Julho foi mais um mês positivo para o IFIX, que fechou em alta, mas nem todos os fundos imobiliários que compõem a carteira do principal índice de FIIs da B3 operaram sob um céu de brigadeiro no período.
Três fundos imobiliários ligados à Gramado Parks — Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), Tordesilhas EI (TORD11) e Versalhes RI (VSLH11) — registraram fortes quedas de até 15% no período. Veja abaixo os maiores recuos do IFIX no mês:
| Ativo | Nome | Última | % Mês |
| TORD11 | Tordesilhas EI | R$ 3,2 | -15,34% |
| VSLH11 | Versalhes RI | R$ 4,35 | -11,22% |
| DEVA11 | Devant RI | R$ 54,49 | -9,33% |
| SARE11 | Santander Renda de Aluguéis | R$ 60,81 | -5,13% |
| BTRA11 | BTG Pactual Terras Agrícolas | R$ 75,7 | -4,5% |
A nova onda de perdas para os três FIIs, que dominaram o noticiário nos últimos meses após virarem alvo de calotes em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da companhia de turismo e multipropriedades, ocorreu na esteira dos últimos desdobramentos do caso.
O mais recente foi a “bronca” da B3 para a Vórtx, administradora dos fundos, após atrasos na divulgação das demonstrações financeiras de dois deles — DEVA11 e TORD11.
A operadora da bolsa brasileira censurou publicamente a empresa e pediu esclarecimentos sobre os balanços de 2022, que deveriam ter sido liberados até 31 de março deste ano.
De acordo com um comunicado divulgado posteriormente pelo DEVA1 e assinado pela Vórtx, o atraso na divulgação das demonstrações financeiras foi ocasionado "por discussões entre o administrador e o auditor do fundo a respeito das informações".
A conversa era sobre as "condições de recuperabilidade" de CRIs que apresentaram inadimplência neste ano. A lista de calotes inclui os ativos emitidos pelo grupo Gramado Parks, que conta com empresas em recuperação judicial.
Balanços de fundos imobiliários atrasados começam a vir a público
Vale destacar que o balanço do Devant Recebíveis Imobiliários foi divulgado na última sexta-feira (28), dois dias após a reprimenda da B3. Mas o auditor do documento, a RSM Brasil, absteve-se de apresentar uma opinião sobre as demonstrações contábeis do FII.
De acordo o relatório incluído no documento, a abstenção também está ligada ao calote dos CRIs.
A auditoria destacou que aproximadamente 75% dos títulos que compunham a carteira do FII no ano passado foram emitidos pela mesma securitizadora. A RSM argumentou ainda que parte dos CRIs:
- apresentou inadimplência neste ano;
- está relacionada a projetos desenvolvidos por empresas que pertencem a um mesmo grupo econômico com uma provável incapacidade de cumprir com suas obrigações financeiras;
- os patrimônios não foram auditados pela gestora ou por outros auditores independentes.
Algumas das empresas em questão fazem parte do grupo Gramado Parks. Vale relembrar que a gestora do DEVA11, a Devant Asset, é ligada ao grupo RTSC — que também investe nas gestoras dos outros fundos imobiliários que mais recuaram neste mês, além da Forte Securitizadora, emissora dos CRIs da companhia de turismo e multipropriedades.
“Considerando as incertezas relevantes em torno da realização financeira dos CRIs, bem como as nossas limitações acerca do alcance de nossas revisões, ficamos impossibilitados de obter evidências de auditoria apropriadas e suficientes que nos permitissem assegurar a adequação dos valores dos CRIs do fundo em 31 de dezembro de 2022”, diz a auditoria RSM Brasil.
Já a Devant Asset destaca, em comunicado enviado ao mercado, que a justificativa da auditoria envolve os inadimplementos de operações que ocorreram já no exercício deste ano, são de amplo conhecimento dos investidores e “estão sendo trabalhados diligentemente pela gestão”.
“Deixamos claro que não há nenhum novo evento relacionado à essas operações que já não tenha sido anteriormente comunicado e cujas tratativas para regularização não tenham sido informadas a partir dos relatórios gerenciais”, ressalta a gestora do DEVA11.
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O tamanho do prejuízo da Gramado Parks
O Devant Recebíveis Imobiliários não foi o único dos fundos imobiliários repreendidos pela B3 a liberar demonstrações financeiras nos últimos dias.
O Serra Verde (SRVD11) — que não está no ranking de maiores quedas do mês, mas foi um dos alvos da censura da bolsa — também publicou os números na semana passada. E, assim como ocorreu com o DEVA11, a Bakertilly, empresa contratada para auditar o documento, absteve-se de opinar sobre o balanço.
Entre os fatores que justificaram a posição, a auditoria listou incertezas sobre a Gramado Parks, companhia na qual o FII investe. De acordo com o documento, a empresa terminou 2022 com um prejuízo de R$ 75,8 milhões, revertendo o lucro de R$ 68,8 milhões que havia sido registrado no ano anterior.
“Considerando a situação patrimonial e financeira e que a companhia e suas controladas estão ainda em fase de elaboração do plano de recuperação judicial, não é possível determinar qual será o desfecho deste assunto e seus impactos sobre as demonstrações financeiras individuais e consolidadas [do SRVD11]”, afirma a Barketilly.
A auditoria apontou ainda que a continuidade do FII depende da realização de novos aportes por parte de seus cotistas ou na melhora da capacidade financeira e operacional de sua investida, a Gramado Parks.
O FII Serra Verde (SRVD11) também estava sob gestão de uma das empresas da holding RTSC, mas a gestora foi substituída na função no início de maio pela Catalunya.