Fundos imobiliários HGLG11 e XPLG11 vão de rivais a sócios após compra e venda de galpões no Rio de Janeiro

Vizinhos e rivais, os fundos imobiliários CSHG Logística (HGLG11) e XP Log (XPLG11) deverão tornar-se sócios em breve após firmarem um acordo de compra e venda de dois condomínios logísticos localizados próximo ao Aeroporto Internacional do Galeão, no Rio de Janeiro.

O primeiro a testar a região foi o XPLG11, que comprou o empreendimento Syslog Galeão em julho de 2020. Na época, o imóvel apresentava uma vacância de 74%, mas, com o trabalho da gestão, a taxa de ocupação atual chegou aos 93%.

Um ano depois, em julho de 2021, o HGLG11 também chegou a Duque de Caxias com a aquisição do HGLG WL, localizado ao lado do Syslog Galeão. O empreendimento registrava uma vacância de 31% na época e aluguel médio de R$ 16,44.

Atualmente, o indicador de espaços vagos baixou para 11% e o aluguel subiu para R$ 19,75. Mas, apesar dessa evolução, o fundo do Credit Suisse destaca que a dinâmica comercial da região permanece "extremamente desafiadora".

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A percepção é compartilhada pela XP, que afirma haver uma "competição predatória por aluguéis cada vez menores em prol da locação da áreas.

Por isso, os dois concorrentes HGLG11 e XPLG11 — que são respectivamente o primeiro e segundo maior FII de logística do país em número de cotistas — decidiram unir forças por meio de operações simultâneas de compra e venda, nas quais cada um dos dois fundos irá adquirir 49% do galpão que pertence ao outro FII, e uma parceria comercial.

"Foi desenvolvido entre as partes um plano de governança para que os interesses de administração e exploração dos imóveis estejam alinhados com o objetivo de entregar o melhor retorno para ambos os fundos, tanto do ponto de vista de despesas, quanto do ponto de vista de receitas, gestão de demandas e investimentos", diz o comunicado do HGLG11.

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Quanto a transação entre os fundos imobiliários irá movimentar?

Para consolidar o acordo, o fundo do Credit Suisse pagará R$ 88,27 milhões pela fatia no Syslog Galeão. O preço equivale a R$ 3.160 por metro quadrado e a gestão do XPLG11 estima um ganho de capital de R$ 17,3 milhões, ou R$ 0,59 por cota, com a transação.

Já o XP Log comprará 49% do HGLG WL por R$ 79,7 milhões, ou R$ 3.386 por metros. Considerando o investimento feito no imóvel, o HGLG11 calcula que o negócio deve render um lucro de R$ 20,6 milhões, ou R$ 0,61 por cota.

O FII ainda deu mais detalhes sobre o retorno da transação: "o preço é 35% superior ao valor investido e 28% superior ao valor de laudo do imóvel em 2023 e taxa interna de retorno anualizada é de aproximadamente 15,6%, sem considerar eventuais correções nas parcelas."

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