As principais construtoras e incorporadoras listadas na B3 divulgaram nos últimos dias as prévias operacionais do primeiro trimestre de 2024. E os números foram uma boa oportunidade para o mercado confirmar se o cenário de queda dos juros, inflação controlada e estímulos à habitação popular se traduziu em resultados melhores para as companhias.
Não basta, porém, ter um quadro macroeconômico bom e incentivos do governo se as empresas não estiverem preparadas para correr atrás dos resultados. É preciso ter operações e finanças saudáveis para conseguir aproveitar o cenário positivo.
A boa notícia é que, de fato, as incorporadoras de modo geral se aproveitaram do momento favorável para lançar mais empreendimentos neste começo de ano. E isso se traduziu em um aumento das vendas em relação ao primeiro trimestre de 2023. Mas nem todas as empresas do setor fizeram a lição de casa — ou pelo menos não conforme a expectativa dos analistas.
Nesta reportagem, o Seu Dinheiro traz um panorama dos principais destaques da temporada de prévias de oito incorporadoras no primeiro trimestre de 2024.
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Os três destaques das construtoras do segmento econômico
Para Fanny Oreng, do Santander, os números das companhias de baixa renda impressionam, especialmente de três delas: “Vimos a Direcional (DIRR3) acelerando a velocidade de vendas (VSO) e colocando o indicador de volta no trilhos, um excelente primeiro trimestre na Cury (CURY3), e a Tenda (TEND3) com números muito sólidos.”
Os detalhes da performance do trio estão disponíveis abaixo e, de acordo com a analista, mostram que as condições para operar no Minha Casa Minha Vida (MCMV) já melhoraram muito e ficarão ainda mais atrativas.
Vale relembrar que o programa foi retomado e turbinado no ano passado, com mudanças que incluíram queda nos juros, aumento nos subsídios e no teto dos imóveis. Além disso, o primeiro trimestre deste ano trouxe duas novidades que já foram implementadas e devem se refletir nos números dos próximos meses.
A primeira é o Regime Especial de Tributação para Incorporações Imobiliárias, ou RET1, que prevê que a receita proveniente das unidades vendidas na faixa um do programa habitacional — para famílias com renda de até R$ 2.640 — tenha uma alíquota efetiva de imposto de apenas 1%.
Já a segunda permite o uso de depósitos futuros do fundo de garantia para os financiamentos também no primeiro grupo do MCMV. A Caixa Econômica Federal começou a oferecer as linhas de crédito do FGTS Futuro na semana passada.
Segundo Fanny, a Tenda é, “sem dúvida”, quem mais tem a ganhar com as duas medidas porque é a companhia mais exposta à faixa 1 do programa habitacional. “Mas eu acredito que empresas como Direcional e MRV (MRVE3) vão aumentar a quantidade de projetos vendidos dentro desse grupo e também serão beneficiadas.”
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MRV (MRVE3): queima de caixa ainda preocupa
Por falar em MRV, que é a maior construtora dentro do Minha Casa Minha Vida, a companhia registrou recorde de vendas no primeiro trimestre — foram R$ 2,3 bilhões, alta de 18% ante o 1T23.
Apesar do avanço, outro indicador chamou a atenção do mercado: a queima de caixa de R$ 18,6 milhões entre janeiro e março. A cifra é menor do que os R$ 120,8 milhões negativos reportados no 1T23, mas contraria os R$ 130,8 milhões gerados no último trimestre do ano passado.
“Acreditamos que isso deve melhorar a partir do segundo trimestre, pois começam a sair do balanço projetos com margem baixa, que estão consumindo mais caixa ao longo do ano. Mas, para a ação no curto prazo fica o questionamento com relação a essa dinâmica”, diz a analista do Santander.
Daniel Gasparete, analista de Real Estate no Itaú BBA, cita que o resultado poderia ter sido ainda pior não fosse o efeito positivo de R$ 627 milhões vindo das vendas de recebíveis — o que corresponde a 43% da expectativa para o ano todo — e uma transferência de R$ 230 milhões relacionada a vendas passadas.
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A joia da coroa da média e alta renda
Saindo do segmento econômico para a média e alta renda, os analistas não têm dúvidas sobre qual nome mais chama a atenção no setor: “A Cyrela (CYRE3) teve um resultado bastante positivo, mostrando mais uma vez um desempenho de vendas muito forte”, afirma Gasparete.
A construtora registrou R$ 2,14 bilhões no indicador de comercializações totais contratadas, uma alta de 39% ante o primeiro trimestre de 2023.
Com a performance, o estoque também ficou em patamares saudáveis. Do total vendido no período, R$ 177 milhões correspondem a unidades prontas e R$ 1 bilhão saiu do estoque em construção.
Gasparete cita ainda a Melnick (MELK3) como uma construtora de alta renda com resultados “ bem interessantes” em termos de desempenho de vendas e lançamentos. A empresa gaúcha superou as estimativas do Itaú BBA e quebrou recordes no primeiro trimestre.
Os lançamentos, por exemplo, atingiram os R$ 617 milhões — alta de 43% na base anual e acima da projeção do banco de investimentos, representando 56% das estimativas do Itaú BBA para todo o ano de 2024.
Quem ainda não fez a lição de casa entre as construtoras?
Nem só de destaques positivos foi feita a temporada de prévias do primeiro trimestre. A lista de decepções é menor, vale destacar, mas inclui nomes conhecidos dos investidores.
Dois exemplos são a Even (EVEN3) e a Plano & Plano (PLPL3), que, na visão da Fanny Oreng, do Santander, apresentaram indicadores mais fracos que o previsto.
Já Daniel Gasparete afirma que a prévia da EZTec (EZTC3) foi “um pouco mais fraca” do que a expectativa. A companhia lançou três projetos com um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 457,5 milhões e vendeu R$ 299,6 milhões — cifra 19,6% inferior à do 1T23.
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Confira a seguir os principais números das prévias operacionais das incorporadoras no 1T24
| Empresa | Lançamentos | Δ (1T24/1T23) | Vendas | Δ (1T24/1T23) |
| Cury (CURY3) | R$ 1,88 bilhão | +32,7% | R$ 1,55 bilhão | +43,9% |
| Cyrela (CYRE3) | R$ 1,7 bilhão | +26% | R$ 2,14 bilhões | +39% |
| Direcional (DIRR3) | R$ 896,5 milhões | +46,7% | R$ 1,3 bilhão | +62,8% |
| Even (EVEN3) | R$ 617,1 milhões | +32,7% | R$ 426 milhões | +40% |
| EZTec (EZTC3) | R$ 457,5 milhões | +260,6% | R$ 299,6 milhões | -19,6% |
| MRV (MRVE3) Incorporação | R$ 1,59 bilhão | +150,4% | R$ 2,1 bilhões | +18,4% |
| Plano & Plano (PLPL3) | R$ 418,1 milhões | -5% | R$ 544,3 milhões | +4% |
| Tenda (TEND3) | R$ 759,9 milhões | +54,8% | R$ 964,8 milhões | +57,9% |