Na cabeça de muita gente, o mercado de capitais é um universo à parte. Afinal, com tantos conceitos abstratos, não é surpresa que, para boa parte da população, o mundo dos investimentos pareça isolado por um muro intransponível.
Mas essa barreira aparentemente tão sólida desmancha no ar quando pensamos nas atividades do dia a dia que estão intimamente ligadas ao mercado financeiro. Alguns fundos imobiliários (FIIs), por exemplo, tornam possível que aquele item que compramos pela internet chegue a nossas casas em questão de horas.
Isso porque, com a expansão do e-commerce, o tempo passou a ser um importante fator de decisão para os consumidores. Na competição das varejistas online, quem oferece a entrega mais rápida tem mais chances de fazer a venda.
E só é ágil quem tem uma boa infraestrutura por trás do negócio. Nesse contexto, veículos e entregadores são importantes, mas o encurtamento da distância entre os produtos e os principais centros de consumo é crucial — e é aqui que aparecem os FIIs de logística.
Esses fundos são donos de galpões capazes de armazenar os gigantescos estoques do setor e têm muito a ganhar com o momento atual do e-commerce.
Por isso, a classe é apontada há meses como uma das mais promissoras da indústria de fundos imobiliários. E, na hora de selecionar opções para investidores que buscam FIIs com potencial de crescimento, as corretoras consultadas pelo Seu Dinheiro também têm um favorito dentro do segmento: o Bresco Logística (BRCO11).
No topo da nossa seleção há quatro meses, o BRCO11 conquista os especialistas com seus galpões sempre bem localizados e com a vacância zerada. Indicado por três corretoras, o FII já trouxe ganhos de mais de 2% para quem apostou nele no último mês.
Se você já colocou o campeão na carteira e busca mais oportunidades em fundos imobiliários, outros quatro ativos também chamam a atenção dos analistas, com duas indicações cada. São eles: Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), TG Ativo Real (TGAR11), TRX Real Estate (TRXF11) e Vinci Shopping Centers (VISC11).
Confira a seguir os fundos preferidos de cada corretora entre os indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para maio:
Entendendo o FII do Mês: todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.
Bresco Logística (BRCO11) — carteira poderosa
Se, por um lado, a pandemia de covid-19 enfraqueceu a indústria de FIIs no passado, por outro ela gerou uma grande aceleração no e-commerce — e quem estava exposto à dinâmica do varejo online acabou se dando bem.
E, se o hábito faz o monge, faz também com que o Bresco Logística (BRCO11) seja novamente o favorito das corretoras, com indicações de Ativa Investimentos, Mirae Asset e Terra Investimentos.
Com 11 ativos na carteira, o BRCO11 chama a atenção pela qualidade do portfólio quando o assunto é risco. “Aproximadamente 95% dos inquilinos são classificados como grau de investimento AAA ou AA pelas agências de rating”, destaca a Ativa.
Entre seus clientes estão grandes nomes do e-commerce, como Magazine Luiza (MGLU3), Mercado Livre (MELI34), B2W Digital — parte do grupo Americanas (AMER3) — e outros. Cerca de 55% do portfólio de locatários está ligado ao varejo online.
A localização dos galpões é outro ponto forte: cerca de 35% deles estão na cidade de São Paulo e 36% da receita total do fundo também vem da maior metrópole do país. O restante dos ativos está dividido entre Minas Gerais, Bahia, Paraná, Rio Grande do Sul e Rio de Janeiro.
Além disso, a taxa de vacância física atualmente zerada também agrada os analistas. E a situação deve permanecer assim por mais algum tempo, já que os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 5,1 anos.
Mesmo quando há saída de inquilinos, a localização dos galpões pode garantir que a ocupação seja rápida. E uma dança das cadeiras ocorrida em março sustenta a tese.
A empresa DHL optou por sair do imóvel DHL Embu — pagando multa de R$ 1,2 milhão, vale destacar. Quando ficou sabendo da vacância, a MRO Serviços Logísticos não perdeu tempo e já manifestou o interesse em ocupar o ativo a partir do início deste mês.
A Genial destaca ainda que a gestão do BRCO11 realiza um trabalho de revitalização dos imóveis que chama a atenção. “Esperamos uma evolução dos rendimentos a partir de maio, prazo estimado para a entrega das melhorias, além da manutenção da ocupação em níveis elevados”.
Repercussão — o mês da virada para os fundos imobiliários
Depois de um início de ano difícil, os fundos imobiliários podem comemorar um desempenho majoritariamente positivo em abril. O IFIX, índice que reúne os principais FIIs da B3, avançou 1,19% no período e, agora, acumula ganhos de 0,29% em 2022.
Com isso, os sinais negativos quase sumiram da tabela que reúne o desempenho dos fundos favoritos das corretoras. O campeão do mês, por exemplo, o Bresco Logística (BRCO11), avançou 2,13%.
Veja a seguir como operaram todos os fundos dos top 3 das corretoras em abril:
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