O ano já caminha para o seu nono mês e os investidores começam a olhar a rentabilidade de suas carteiras com olhos mais críticos. Para quem decidiu apostar em fundos imobiliários (FIIs), fazer as contas não é um trabalho tão ruim assim.
Isso porque o índice de fundos imobiliários da bolsa, o IFIX, registrou alta de mais de 12% desde o começo de 2023.
Por sua vez, o Ibovespa acumula alta de pouco mais de 5% no mesmo período — apesar da sequência de perdas em agosto.
Entre os fundos imobiliários, alguns têm um destaque especial, com uma disparada de mais de 43% em 2023, segundo um levantamento da Quantum Finance feito para o Seu Dinheiro.
O que deu tração aos fundos imobiliários
O combo desses quase oito meses que se passaram foi o que impulsionou o resultado desses fundos: a melhora dos índices de inflação e a redução da taxa básica de juros (Selic) são os principais motivos para a volta do otimismo no mercado de fundos imobiliários.
Veja a seguir as dez maiores valorizações entre os FIIs:
| Fundo Imobiliário | Ticker | Gestão | Classificação Setorial -Tipo de Imóvel | Patrimônio Líquido | Retorno no Ano * |
| KINEA FUNDO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS FII | KFOF11 | Kinea Investimentos | Híbrido | R$ 442.312.455,66 | 43,64% |
| TELLUS PROPERTIES FII | TEPP11 | Tellus Investimentos | Lajes Corporativas | R$ 401.175.109,20 | 42,50% |
| BRESCO LOGÍSTICA FII | BRCO11 | Bresco | Logística | R$ 1.774.186.566,11 | 34,08% |
| RBR ALPHA MULTIESTRATÉGIA REAL ESTATE FII | RBRF11 | RBR Asset Management | Híbrido | R$ 1.184.405.899,09 | 33,64% |
| CSHG IMOBILIÁRIO FOF FII | HGFF11 | Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora | Híbrido | R$ 266.323.658,89 | 32,73% |
| BRADESCO CARTEIRA IMOBILIÁRIA ATIVA FII | BCIA11 | Bradesco Asset Management | Híbrido | R$ 409.523.791,73 | 32,39% |
| HEDGE BRASIL SHOPPING FII | HGBS11 | Hedge Investments | Shopping | R$ 2.223.428.871,06 | 28,85% |
| HEDGE TOP FOFII 3 FII | HFOF11 | Hedge Investments | Híbrido | R$ 1.903.337.123,95 | 28,79% |
| RIO BRAVO RENDA VAREJO FII | RBVA11 | Rio Bravo Investimentos | Outros | R$ 1.256.242.711,16 | 28,16% |
| MOGNO FOF FII | MGFF11 | Mogno Capital | Híbrido | R$ 680.024.021,35 | 26,59% |
| IFIX | -- | -- | -- | -- | 12,20% |
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O que mudou no mundo dos fundos imobiliários
Para João Vítor Freitas, analista sênior da Toro Investimentos, o tipo de fundo que ganhou destaque nos últimos meses teve uma mudança considerável em relação ao ano passado.
Em 2022, os FIIs que estavam na ponta positiva da tabela eram aqueles relacionados aos recebíveis imobiliários ou CRIs — os chamados “fundos de papel”.
Mas a expectativa de queda dos juros virou o jogo a favor dos FIIs de tijolo, que investem diretamente na compra de imóveis como prédios de escritórios e shoppings.
Os Top 3 entre os FIIs
Nesse cenário, alguns fundos se destacaram, como foi o caso dos Kinea Fundo de Fundos (KFOF11), do Tellus Properties (TEPP11) e do Bresco Logística (BRCO11), que tiveram os melhores desempenhos no acumulado do ano até o começo de agosto, de acordo com o levantamento da Quantum.
Em comum entre os líderes do ranking de valorização no ano está a capacidade dos gestores de ajustarem as carteiras antes das mudanças nas condições de mercado que favoreceram os FIIs, segundo Caio Nabuco de Araújo, analista de fundos imobiliários da Empiricus.
Mas é claro que retornos passados não são garantia de retornos futuros. Então confira a seguir o que esperar dos fundos imobiliários líderes da B3 neste ano:
1 - Kinea Fundo de Fundos (KFOF11)
Começando pelo fundo da Kinea, que sobe 43,64% no ano e lidera a lista. Como sugere o ticker KFOF11, ele é um FOF — ou seja, investe em outros FIIs. Apesar do portfólio diversificado, ele é o único dos três que não tem recomendação da Empiricus.
Porém, isso não quer dizer que esse seja um mau investimento. “Gostamos da gestão, mas preferimos outras oportunidades”, diz Araújo.
O KFOF11 tem mais de 17 mil cotistas e um dividend yield de 9,19% nos últimos 12 meses.
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2 - Tellus Properties (TEPP11)
Partindo para aqueles fundos imobiliários que estão sendo acompanhados pela casa de análise, o TEPP11 é uma recomendação antiga no portfólio.
O fundo Tellus Properties investe em imóveis com maior valor agregado, o que gerou um retorno significativo nos últimos meses. Além disso, a ocupação costuma ser acima da média do mercado.
Vale ressaltar que o TEPP11 vem apresentando um controle maior do endividamento ao longo dos últimos anos, e a venda de alguns conjuntos do edifício Timbaúba em maio deste ano rendeu um lucro de R$ 28,1 milhões ao fundo.
Por fim, o TEPP11 passou a fazer parte da carteira do IFIX, representando 0,34% do índice, o que tende a aumentar a liquidez do ativo. O fundo possui pouco mais de 12 mil cotistas com um dividend yield na casa dos 7,17% nos últimos 12 meses.
3 - Bresco Logística (BRCO11)
Fechando o pódio de melhores FIIs de 2023 até o momento, o BRCO11 é um dos queridinhos dos analistas e acumula alta de 34% no ano.
O fundo de galpões chegou a ter problemas com o Pão de Açúcar no ano passado e ontem anunciou o fim de um contrato com o Carrefour. Porém, a boa localização e a escassez de instalações do gênero próximas à cidade de São Paulo fizeram o resultado deste ano surpreender os analistas.
“Não estamos nem tão otimistas assim com o setor de logística, mas portfólios com qualidade, como é o caso do BRCO11, podem gerar valor. Com a queda de juros, ele deve despontar”, comenta Araujo.
São mais de 113 mil cotistas e um dividend yield da ordem de 7,44% nos últimos 12 meses, “podendo se manter na faixa dos 8,5% nos próximos meses, podendo chegar a 9%”, diz o analista da Empiricus.
Ainda dá para aproveitar a onda dos fundos imobiliários?
Tanto para João Freitas, da Toro, quanto para Caio Araújo, da Empiricus, o bom momento dos fundos imobiliários ainda não acabou.
O investidor pode focar tanto na valorização das cotas quanto nos rendimentos vindos dos dividendos que o resultado deve ser positivo nos próximos meses.
Os futuros cortes nas taxas de juros e o arrefecimento da inflação devem empurrar os investidores para ativos de maior risco.
Mas vale lembrar que FIIs são ativos de renda variável, ou seja, estão expostos a um risco maior do que aqueles de renda fixa. Apesar do bom desempenho do IFIX, o setor de fundos imobiliários pode não se comportar de forma linear ao longo do tempo.
Por isso, os analistas recomendam um portfólio de investimentos diversificado para minimizar eventuais perdas.