Este fundo imobiliário está caro, segundo o próprio gestor — saiba quanto o KINP11 ainda tem que cair para chegar ao preço justo

As cotas do fundo imobiliário Even Permuta Kinea (KINP11) estão com o preço inflado. Quem diz isso não somos nós ou um analista de mercado, mas a própria gestora do FII.

A Kinea Investimentos e a Intrag, administradora do fundo, avisaram aos investidores na semana passada que quem comprasse as cotas no patamar de preço em que estavam até então — próximo aos R$ 15 — poderia ter um prejuízo de mais de 60% com o investimento.

O fenômeno ocorre porque o fundo, criado em 2017, tem prazo certo para acabar, em maio de 2023, e já está em fase de desinvestimento. Ou seja, iniciou a amortização do capital aplicado pelos investidores.

Na prática, isso indica que as distribuições mensais do KINP11 incluem rendimentos e a amortização. Em agosto, por exemplo, dos R$ 0,60 pagos aos investidores, dois terços correspondiam à devolução do capital investido.

Quem não se atentou a isso na hora dos cálculos chegou a um dividend yield — indicador que mede o retorno de um ativo a partir do pagamento de proventos — superior à média do mercado e muito atraente.

A lógica, porém, não estava correta. Conforme explica Marcel Chalem, gestor de real estate da Kinea, “não dá para fazer conta de yield nesse fundo”.

Em um vídeo divulgado no canal da gestora, Chalem destaca que é preciso “olhar o preço de tela e o nosso relatório para tomar uma decisão adequada de investimento e não ter uma surpresa desagradável no final do fundo”.

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A cota do KINP11 desinflou — mas ainda está longe do preço justo

Por falar em relatórios, o aviso sobre as particularidades do fundo já vinha sendo reforçado nas publicações mensais do Even Permuta Kinea.

Mas a maior parte dos investidores só se atentou à situação após o alerta em forma de comunicado ao mercado, divulgado em 21 de setembro, e o vídeo do gestor, que foi ao ar no dia seguinte.

Desde então, o fundo acumula uma queda de 44,35% e se aproxima do nível que é considerado adequado pela gestora, de R$ 9,25 por cota. Nesse patamar, o KINP11 entregará para o investidor o retorno de IPCA + 10,25% ao ano prometido no lançamento do FII.

Confira abaixo as simulações de valor da cota e retorno esperado:

Cota mercado	Expectativa de retorno anual (IPCA+)
R$ 8,95	19,71%
R$ 9,05	16,53%
R$ 9,15	13,48%
R$ 9,25	10,5%
R$ 9,35	7,73%
R$ 9,45	5,02%
R$ 9,55	2,41%
R$ 14,50 (fechamento de 31/08)	-60,24%

O patamar, no entanto, ainda está acima do valor patrimonial da cota e a distância cresceu nesta quarta-feira (28). O KINP11 subiu 1,9% hoje, a R$ 9,07.

Vale lembrar que o indicador relaciona o preço das cotas de um fundo ao seu patrimônio líquido. Ou seja, sinaliza o patamar ideal em que cada fração do ativo deveria ser negociada.

No caso do Even Permuta Kinea, o “preço justo” é R$ 5,60, uma diferença de 38,2% em relação à cotação atual.