O que esperar para os FIIs de escritórios, galpões e shoppings após a pandemia

As medidas de isolamento social decorrentes da pandemia de coronavírus afetaram diretamente os fundos imobiliários (FII) de shoppings e hotéis, como já mostramos aqui no Seu Dinheiro.

E embora ainda não seja possível ver seus efeitos nos demais segmentos de fundos de tijolo, o coronavírus derrubou por terra as projeções otimistas para o mercado imobiliário neste ano, além de ter levantado uma série de questionamentos acerca do futuro dos imóveis que compõem as carteiras dos FII.

Afinal, haverá aumento de inadimplência dos inquilinos ou até mesmo uma quebradeira de empresas? O home office pode ter vindo para ficar, levando múltiplas empresas a devolverem parte dos seus escritórios e reduzindo a demanda por lajes corporativas? E o e-commerce se tornará irremediavelmente mais popular, prejudicando lojistas, mas beneficiando galpões logísticos?

Ainda é difícil precisar todas as consequências da pandemia para o setor imobiliário, mas já é possível fazer algumas projeções a partir dos dados disponíveis.

Na sua carteira recomendada de FII para o mês de maio, o Santander fez uma análise do que já mudou nos três principais segmentos de fundos imobiliários do país por conta da pandemia, o que esperar para cada um deles daqui para frente e no que o investidor deve ficar de olho.

Veja, a seguir, as projeções dos analistas do banco ponto a ponto para os segmentos de escritórios (lajes corporativas), galpões logísticos e shopping centers:

Escritórios

No início do ano, a visão para o segmento de lajes corporativas era bastante otimista. Os analistas do Santander (assim como o mercado imobiliário em geral) esperavam uma redução dos índices de vacância e uma recuperação gradual nos preços de locação, inclusive com revisionais de aluguel acima da inflação já em 2020.

O que mudou com o coronavírus

Os analistas (e o mercado como um todo, diga-se de passagem), não esperam mais esse incremento no nível dos preços de locação, pelo menos em 2020.

Embora pelo lado da oferta não tenha havido mudanças (ainda são previstas poucas entregas, baixa disponibilidade de terrenos e menor flexibilidade para novas construções na cidade de São Paulo), do lado da demanda das empresas por espaços o cenário deve se deteriorar.

Segundo os analistas, nos últimos dois meses, os inquilinos corporativos já têm pedido descontos e adiamentos de aluguel, tanto nos imóveis de menor padrão (como salas comerciais), como nos de alto padrão (como as grandes lajes corporativas).

O que esperar

Para o Santander, não dá para dizer que houve um segmento “beneficiado” pela crise, e a interrupção das atividades de muitos inquilinos pode levá-los a ter dificuldade de pagar suas obrigações, como aluguéis em condomínios.

Também não se podem descartar cenários mais extremos, como o fechamento de negócios, a devolução antecipada de imóveis e um aumento na vacância. “Vale destacar que um dos benefícios dos FII, a diversificação, fica mais claro no cenário atual”, dizem os analistas no relatório.

No médio/longo prazo, os escritórios terão que reformular suas arquiteturas internas de modo a proporcionar maior distanciamento físico. Atualmente, no Brasil, um edifício deve ser ocupado por uma pessoa a cada sete metros quadrados.

Mas é de se esperar que novos projetos prevejam menor adensamento e espaçamentos maiores. De acordo com os analistas, alguns projetos mais modernos de ocupação já preveem algo como 10 metros quadrados por pessoa ou mais.

O relatório indica como exemplo um estudo divulgado pela empresa de compartilhamento de escritórios WeWork em abril (“Navigating the future of the workplace”), que aponta nessa direção e projeta um redesenho dos seus espaços, no que poderia ser seguido pelos seus pares.

Quanto à questão da expansão do home office, os analistas esperam sim uma maior utilização do trabalho remoto pelas empresas daqui para frente, mas acreditam que a necessidade de escritórios menos adensados pode compensar este efeito, no sentido de não reduzir a área demandada pelas empresas.

Os analistas destacam ainda um contraponto à visão mais pessimistas de que não haverá mais demanda por escritórios: a visão de que eles “ainda proporcionam benefícios importantes para a produtividade, como interação social e rapidez nas tomadas de decisões, das mais simples às mais complexas, podendo ser determinantes em negócios dinâmicos e de rápido crescimento”.

