Como declarar compra, venda, doação e propriedade de imóveis no imposto de renda

Contribuintes obrigados a entregar a declaração de imposto de renda 2023 precisam informar seus imóveis, bem como eventuais transações envolvendo esses bens, como financiamento, compra, venda e doação (efetuada ou recebida). A seguir, vou explicar como declarar imóvel em diversas situações.

A mera propriedade de bens em valor superior a R$ 300 mil ou a venda de um imóvel com ganho de capital sujeito ao pagamento de IR - ainda que seja possível optar pela isenção - no ano de 2022 já tornam o contribuinte obrigado a declarar.

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Como declarar imóvel comprado em 2022

Se você comprou um imóvel em 2022, abra um novo item para ele na ficha de Bens e Direitos na sua declaração de imposto de renda 2023. Escolha o grupo 01 - Bens Imóveis e o código conforme o tipo de bem. Os códigos referentes a imóveis variam do 01 ao 18, além de um código 99 para "Outros Bens Imóveis".

Por exemplo, o código 11 se refere a apartamentos, o 12 para casas, o 13 para terrenos, o 14 para imóveis rurais e o 15 para salas ou conjuntos (salinhas comerciais).

No campo “Discriminação”, você deve incluir as informações do vendedor do imóvel, como nome, CPF ou CNPJ e dizer se a compra foi feita à vista ou financiada.

Você também deverá preencher a data de aquisição, número de matrícula e cartório, informações essas encontradas na escritura do imóvel. Também é preciso informar a área, a inscrição municipal (no caso de imóvel urbano) ou o Número do Imóvel na Receita Federal (NIRF), atribuído ao imóvel quando ele é inscrito no Cadastro de Imóveis Rurais (no caso de imóvel rural).

No campo "Situação em 31/12/2021", coloque o valor zero, pois você ainda não tinha a propriedade do imóvel naquela data, uma vez que a compra foi efetuada em 2022.

Já o campo "Situação em 31/12/2022" deve ser preenchido apenas com o valor que você efetivamente desembolsou durante o ano de 2022. Caso a compra tenha sido feita à vista, você deverá informar todo o valor pago pelo bem. Caso, porém, a compra tenha sido financiada, há uma maneira específica de declarar, como veremos a seguir.

Como declarar imóvel financiado no imposto de renda 2023

Preste atenção aqui, pois muita gente erra ao declarar imóvel financiado no imposto de renda. Em primeiro lugar, esqueça a ficha de Dívidas e Ônus Reais. Ela é destinada somente para dívidas que não têm o bem financiado como garantia, a chamada alienação fiduciária. É o caso dos empréstimos bancários ou entre as pessoas físicas.

Financiamentos imobiliários, assim como os de veículos, devem ser informados somente na ficha de Bens e Direitos.

Você deve apenas declarar o valor efetivamente desembolsado até cada data. Caso a compra tenha sido feita em 2022, o campo "Situação em 31/12/2021" ficará zerado, e o campo "Situação em 31/12/2022" será preenchido apenas com os valores pagos até esta data, incluindo juros e outros encargos envolvidos no parcelamento.

Já no caso de um financiamento imobiliário que já estava em curso, você informará, na coluna referente a 2021, todo o valor que já havia sido pago até então. E na coluna referente a 2022, a soma dos valores pagos até 31/12/2022 com as quantias pagas em 2022.

Repita esse processo ano a ano até terminar de pagar as prestações. O valor total pago, incluindo os custos do financiamento, corresponderá ao custo de aquisição do imóvel que você deverá declarar todos os anos enquanto tiver a sua propriedade.

Esta é a orientação da própria Receita Federal, e a opção é vantajosa para o contribuinte, porque o valor do imóvel (seu custo de aquisição) vai ser maior no final do processo, uma vez que inclui não só o preço do bem, como também os custos do financiamento.

Isso significa que, quando o imóvel for vendido no futuro, o lucro obtido com a venda será um pouco menor, e o imposto a ser pago sobre o ganho de capital também. Ou seja, acertar na forma de declarar a compra do imóvel pode gerar uma economia para você na hora da venda.

