Simplicidade é a bola da vez: hora de investir no maior fundo imobiliário da indústria

A cada dia que passa, a expressão "dar valor às coisas simples" se torna mais relevante no meu cotidiano. Ela reflete a ideia de apreciar as coisas mais simples e modestas da vida, em contraste com o desejo constante por coisas complexas ou extravagantes. Um bom café da manhã, um esporte bem aproveitado, um jantar com a família. 

Em certas ocasiões, é possível trazer essa frase para a alocação de carteira.

O ambiente de incertezas no mundo finalmente alcançou os fundos imobiliários. Após seis meses consecutivos de alta, o Índice de fundos imobiliários (Ifix) caminha para uma queda de 2% em outubro, com recuo das cotas de diversos FIIs.

A maior inclinação da curva de juros doméstica tem relação direta com este movimento. Até aqui, os FIIs de tijolos registraram as maiores correções, o que está alinhado ao perfil de risco da categoria.

Quando olhamos para as maiores quedas, encontramos alguns fundos de lajes corporativas conhecidos que recuaram consideravelmente. Trata-se de um mercado em recuperação, sendo que diversos fundos operam com taxas de vacância acima da média e um nível desconfortável de endividamento. 

Há quem diga que o recuo recente oferece uma oportunidade pontual de ganho de capital em alguns deles, na perspectiva de queda dos juros e retomada de um ambiente favorável para negócios. Particularmente, tendo a concordar que existe chance de ganho de capital em algumas teses.

Contudo, o que importa é a relação risco vs retorno. Em momentos de correção do mercado, não é necessário reinventar a roda. Atualmente, temos diversos fundos de alta qualidade negociando com desconto, principalmente no crédito imobiliário. Estou falando de carteiras high grade, bem diversificadas e monitoradas por gestores competentes.

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Alguns desses fundos negociam com desconto em relação ao valor patrimonial e estão com carteiras bem controladas em termos de risco de crédito. Nos preços atuais, conseguimos projetar um dividend yield de dois dígitos para os próximos 12 meses nestes ativos. Me parece uma opção interessante para o resto do ano, sem tomar grandes riscos.

Até aqui, as carteiras de FIIs recomendadas da Empiricus Research superam em mais de 150% o Ifix e o CDI no ano, sem precisar entrar em operações mirabolantes ou estratégias complexas. Olhar para oportunidades pontuais em momentos de correção é um dos nossos objetivos e, neste momento, entendo que encontramos uma delas.

ESTE FUNDO IMOBILIÁRIO (FII) DE SHOPPING 'VENCEU' O PÓS-PANDEMIA E PODE PAGAR DIVIDENDOS DE ATÉ 8%

Kinea índice de Preços (KNIP11): o maior fundo imobiliário da indústria

Fundo com maior representação no Ifix, o Kinea Índice de Preços (KNIP11) é um fundo de crédito imobiliário gerido pela Kinea Investimentos.

No total, estamos falando de quase R$ 8 bilhões investidos em operações de crédito imobiliário, com foco em operações indexadas à inflação e com baixo risco de crédito. Não tem muito segredo: trata-se do maior fundo de CRI da indústria.

Conforme já mencionado em operações anteriores, a Kinea possui vasta experiência no processo de originação/estruturação de operações de crédito, sendo referência no mercado. Na última semana, estive com o sócio e gestor dos fundos imobiliários de crédito da casa, Flávio Cagno. A conversa foi bastante produtiva e traz clareza sobre o processo de investimento da gestora em seus FIIs. Quando tiver um tempinho, recomendo assistir ou escutar o Empiricus Podca$t.

Atualmente, o KNIP11 conta com uma carteira de CRIs bastante diversificada, com mais de 90 operações e uma duration média de 4,6 anos. De acordo com o último relatório gerencial (setembro), o patrimônio está 94% alocado em títulos com taxa média de IPCA + 7,8% ao ano (MTM), com posicionamento equilibrado entre os principais setores do mercado imobiliário – escritórios (33,5%), shopping centers (31,2%), logístico (21,1%) e residencial (11,8%).

Ao olharmos as operações, encontramos ativos em garantia bem conhecidos, tais como o Shopping da Bahia, o Cidade Jardim e o Edifício Faria Lima Plaza. O loan to value (LTV) — percentual dos créditos em relação ao valor dos imóveis em garantia — varia entre 35% e 75%, sendo a média próxima de 55%.

Apesar do retorno de quase 10% no ano (considerando a distribuição de proventos), a cota do KNIP11 tem apresentado volatilidade nos últimos meses, influenciada pelo arrefecimento da inflação e pelo nível de estresse na curva de juros. 

Atualmente, o FII negocia com desconto de 5% sobre seu valor patrimonial, fazendo com que sua remuneração esteja próxima de IPCA + 8,2%, já líquida de custos. 

Em nossas estimativas, encontramos uma Taxa Interna de Retorno Líquida de 13,3% ao ano para os próximos três anos, percentual bem interessante para uma carteira majoritariamente High Grade.

No curtíssimo prazo, é possível que tenhamos rendimentos ligeiramente abaixo da média, tendo em vista a correção monetária da inflação mais controlada. Adicionalmente, o fundo está exposto aos riscos domésticos, especialmente no crédito. 

De todo modo, entendo que o KNIP11 seja uma ótima oportunidade para quem está começando e/ou deseja aproveitar essa recente correção no mercado para adicionar um ativo com bom potencial de geração de renda na carteira.

• Como viver de renda com investimentos? Comprar fundos imobiliários em busca de dividendos é uma das estratégias mais eficientes para buscar renda passiva. Conheça outros métodos para poder ter dinheiro caindo na conta com regularidade neste treinamento da Empiricus Research.

Até a próxima, 

Caio

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