O segmento de imóveis residenciais - muito querido pelos brasileiros tanto pelo sonho da casa própria quanto como investimento - viu um crescimento da ordem de 50% nas vendas e nos lançamentos na cidade de São Paulo em 2019, em comparação a 2018.
O principal mercado imobiliário do país começou o ano de 2020 relativamente bem, e com expectativas de crescimento de 10% em Valor Geral de Vendas (VGV).
Mas no meio do caminho tinha uma pandemia. Depois da última crise econômica (2014-2016), o setor imobiliário vinha se recuperando quando, de repente, foi impactado pela pandemia de coronavírus que pôs o mundo de quarentena.
As medidas de isolamento social implementadas pelo poder público começaram a valer na segunda quinzena de março, refletindo-se numa queda de 36% nas vendas ante o mês anterior e 13,8% na comparação anual.
Os dados de abril ainda não foram divulgados, mas segundo o presidente do Secovi-SP, Basilio Jafet, a queda nas vendas no mês foi da ordem de 35%, sendo um recuo de 65% frente ao que era esperado.
Os lançamentos de maio e abril, no valor de R$ 2,8 bilhões, foram todos adiados, conta. Mas ao menos o mês de maio já tem visto uma leve reação nas vendas.
Segundo o presidente do sindicato patronal da habitação, as famílias que haviam adiado a compra do imóvel em razão da pandemia estão voltando às compras, já que o isolamento está levando mais tempo para passar do que o esperado inicialmente.
Jafet diz que o setor ainda não reviu as expectativas para o ano, mas que trabalha com a visão, por ora, de que os negócios foram simplesmente adiados. Ainda assim, ele admite que o setor vai passar por mudanças mais ou menos permanentes, passada a pandemia.
Em artigo publicado recentemente no site do Secovi-SP, ele diz que “a vida que conhecemos não voltará”, pois as relações humanas vão se acomodar a um maior distanciamento e a reativação da economia será gradual e cheia de idas e vindas.
“O desemprego aumentará sobremaneira, a mão de obra contratada será para um mundo muito mais digital e uma crise social vai mostrar suas garras”, prevê. Ao mesmo tempo, diz, o segmento residencial deverá ser o menos afetado do setor imobiliário, já que as pessoas vão valorizar mais as suas moradias, enquanto o segmento comercial terá que lidar com o home office e as vendas on-line.
Eu conversei com Basilio Jafet por telefone para saber mais detalhes sobre o impacto da pandemia no mercado imobiliário, notadamente no segmento residencial, e entender o que esperar daqui para frente. Confira os principais trechos da entrevista a seguir:
Quais eram as perspectivas para o setor imobiliário em 2020, antes da pandemia?
Nós esperávamos uma continuidade do que ocorreu em 2019, que foi um ano muito bom, depois de alguns anos mais difíceis, em função da crise. Em 2019, o ambiente econômico se desanuviou, as famílias sentiram mais confiança para comprar e havia uma perspectiva melhor de manutenção de empregos. Houve um alívio para aquela demanda reprimida.
O ano de 2020 começou excepcional. O primeiro bimestre foi melhor que o mesmo período de 2019, com mais confiança. E aí veio a pandemia.
Quais impactos foram sentidos na venda e na locação de imóveis comerciais e residenciais? E nos condomínios?
Primeiro, as pessoas resolveram adiar as compras. Não se pode mais visitar os estandes de vendas e os apartamentos, e inicialmente se esperava que essa paralisação seria coisa de algumas semanas, apenas. Mas passado algum tempo, surgiu também a questão da insegurança em relação à manutenção dos empregos.
Por outro lado, passou a ficar patente que a casa própria é o grande refúgio do patrimônio, pois representa segurança. Estamos com os juros mais baixos da história, e hoje se paga 30% menos num financiamento habitacional do que antes do início do recente ciclo de queda da Selic, o que acabou motivando as pessoas a adquirir imóvel.
Então nós percebemos nos clientes esse sentimento de que a poupança não rende praticamente nada, a bolsa está muito volátil, enquanto o imóvel permanece lá. É a casa, o refúgio, a referência da pessoa.
Com a pandemia demorando mais tempo para passar do que se imaginava inicialmente, uma parte dos clientes que haviam adiado a compra do imóvel está retornando. Maio já teve um ritmo de vendas maior do que abril, apesar do nível ainda baixo.