Como declarar imóvel vendido em 2022

Quem vendeu um imóvel em 2022 também deve atualizar a ficha de Bens e Direitos da sua declaração de imposto de renda 2023, detalhando a venda no campo de “Discriminação”, incluindo o nome e o CPF do comprador, o valor e a data da operação.

A “Situação em 31/12/2022” deve ser zerada, enquanto a “Situação em 31/12/2021” deve refletir o valor que constava antes.

A principal diferença para quem vende é a obrigatoriedade de apurar se houve algum ganho de capital com a operação, ou seja, se você lucrou com a venda. Este lucro é tributado pela Receita Federal.

Essa apuração deve ter sido ser feita no mês seguinte ao da venda do imóvel, por meio do Programa de Apuração de Ganhos de Capital 2022 (GCAP2022). O recolhimento do imposto de renda em casos de ganho de capital vai de 15% a 22,5% e deve ter sido realizado até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, por meio de DARF emitido no próprio GCAP. O código é o 4600.

Assim, se você vendeu o imóvel em maio, por exemplo, o recolhimento do IR deve ter sido feito até o último dia útil do mês de junho.

Caso você tenha perdido o prazo, é possível emitir um DARF com a multa e os juros de mora no programa Sicalc, disponível no site da Receita Federal. O código é o mesmo do GCAP.

Na hora de preencher a declaração de imposto de renda 2023, você deve importar os dados do GCAP2022 para o programa da Receita Federal. Quando você importa a ficha de apuração do ganho de capital, o programa preencherá a declaração automaticamente, classificando uma parcela como isenta e outra como rendimentos sujeitos à tributação exclusiva.

O dinheiro recebido pela venda do imóvel deverá aparecer na sua declaração, conforme o destino dado a ele - se uma aplicação financeira ou a compra de outro imóvel e assim por diante.

Casos de isenção de IR

Existem três casos em que o ganho de capital com a venda de imóvel é ou pode se tornar isenta. São eles:

• Venda do único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, independentemente do tipo de imóvel. Caso o bem seja possuído em condomínio com outros proprietários, a venda da parte do contribuinte não pode ser maior que R$ 440 mil. Essa isenção só é válida caso o contribuinte não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não. Ganho de capital obtido desta forma deve ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis sob o código 06.
• Venda de imóvel adquirido até 1969 (imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 contam um redutor no IR sobre o ganho de capital, já aplicado no preenchimento do GCAP).
• Venda de imóveis residenciais localizados no Brasil desde que os recursos obtidos com a venda sejam destinados à compra de outros imóveis residenciais localizados no Brasil dentro de 180 dias a partir da data da celebração do contrato. Caso apenas parte do valor seja destinado à compra de imóveis residenciais no Brasil, o ganho de capital referente à quantia restante será tributada proporcionalmente. Só é possível optar por essa isenção uma vez a cada cinco anos. Ganho de capital obtido desta forma deve ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis sob o código 07.

Mesmo que o seu ganho de capital com a venda de imóvel fique isento de IR, preencha o GCAP e importe os dados para a declaração, para facilitar o preenchimento. O GCAP inclusive calcula as situações de isenção total ou parcial, para não ter erro.

Como declarar doação de imóvel no imposto de renda 2023

Quando um imóvel é doado, a principal dúvida que surge é sobre o valor que será lançado na declaração de quem recebe o imóvel. Existem duas opções: é possível lançar o imóvel com o mesmo valor que constava na declaração do doador (chamado custo de aquisição) ou pelo valor de mercado (que geralmente é mais alto devido à valorização imobiliária).

Caso as partes optem pelo valor de mercado, o doador terá que apurar o ganho de capital e pagar imposto sobre essa operação, como se fosse uma venda. É possível fazer isso pelo programa GCAP.

Caso a opção seja pelo custo de aquisição, deve-se lançar o imóvel na declaração do donatário (quem recebeu o bem) pelo mesmo valor que constava na declaração do doador. Neste caso, ninguém precisa pagar imposto.

Como escolher?

