Nova moda: fundos imobiliários negociados fora da bolsa têm atraído investidores, mas valem a pena? Conheça os fundos cetipados

Mesmo com a taxa básica de juros nas alturas, os fundos imobiliários não vêm fazendo feio neste ano. O IFIX, principal índice do setor, já sobe mais de 10% no acumulado de 2025. Mas esse desempenho não tem sido “sem emoção”. É por isso que, para fugir da volatilidade da bolsa, muitos investidores de FIIs têm se voltado para outro tipo de produto, os chamados fundos cetipados.

Os fundos imobiliários cetipados não são listados em bolsa, sendo negociados no mercado de balcão por meio da Cetip. Seus cotistas, assim, não precisam lidar com as variações intensas e rápidas nos preços das cotas que vemos nos fundos negociados na B3.

Segundo um levantamento da XP Investimentos, o número de investidores de fundos cetipados aumentou de 215,6 mil no quarto trimestre de 2023 para 261,3 mil no fim do ano passado. E os FIIs são justamente os mais populares da modalidade, representando 44,1% dos fundos cetipados existentes.

Para entender o que vem atraindo os cotistas para os fundos cetipados e se vale a pena investir na classe, o Seu Dinheiro ouviu Artur Carneiro, sócio-fundador da Éxes; Fernando Gadelho, diretor de ativos financeiros da HSI; Marx Gonçalves, analista de fundos listados da XP Investimentos; e Vitor Senra, sócio-fundador da Brio Investimentos.

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Afinal, o que são os fundos cetipados?

Os fundos listados na bolsa de valores são negociados diretamente entre os investidores, e seus preços são determinados pela oferta e a demanda do mercado.

Compradores e vendedores “se encontram” e fecham negócio no ambiente eletrônico da bolsa, e as pessoas físicas podem negociar por conta própria pelo home broker da sua corretora, onde fazem e visualizam as ordens de compra e venda de cada ativo.

Já os fundos cetipados têm os preços definidos pelo valor patrimonial dos ativos, isto é, o valor de avaliação da sua carteira.

Por serem negociados em mercado de balcão, ou seja, a Cetip, os investidores interessados em comprar ou vender precisam acionar sua corretora, que é a responsável por buscar interessados para fechar negócio.

Apesar de não possuírem o chamado preço de tela, ou seja, a cotação na bolsa que pode variar minuto a minuto, os fundos cetipados também sofrem variação de preço, só que esta ocorre conforme a variação do valor patrimonial dos ativos.

“O patrimônio dos fundos varia todo mês. Porém, na bolsa, os fundos não são negociados pelo valor patrimonial, mas pelo valor de tela”, afirma Fernando Gadelho, diretor de ativos financeiros da HSI.

Assim, os fundos cetipados proporcionam um maior conforto para o investidor em relação à volatilidade das cotas, uma vez que estas não “chacoalham” tanto quanto as dos fundos de bolsa. No entanto, há uma menor transparência em relação aos valores indicados na compra e venda dos ativos.

“O fundo cetipado gera uma percepção de menor volatilidade, mas isso não significa que não tenha. O investidor só não fica vendo, no celular, as variações no dia a dia. A volatilidade não está tão transparente e acessível na palma da mão, como no caso dos fundos listados em bolsa”, diz Marx Gonçalves, analista de fundos da XP Investimentos.

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Menos volatilidade, mas…

Além da menor percepção de volatilidade — mas com menos transparência em relação à variação dos preços —, os fundos cetipados também costumam ter menos liquidez que os listados em bolsa.

Como o ambiente de negociação é mediado pelas corretoras, há um menor número de investidores que acessam a plataforma. Além disso, mesmo entre os fundos cetipados com maior liquidez, os cotistas enfrentam dificuldades para ter clareza sobre a negociação do ativo.

“Com os fundos listados na bolsa, é possível ver o volume médio diário e entender se aquele nível de liquidez cabe no que eu quero investir. Assim, o investidor consegue evitar o risco de ter dificuldade na montagem ou desmontagem de posição e, com isso, prejudicar a rentabilidade. Já com os cetipados, é mais difícil fazer isso”, afirma Gonçalves.

Apesar disso, os analistas destacam que há muitos fundos cetipados com liquidez até superior à dos fundos listados. Porém, como não é possível ver o volume negociado, o investidor tem que perguntar à corretora qual é a liquidez do ativo e avaliar se ele suporta o volume que se deseja movimentar.

Início, meio e fim: uma característica especial

Para além da baixa volatilidade, pouca liquidez e a forma diferente de negociar, alguns fundos cetipados podem ter ainda uma característica especial: prazo determinado. Isto é, têm início, meio e fim, algo que não costuma ser observado nos fundos negociados em bolsa.

Segundo os especialistas, os fundos listados em bolsa normalmente são criados para geração de renda e não possuem data para acabar. Já os fundos cetipados, cada vez mais, nascem com um prazo para o fim das operações. E o ideal é permanecer neles até o final.

“É uma questão de demanda dos investidores”, afirma Gadelho, da HSI. Isso porque os fundos cetipados são uma classe voltada para os investidores mais conservadores, que possuem aversão à alta volatilidade da bolsa.

“O cotista de fundo cetipado possui uma cabeça de investidor de renda fixa. Então você traz para o mercado de fundos essa mentalidade. Ele investe em ativos que vão entregar um resultado e, quando acabarem, vão devolver o dinheiro aplicado. Já o investidor do fundo listado possui uma visão mais de renda variável”, explica Gadelho.

Na visão de Artur Carneiro, sócio-fundador da Éxes, fundos cetipados com prazo indeterminado podem ser mais arriscados devido à falta de liquidez.