Em abril, as vendas foram reduzidas em 35% em relação ao patamar anterior à pandemia e 65% em relação à expectativa para o mês. De cada três clientes, dois adiaram a compra. Ainda não fechamos os números de maio, mas o mês já mostrou uma recuperação.
O segmento de baixa renda, que abarca o Minha Casa Minha Vida, teve uma queda menor nas vendas, da ordem de 50% em relação ao esperado para o mês de abril. Já nos segmentos de média e alta renda, essa queda ficou entre 75% e 80%.
As pessoas que adquirem esses imóveis mais econômicos são mais jovens, mais antenadas com o digital e têm menos receio de comprar depois de fazer apenas uma visita virtual e conversar com o corretor on-line.
Mas esses também são apartamentos com menos detalhes e características únicas, então é mais fácil decidir. Fora que a demanda é bem grande nesse segmento. Mas uma queda de 50% nas vendas em relação ao esperado ainda é bastante.
Em relação às locações residenciais, chegou a haver renegociações de inquilinos que perderam sua renda, mas ainda nada muito significativo em quantidade. Essas demandas têm sido resolvidas sem problemas.
Já no segmento de locação comercial tem havido muitas renegociações de aluguel, principalmente a pedido daqueles inquilinos que tiveram de suspender totalmente as atividades. Mas mais de 90% dessas demandas têm resultado em acordos. Tem sido bem comum a concessão de descontos, mas também ocorrem adiamentos, cada caso é um caso.
No caso dos condomínios, estamos sentindo muito respeito pelas novas normas de distanciamento. Temos visto até mesmo muita solidariedade entre vizinhos, muito cuidado. É claro que sempre tem um ou outro conflito, mas o sentimento preponderante é de solidariedade.
Quais têm sido as orientações do Secovi-SP para as locações residenciais e comerciais durante essa pandemia (síndicos, proprietários e locatários)?
Negociação. Deixar a via judicial para último caso. A judicialização não serve a ninguém. Consome tempo, energia e recursos. E nem sempre as soluções são aquelas que as partes esperam. Se o inquilino tem dificuldade de pagar, que comprove e se chegue a um acordo de quanto ele pode pagar. Avaliar também se o proprietário depende do aluguel para viver. E que ninguém tente se aproveitar.
Quais foram as iniciativas tomadas pelo setor imobiliário até agora para lidar com a crise?
Os lançamentos previstos para abril e maio foram todos adiados. Só na cidade de São Paulo, eles totalizavam R$ 2,8 bilhões. A expectativa é que sejam retomados quando possível, mas não sabemos se isso ocorrerá com todos eles.
Também estamos vendo uma digitalização muito maior para tudo. Conseguimos até algo que parecia impossível: escrituras assinadas digitalmente. Essas questões cartoriais estão passando por uma modernização que é ótima para todos.
Nas residências, estamos sentindo que os projetos vão ter que mudar. As pessoas estão passando a querer um cômodo a mais para montar o home office. Também serão necessários apartamentos mais automatizados, por exemplo, na iluminação, ar condicionado, na cozinha… Com a tendência de as pessoas passarem mais tempo em casa, será preciso mais conforto.
É possível que, essa tendência permanecendo após a pandemia, isso seja um problema para aquele segmento de imóveis supercompactos de alto padrão?
Acho até que quem tiver condições pode querer um imóvel maior, mas via de regra esses empreendimentos têm boas áreas comuns, até mesmo com espaço de trabalho e convivência, o que de certa maneira pode compensar a questão do tamanho reduzido.
Como tem sido a atuação do poder público junto ao setor?
Nós estamos trabalhando em conjunto com o governo. Sugerimos protocolos rígidos para poder voltar a atender nos estandes de vendas, mas ainda não fomos atendidos.
Quais as perspectivas para o setor daqui para frente, passada a pandemia?
Ainda não revisamos números, mas estamos considerando que os negócios tenham sido simplesmente adiados. É claro que vai depender da intensidade dos efeitos. Desemprego pode vir a ser uma preocupação.
Pode haver quedas nos preços dos imóveis?
Acho pouco provável. O mercado está bastante ativo e os custos do setor estão muito altos, com restrições urbanísticas maiores à construção. Então dificilmente há margem para queda, na média.