No que ficar de olho

No segmento de atuação do inquilino e no nível de redução da sua atividade durante a crise; no tamanho dos locatários (o peso do custo de locação para empresas de grande porte e alta qualidade de crédito é mais baixo do que para empresas menores); na qualidade do imóvel e na sua localização (bons ativos bem localizados são mais defensivos).

Galpões logísticos

É um dos segmentos que o Santander avalia como defensivo neste momento de pandemia, pois entre os principais inquilinos estão as empresas de e-commerce e o varejo essencial, como supermercados e farmácias, menos impactados pelas medidas de isolamento social.

O que mudou com o coronavírus

Aumento das vendas por e-commerce, uma vez que as regras de distanciamento social “provavelmente estão promovendo a aceleração na adoção desse canal por consumidores que antes não estavam acostumados”, e também por categorias que não tinham forte apelo para vendas on-line, como mercearia.

O relatório cita um estudo realizado pela Associação Brasileira de Comércio Eletrônico (ABComm) entre 1º de março e 8 de abril com 20 milhões de pedidos de produtos físicos em 4 mil lojas virtuais, que mostrou que, na segunda quinzena de março (quando começaram as medidas de isolamento), o e-commerce teve crescimento expressivo.

Destaque para os segmentos de artigos esportivos (alta de 212% no número de pedidos diários em relação à primeira quinzena de março), supermercados (+270%) e brinquedos (+434%).

Já no período de 29 de março a 8 de abril, houve crescimento no número de pedidos em 15 das 16 categorias analisadas.

No que ficar de olho

Na evolução das vendas do e-commerce e do varejo nos próximos meses, importante indicador do potencial de aumento da demanda por espaços logísticos no país.

Shopping centers

Dentre os segmentos que contam com o investimento de fundos imobiliários, o de shopping centers tem sido - e deve continuar sendo - o mais afetado com a pandemia de coronavírus. Afinal, as medidas de isolamento social obrigaram o comércio a fechar as portas temporariamente, com exceção do varejo considerado essencial.

O que mudou com o coronavírus

Em todo o país, os shopping centers tiveram que suspender quase todas as suas atividades. Apenas supermercados, farmácias, delivery de comida e pet shops puderam continuar funcionando, o que derrubou as receitas com aluguéis dos FIIs, parcialmente atreladas às vendas dos lojistas.

Além disso, sem poder funcionar, muitos lojistas solicitaram adiamento da parcela fixa do aluguel. Também despencaram as receitas dos fundos com outras atividades, como estacionamento e eventos.

Em função disso, alguns gestores suspenderam temporariamente a distribuição de rendimentos aos cotistas como forma de preservar caixa, enquanto outros apenas reduziram os valores distribuídos. Além disso, o fechamento dos shoppings possibilitou os cortes de custos com condomínio.

“Dada a pouca previsibilidade em relação aos desdobramentos da crise, julgamos correta a decisão dos gestores”, dizem os analistas do Santander.

O que esperar

Para eles, o desafio do segmento é grande. Apesar de alguns shoppings já terem reaberto, a maioria dos que compõem carteiras de FII continua fechada. Sendo assim, dizem os analistas, “é previsto um aumento substancial da inadimplência, assim como casos de fechamento de lojas e aumento das taxas de vacância”.

Segundo o relatório, a queda na atividade do varejo em março foi de 19% na comparação anual, segundo o índice IGet, do Santander, que utiliza dados da empresa de maquininhas Getnet.

O desempenho foi bem pior nos segmentos não essenciais. A queda no segmento de vestuário, na mesma base de comparação, ficou em 42%; em móveis e eletrodomésticos, o recuo foi de 56%; em livros, a queda foi de 30%; e em materiais para escritório, 41%.

Para os analistas do Santander, com a manutenção das medidas de isolamento nos meses de abril e maio, esses percentuais já dão uma ideia do que esperar para o segundo trimestre de 2020.

Quando os shoppings finalmente forem reabertos - e ainda não é possível precisar quando isso vai ocorrer em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro -, possivelmente será preciso tomar uma série de cuidados para preservar a saúde dos trabalhadores e clientes.

Nesse sentido, o relatório cita como exemplo positivo o empenho da Associação Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE) em buscar alternativas junto ao poder público, acompanhar a situação dos lojistas e criar um protocolo de operações para a reabertura dos shoppings, que incluem essas medidas de segurança e higiene.