Nos fundos com prazo determinado, a saída do investidor se dá no vencimento do ativo; já nos de prazo indeterminado, o investidor que quiser sair do ativo precisará vender suas cotas, negociando-as novamente no mercado de balcão.

Com a liquidez reduzida desse ambiente e a baixa transparência nos preços, ele pode acabar precisando “pagar um prêmio”, isto é, dar um belo desconto no valor das cotas para se desfazer delas.

Dividendos e tributação

Em relação à distribuição de dividendos, os fundos cetipados seguem a mesma lógica dos fundos listados em bolsa de mesma classe (se fundos imobiliários, fiagros ou FI-Infras, por exemplo). 

Assim, os fundos imobiliários cetipados também pagam rendimentos recorrentes todo semestre, com isenção de imposto de renda para a pessoa física, quando atendidos certos critérios.

Para o fundo, isso significa ser negociado em bolsa ou mercado de balcão organizado e ter mais de cem cotistas.

Para o investidor ser isento, ele não pode ter mais de 10% das cotas do fundo, nem receber dividendos superiores a 10% do total dos rendimentos do fundo.

Também não são isentos grupos de cotistas que sejam parentes entre si até segundo grau ou que façam parte de um mesmo grupo empresarial com poder de eleger a maioria dos administradores do fundo e que, simultaneamente, possuam mais de 30% das cotas do fundo ou recebam mais de 30% dos dividendos pagos.

A tributação na venda das cotas também segue a mesma regra que nos fundos listados. Assim, fundos imobiliários cetipados também têm os lucros na venda das cotas tributados em 20%, como ocorre com os fundos de bolsa.

Além disso, é possível realizar a compensação de prejuízos da venda de fundos cetipados através do imposto de renda, da mesma forma que ocorre com os ativos negociados em bolsa.

Vale a pena entrar em fundos cetipados com a Selic elevada?

Apesar de o cotista de fundos cetipados possuir cabeça de investidor de renda fixa, nem sempre a alta das taxas de juros no Brasil vai proporcionar melhores oportunidades no segmento.

Segundo os analistas, a diferença é que os fundos cetipados não são tão rapidamente impactados pelo cenário político e macroeconômico. Assim, as cotas e os rendimentos apresentam uma reação reduzida em relação aos ruídos do mercado.

Gadelho relembra a queda das cotas dos fundos listados em bolsa durante o fim do ano passado, devido a riscos fiscais que entraram no radar dos investidores na época. “Essa volatilidade extrema, com uma queda absurda dos fundos, não aconteceu com os cetipados”, diz.

“Eles não são impactados diretamente no dia seguinte. Podem sofrer impactos eventuais de uma decisão do Banco Central sobre a taxa de juros, por exemplo. Mas este impacto não ocorre no dia seguinte, a ponto de registrar uma venda desenfreada”, afirma o executivo da HSI.

Porém, ciclos de alta forte dos juros, como o que o país tem vivido, acabam impactando até mesmo os fundos cetipados. A Selic elevada aumenta a atratividade da renda fixa e afasta os investidores de qualquer ativo um pouco mais arriscado.

“Com as taxas bastante elevadas, é natural que o investidor acabe olhando mais para produtos de renda fixa, que apresentam menor risco. Nesse cenário, não importa muito se o fundo é cetipado ou não”, explica Gonçalves.

Outro ponto importante é que a recente migração para a renda fixa acabou derrubando os fundos imobiliários listados no fim do ano passado, o que os deixou baratos e abriu novas oportunidades de compra, uma vez que estes FIIs passaram a ser negociados na bolsa a preços muito abaixo do seu valor patrimonial.

“Se eu tenho um momento de muita euforia, e os preços dos FIIs listados estão muito altos, os fundos cetipados, que negociam pelo valor patrimonial, são ofertas mais vantajosas. Mas se eu tenho um momento em que os preços na bolsa estão bastante descontados, pode ser uma oportunidade interessante para o investidor alocar em um fundo listado, em vez de um cetipado”, afirma Carneiro.

Porém, os especialistas destacam que há fundos cetipados que também tem negociado com descontos sobre o valor patrimonial, assim como vem ocorrendo com os fundos listados.

Gonçalves, analista da XP Investimentos, afirma que, para avaliar as melhores oportunidades, o investidor precisa cotar o preço de entrada nos fundos cetipados, nos fundos listados e até nos produtos de renda fixa. 

Assim, o investidor consegue entender se o nível de negociação do fundo no mercado de balcão está mais ou menos atrativo em relação a outras alternativas.

O risco maior dos cetipados, no entanto, é o de liquidez. Para quem considera importante a possibilidade de sair do fundo a qualquer momento, ativos negociados no mercado de balcão não são a melhor pedida.

Já para definir os melhores investimentos em fundos cetipados, também é necessário avaliar se a carteira tem bons ativos e uma gestão com um bom histórico, segundo os especialistas.

Apesar das pressões impostas pelo cenário macroeconômico, na avaliação de Gadelho, o atual momento é um dos melhores para investir. “Obviamente com muito critério e muita cautela para conseguir separar as melhores operações”, afirma.

Carneiro também avalia que existem ativos de qualidade entre os fundos cetipados. “As gestoras que têm fundos listados em bolsa, em geral, também possuem fundos cetipados e com mesma qualidade de equipe. Existe um ambiente que se beneficiou de toda a estrutura montada para os fundos de bolsa. Então, do ponto de vista do ativo, os fundos cetipados já nascem maduros”, afirma.

“Os fundos listados em bolsa e os fundos cetipados são duas estratégias complementares. No final das contas, esses ativos trazem alternativas de investimento para investidores com perfis diferentes”, completa o sócio-fundador da Éxes.