Da casa de João Paulo Diniz à sede do Nubank: a estratégia da Idea!Zarvos para encontrar oportunidades no mercado imobiliário mesmo com juros altos

Quem anda pelo Jardim Europa, em São Paulo, hoje se depara com uma pequena floresta no meio da selva de pedra paulistana. Na calçada da Alameda Gabriel Monteiro da Silva, os pedestres são abrigados pela sombra fresca da vegetação da Mata Atlântica.  

É difícil dizer que aquele mesmo espaço já foi ocupado pela casa de João Paulo Diniz, filho do fundador do grupo Pão de Açúcar, Abílio Diniz, que faleceu em 2022. Tampouco dá para adivinhar que o novo empreendimento é, hoje, um complexo empresarial.

Mas é justamente esse o diferencial da incorporadora Idea!Zarvos, que idealizou o projeto em parceria com a família de João Paulo Diniz. 

Diferentemente dos grandes prédios da Faria Lima, o empreendimento Gabriel 1825 traz uma construção horizontal, ocupando um terreno de oito mil metros quadrados. Com um investimento de R$ 165 milhões, o imóvel foi erguido no entorno de uma praça interna de cerca de 1,5 mil metros quadrados. 

“Chamamos a relação entre o edifício e o entorno de ‘gentileza urbana’, um conceito presente em todos os nossos projetos. Para nós, o prédio não pertence apenas a quem o comprou ou trabalha nele, mas também a quem passa pela rua.”, afirmou Otavio Zarvos, sócio fundador da empresa. 

Com três lojas e sete conjuntos corporativos, que vão de 340 a 1.374 metros quadrados, o Gabriel 1825 é ocupado pela empresa de design Decoll, pelo spa Kur Wellness São Paulo e pela Mekal, loja especializada em peças e projetos de aço inoxidável de alta qualidade.  

Atualmente, o espaço é negociado a R$ 300 por metro quadrado. 

Oportunidades no mercado imobiliário em meio aos juros elevados 

O edifício no Jardim Paulista não é o único empreendimento da Idea!Zarvos que ganhou destaque na capital paulista. Quem passa pela Avenida Rebouças já se deparou com a sede do Nubank, imóvel que compõe o portfólio de 40 prédios residenciais e corporativos entregues pela incorporadora. 

Atualmente, a empresa conta ainda com mais 25 empreendimentos em obras, em fase de lançamento ou com projetos em desenvolvimento. 

Além do Nubank, empresas como Spotify, Airbnb, Quinto Andar, Le Cordon Bleu, Wienden Kennedy, Escritório de Arquitetura Isay Weinfeld, Le Jazz Boulangerie e outras dezenas de companhias ocupam os edifícios da Idea!Zarvos. 

Porém, encontrar oportunidades no setor imobiliário no segmento residencial e comercial em meio aos juros elevados não é tarefa fácil. Afinal, enquanto os escritórios ainda se recuperam do esvaziamento causado pela pandemia, a taxa Selic a 14,25% desanima muito comprador de adquirir um imóvel. 

Para enfrentar o cenário mais restritivo, a Idea!Zarvos aposta no segmento de luxo, que sofre menos com as oscilações econômicas. Além disso, como o ciclo imobiliário é longo, a empresa mantém a produção contínua. 

“Dificilmente a produção imobiliária coincide com a Selic no Brasil, por isso é preciso estar preparado para enfrentar as fases mais restritivas e ter inteligência para colocar o empreendimento no mercado no momento certo”, afirmou Otavio Zarvos.   

Porém, para Zarvos, não é viável “guardar” um terreno indefinidamente até o juro abaixar, pois o custo de manutenção do ativo é alto. É aí que entra um dos pilares fundamentais da estratégia da empresa: a diversificação entre imóveis para venda e para locação. 

Atualmente, metade da produção da incorporadora é destinada a empreendimentos comerciais para renda, o que ajuda a tornar o negócio mais perene e menos dependente das vendas imediatas.

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Longe da Berrini e perto das boutiques

Para construir empreendimentos que chamem a atenção de gigantes como Nubank, Spotify, QuintoAndar, entre outros, as obras da incorporadora contam com fronteiras geográficas bem delimitadas.

A Idea!Zarvos foca exclusivamente em bairros que possuem vitalidade e uso diversificado, ou seja, as regiões precisam abrigar empreendimentos para moradia e também para lazer e trabalho.  

Atualmente, a empresa conta com imóveis comerciais apenas em Pinheiros, Vila Madalena, Jardim Europa, Perdizes e Higienópolis. 

Em entrevista ao Seu Dinheiro, o fundador destacou que, embora seja mais difícil comprar terrenos nesses locais do que em áreas puramente comerciais, como na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, a vacância nas regiões que a incorporadora investe é menor. 

Isso porque, na visão de Zarvos, o modelo de trabalho evoluiu, demandando ambientes corporativos com maior diversidade no uso do espaço. Como ainda há escassez de produtos similares, a taxa de ocupação costuma ser maior.  

“O setor imobiliário não acompanhou a evolução do mercado de trabalho, onde os jovens estão chegando com uma outra mentalidade. Esse público estava desassistido, e é ele que atendemos”, afirmou o executivo. 

Para suprir a necessidade das empresas criativas e digitais, que, segundo Otavio Zarvos, não querem mais o modelo tradicional de prédios fechados, a incorporadora aposta nos escritórios boutiques. 

Esses imóveis são espaços de trabalho que rompem com o modelo corporativo tradicional, focando em informalidade, conforto e arquitetura de alta qualidade.  

Assinados por arquitetos renomados, os projetos da Idea!Zarvos priorizam o bem-estar, incluindo áreas de descompressão, jardins, pátios internos e terraços onde é possível realizar reuniões ao ar livre. 

É o caso do Gabriel 1825, que conta com a assinatura de Isay Weinfeld, um dos arquitetos mais renomados do país. Além disso, o imóvel conta não só com uma praça interna, como também com um terraço com ampla vista para o Jardim Europa, bairro com o condomínio mais caro do Brasil.