada nas cotas dos FIIs. 

“Hoje, praticamente todo o mercado de fundos imobiliários negocia abaixo do seu valor justo. É neste momento que o investidor deveria estar olhando mais para fundo imobiliário e ter essa tranquilidade de que o preço da cota é transitório”, disse Pereira no programa Giro do Mercado, do Money Times.

Fundos imobiliários: como o investidor deve agir neste momento?

Nesse sentido, Pereira deu recomendações do que fazer para dois tipos de investidores: aqueles que já estão posicionados em fundos imobiliários e aqueles que desejam experimentar essa classe de ativos.

Para os investidores que já têm fundos imobiliários no portfólio, o head de FIIs destaca que momentos como este, de queda das cotas, podem trazer uma incerteza ao ver o patrimônio desvalorizar enquanto a renda fixa ganha atratividade.

“A volatilidade dos fundos imobiliários é menor do que a das ações, mas é maior do que a da renda fixa”, lembra.

No entanto, apesar dessa insegurança natural ao se deparar com uma desvalorização dos ativos em carteira, Pereira recomenda que esse investidor busque “distorções no mercado”.

Isso é, olhar para dentro do próprio portfólio e avaliar se os fundos imobiliários que apresentaram quedas nas cotas tiveram motivos para tal ou se o mercado deixou de precificar algum evento que possa gerar ganho de capital no futuro.

No caso de a queda se apresentar como uma oportunidade, Gabriel Pereira recomenda que o investidor aumente a posição nesses fundos. Caso contrário, ele afirma que o investidor não pode ter medo de “realizar o prejuízo” e buscar outras oportunidades dentre os quase 500 fundos imobiliários listados na bolsa brasileira. 

Já para os investidores que não têm fundos imobiliários na carteira, o head da Acqua Vero recomenda entrar “com calma” para entender melhor como funciona o mercado.

“Recomendo começar pelos ativos mais líquidos, mais negociados em bolsa, não olhar só o dividend yield na hora de compor uma carteira. É importante entender muito bem a parte de risco de crédito, de vencimento dos contratos e ir aumentando as posições aos poucos. E entender se consegue aguentar a volatilidade. Nesse momento de aumento dos juros, as cotas podem ter movimentos negativos. Mas o momento é atrativo para iniciar compras”.

Onde estão as oportunidades do momento?

Nos dois casos, o head de fundos imobiliários da Acqua Vero Investimentos destaca a importância de o investidor ter uma equipe de profissionais qualificados para ajudá-lo a identificar boas oportunidades no mercado.

Ainda sobre as oportunidades no momento, Gabriel Pereira destaca que as cotas dos fundos de tijolos apresentaram quedas mais acentuadas com a alta da Selic, em especial aqueles que investem em lajes corporativas. 

Resumidamente, os FIIs de tijolo são aqueles que investem diretamente em imóveis físicos (por exemplo shopping centers, lajes corporativas e galpões logísticos).

“É o segmento que apresenta maior desconto sobre o valor patrimonial”, afirma Pereira.

No entanto, ele destaca que o desconto sobre o valor patrimonial nem sempre é motivo suficiente para investir em um fundo imobiliário. 

“É um dos ítens que o investidor deveria olhar, mas [é importante] entender mais a fundo se o ativo passa por algum problema. Nem sempre o desconto é atraente, temos que olhar mais critérios para tomar a decisão”.

Por outro lado, o segmento de fundos imobiliários que “menos sente” a alta da Selic são os FIIs de papel – ou seja, aqueles que investem em títulos de renda fixa lastreados no setor imobiliário, como:

• Letras de Crédito Imobiliário (LCIs);
• Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

“Para o cenário que estamos vendo agora, ativos pós-fixados podem fazer muito sentido para dentro da carteira. Se você tem um movimento de alta de juros ou de alta de inflação, os fundos pós-fixados de crédito tendem a entregar um dividendo maior na ponta final”, explica Pereira.

Fundos imobiliários têm a vantagem dos dividendos ‘gordos’ e isentos de IR

Para além do desconto no valor das cotas e da possibilidade de ganhar capital com a valorização pensando em um prazo maior de tempo, uma outra vantagem dos fundos imobiliários são os dividendos “gordos”.

Esse é, aliás, um dos principais motivos que levam os investidores a aplicarem recursos em FIIs já que, além dos yields altos, essa classe de ativos oferece proventos isentos de imposto de renda. 

“É em um bom momento para comprar cotas descontadas, receber o rendimento, reinvestir esse rendimento em novas cotas e ter calma no momento de fazer a alocação final, entendendo que a cota oscila, mas que é um ativo que é uma excelente estratégia para longo prazo”, aconselha Pereira.

Para assistir à entrevista completa do head de fundos imobiliários da Acqua Vero Investimentos no programa Giro do Mercado, basta clicar aqui ou no player abaixo: