Quando a pandemia de covid-19 obrigou milhares de empresas a fecharem escritórios e adotarem o home office, parecia que o mercado de lajes corporativas nunca mais seria o mesmo.
A vacância disparou, afetando as receitas de empreendedores e fundos imobiliários que investem no segmento. Além das quedas nos aluguéis, os FIIs também foram penalizados na bolsa de valores, com as cotas caindo vertiginosamente enquanto os investidores se perguntavam para onde iria o mercado.
As principais dúvidas que afligiam os investidores incluíam o modelo de trabalho pós-pandêmico — à distância, presencial ou híbrido — e como ele afetaria os escritórios demandados pelas empresas, principalmente em termos de tamanho e localização.
Agora, quase seis meses após a Organização Mundial de Saúde (OMS) decretar que o coronavírus não representa mais uma emergência de saúde pública, é possível responder a algumas dessas perguntas.
O trabalho híbrido, por exemplo, no qual é possível intercalar períodos em casa e no escritório, ganhou tração e, segundo Rodrigo Abbud, sócio fundador da VBI Real Estate, leva à popularização de uma nova categoria no mercado: a dos edifícios boutique, prédios de altíssimo padrão, com serviços e comodidades diferenciados e em localizações premium.
“O que vimos de alteração recente no perfil foi um aumento na procura por áreas menores, mas na melhor localização possível. E o que parecia algo pontual, caso a caso, começou a tomar corpo”, explica ele, que é Head do segmento de escritórios na gestora e faz parte do time responsável pelo VBI Prime Properties (PVBI11) — um dos cinco maiores FIIs do segmento.
Abbud afirma que o PVBI11 se antecipou a esse movimento ao fazer a aquisição do Union Faria Lima em abril de 2021. Segundo o gestor, o ativo — que ainda está em construção e deve ser entregue no quarto trimestre — é formado por lajes de cerca de 319 a 600 metros quadrados e registra uma demanda “muito constante” para locações em patamares acima de R$ 300 por metro quadrado.
O que nunca muda no mercado de escritórios
Se, por um lado, os prédios boutique ganharam força com o regime híbrido, Abbud também indica que algumas coisas nunca mudam no mercado: “As grandes empresas sempre preferiram lajes grandes, acima de mil m², e mantiveram esse desejo após a pandemia.”
E a preferência não é apenas para que as lajes combinem com o tamanho da companhia, mas tem uma justificativa, conforme conta Abbud: minimizar a verticalização da operação, que cria barreiras para a interação entre as áreas.
“Para locações acima de 1,5 mil m² é muito mais fácil e prático estarem todos à vista em um mesmo andar. Lajes menores demandam que você pegue um elevador, por exemplo, para falar com outro setor.”
Onde todos querem estar
Outro desejo que se mantém, e é o mesmo para empresas grandes ou pequenas, é o de estar nos principais centros corporativos e econômicos de São Paulo, como as regiões das avenidas Paulista e Faria Lima.
“A taxa de vacância da cidade de São Paulo está em torno de 25%, o que cria um mercado muito mais favorável para o inquilino. Mas na análise setorial existem dois mundos diferentes. A Faria Lima, por exemplo, manteve a oferta e a ocupação dos escritórios controladas, o que preserva o valor de locação”, aponta Abbud.
De acordo com dados da consultoria SiiLA, o mercado de lajes corporativas da Faria Lima registrou vacância de 5,2% no segundo trimestre deste ano.
O auge da desocupação na região ocorreu junto com o pico da pandemia de covid-19, no terceiro trimestre de 2020, quando a vacância chegou a 12,35% — ainda abaixo da média na capital paulista.
E o gestor da VBI não acredita que esse cenário deve mudar, pois o próprio local cria barreiras para a oferta de novas lajes com a baixa disponibilidade de terrenos e os altos custos para a construção.
Qual é a estratégia do fundo imobiliário de escritórios PVBI11?
Com as mudanças — e constantes — do mercado de escritórios traçadas, Abbud diz que só há um caminho para o fundo de lajes da casa: focar na localização dos empreendimentos, qualidade e governança.
Atualmente, o portfólio do FII é composto por quatro ativos do tipo AAA — com as especificações construtivas mais elevadas — localizados nas regiões da Faria Lima, Vila Olímpia e Paulista.
O PVBI11 também adquiriu recentemente uma participação de 13% no empreendimento The One que pertencia ao Pátria Edifício Corporativos (PATC11) — fundo que passou a ser gerido pela VBI após o Patria Investments comprar parte da gestora.
O FII também tentou adquirir a fatia do ONEF11 no ativo, mas teve a proposta recusada duas vezes pela gestora do fundo imobiliário.
Os últimos movimentos do fundo, porém, abriram a possibilidade de que o PVBI11 volte a tentar aumentar sua participação no prédio: a maioria dos cotistas do ONEF11 aprovou uma mudança na gestão do FII e sinalizou, em assembleia, que pode aceitar a oferta.
Mas será que o VBI Prime Properties ainda tem interesse no ativo? “Não tenha dúvida. Todo empreendimento em que já estamos nós gostamos o bastante para aumentar a participação”, declara Abbud.