Para escolher qual dos caminhos seguir, é preciso analisar algumas questões:

1 - O imóvel doado foi comprado pelo doador em que data? Os imóveis anteriores a 1988 podem ter redução no ganho de capital, com descontos que começam em 5% e aumentam a cada ano, até chegar à isenção completa de ganho de capital para imóveis comprados antes de 1969.

Portanto, se o imóvel for antigo, é interessante analisar a possibilidade de transferir para o doador pelo valor de mercado. Desta forma, quando a pessoa decidir vender o imóvel, o seu ganho de capital não será tão elevado.

2 - O que o donatário pretende fazer com o imóvel recebido? Se a ideia é vender, pode ser interessante transferir o bem pelo valor de mercado (que é mais alto), e assim o ganho de capital na hora da venda será menor, e o imposto também. Se a ideia é manter o bem, pode ser vantajoso transferir a custo de aquisição, e desta forma o doador não precisa apurar ganho de capital.

3 - Outra hipótese é o donatário vender o imóvel doado e usar estes recursos para comprar outro imóvel residencial e com isso tentar se valer da Lei do Bem, que dá isenção do ganho de capital para imóveis residenciais adquiridos no prazo de 180 dias contados da venda do imóvel (residencial) anterior. Neste caso, a operação seria isenta de ganho de capital, e valeria a pena transferir o imóvel doado pelo seu custo de aquisição.

Como o doador deve declarar

Se você doou um imóvel em 2022, deve registrar isso na sua declaração de imposto de renda 2023. Abra a ficha Doações Efetuadas e selecione o código 81, referente a “Doações em Bens e Direitos”. Inclua o nome e o CPF da pessoa que recebeu a doação e detalhe se o valor apurado é pelo custo de aquisição ou pelo valor de mercado.

Na ficha de Bens e Direitos, a “Situação em 31/12/2022” deve ser zerada em relação ao imóvel doado, pois ele já não pertence mais a você. Informe, no campo "Discriminação", que o destino do imóvel foi uma doação.

A partir da próxima declaração de IR, o doador não precisa informar mais nada referente ao bem doado em 2022.

Como o donatário deve declarar

Já a pessoa que recebeu o imóvel em doação deve incluir o novo bem na ficha de Bens e Direitos da sua declaração de imposto de renda 2023, com a identificação do nome e CPF do doador e a informação de que recebeu o imóvel via doação.

Além disso, deve informar o valor do bem doado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, sob o código 14 - Transferências patrimoniais - doações e heranças.

Não há cobrança de imposto de renda neste caso, mas é cobrado um imposto estadual chamado Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que vai até 8%, a depender do local onde se localiza o imóvel.

Para imóveis situados em São Paulo, por exemplo, a base de cálculo do ITCMD poderá levar em conta o valor de mercado do bem, independentemente de o bem ter sido transferido por seu custo de aquisição. Informe na "Discriminação" que o ITCMD foi devidamente pago.

A partir da próxima declaração de IR, o donatário não precisará informar mais nada referente ao bem doado na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. O imóvel deve continuar a ser declarado na ficha de Bens e Direitos enquanto fizer parte do patrimônio do contribuinte.

Como declarar imóvel próprio no imposto de renda 2023

Quando o contribuinte possui um imóvel quitado, basta informá-lo na ficha de Bens e Direitos, com o mesmo valor declarado no ano anterior. É importante lembrar que o valor não vai mudar de acordo com a valorização do preço de mercado. Para repetir o valor, basta clicar no botão “repetir”.

A única maneira de atualizar o valor do imóvel na declaração do imposto de renda é acrescentando as benfeitorias realizadas, como reformas. Os comprovantes dessas obras precisam ficar guardados até cinco anos depois da alienação do imóvel, no futuro (venda ou doação, por exemplo).

Se o custo total em uma obra foi de R$ 40 mil, por exemplo, e o imóvel está declarado no valor de R$ 100 mil, você pode então aumentar para R$ 140 mil, no próprio item referente ao imóvel declarado.

No vídeo a seguir, a repórter Julia Wiltgen explica como declarar essas situações envolvendo imóveis no imposto de renda, mostrando passo a passo no programa da Receita:

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