Pandemia, alta da taxa de juros e confusão regulatória. O mercado de fundos imobiliários (FIIs) enfrenta um longo inverno desde o início de 2020. E a luz que parecia surgir no fim do túnel na verdade era um trem — no caso, um trem russo.

Por outro lado, é justamente em momentos como esse que costumam surgir as melhores oportunidades de investimento. Sem falar que o investidor de fundos imobiliários pode contar com o “amortecimento” dos dividendos que pingam mensalmente na conta — e isentos de imposto de renda.

Mas, para quem planeja aproveitar o desconto nas cotas para aumentar sua posição ou investir em novos fundos, fica um alerta: preço baixo e retorno com dividendos (dividend yield) alto não são garantias de um futuro promissor para os ativos.

A base para a rentabilidade nos dias vindouros, nesses casos, está no portfólio dos fundos imobiliários, qualidade dos locatários, taxa de vacância, gestão, liquidez e diversos outros fatores essenciais para a solidez de um ativo.

Conheça os fundos imobiliários preferidos para março

Se você não tem tempo para pesquisar sobre tudo isso ou fica inseguro em realizar o estudo sozinho, uma boa ferramenta são as carteiras recomendadas.

Os analistas das corretoras verificam todos os meses o cenário macroeconômico e de cada um dos FII para selecionar seus preferidos. E o escolhido de março é novamente o Bresco Logística (BRCO11).

Indicado entre os favoritos de três corretoras, o fundo de logística também já havia aparecido no topo do pódio das carteiras no mês passado. Quem seguiu a recomendação desde então capturou uma valorização de 2,35%.

Além dele, outros cinco fundos também chamam a atenção dos analistas e, com duas indicações cada, dividem a segunda posição. São eles: BR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11), CSHG Real Estate (HGRE11), Kinea Índice de Preços (KNIP11), Valora RE III (VGIR11) e TRX Real Estate (TRXF11).

Confira a seguir os fundos preferidos de cada corretora entre os indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para março:

Entendendo o FII do Mês: todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.

Eu falo mais sobre os FIIs favoritos das corretoras para março ao longo desta reportagem. Mas antes, vale detalhar o que aconteceu com o mercado no mês passado. 

O trem russo atropela os FIIs 

A firmeza de vários pilares dos FIIs já está abalada há um tempo. Além dos riscos fiscais e políticos e do ciclo de aperto monetário, uma decisão da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) quase derrubou a base dos dividendos, uma das mais importantes para o setor.

E foi em meio a esse abalo que o terremoto originado no conflito entre Ucrânia e Rússia atingiu os fundos. Apesar da distância entre Brasil e leste europeu, o aumento nas incertezas do cenário mundial chegou com força suficiente para derrubar as cotações dos FIIs.

O IFIX, índice que mede o comportamento dos fundos mais negociados na bolsa, recuou 1,29% em fevereiro. A queda foi generalizada e nem mesmo os recebíveis imobiliários, que vinham sustentando altas mesmo em meio ao caos, resistiram. Veja a performance por segmento:

Cotas dos fundos imobiliários estão em queda, mas os proventos seguem em dia

Apesar de uma tabela cheia de sinais negativos desanimar à primeira vista, quem olhar com mais atenção poderá encontrar oportunidades em ativos com bases mais sólidas e que resistiram aos tremores da guerra.

Os dividendos também seguem em dia apesar da queda das cotas e alguns segmentos pagam mais de 1% ao mês. Confira o dividend yield — indicador que mede o rendimento de um ativo a partir da relação entre o pagamento de proventos e o valor das cotas — anualizado dos fundos imobiliários:

Bresco Logística (BRCO11) — na onda do e-commerce

A pandemia de covid-19 foi uma das responsáveis por enfraquecer os FIIs nos últimos meses, mas um de seus poucos efeitos positivos foi a aceleração do e-commerce. Com boa parte dos brasileiros confinada em casa, comprar pela internet foi uma das alternativas (e distrações) mais viáveis para a população.

Como o álcool em gel e a lavagem de mãos, esse parece ter sido um hábito que veio para ficar mesmo após o fim das medidas de restrição e estimula a competição entre as varejistas online. Nesse caso, ganha a mais rápida na hora da entrega.

E, com essas empresas na busca por uma infraestrutura melhor, os galpões logísticos também têm muito a ganhar.

Nesse contexto, o Bresco Logística (BRCO11) é novamente o favorito das corretoras, com indicações de Ativa Investimentos, Guide Investimentos Mirae e Asset.

Com 11 ativos na carteira, o BRCO11 chama a atenção pela qualidade do portfólio quando o assunto é risco. “Aproximadamente 95% dos inquilinos são classificados como grau de investimento AAA ou AA pelas agências de rating”, destaca a Ativa.

A localização dos galpões é outro ponto forte: cerca de 35% deles estão na cidade de São Paulo e 36% da receita total do fundo também vem da maior metrópole do país. O restante dos ativos está dividido entre Minas Gerais, Bahia, Paraná, Rio Grande do Sul e Rio de Janeiro.

Além disso, a taxa de vacância física atualmente zerada também agrada os analistas. E a situação deve permanecer assim por mais algum tempo, já que os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 4,5 anos.

Repercussão

Apesar da queda geral entre os segmentos, na tabela de fundos imobiliários recomendados em fevereiro as performances foram mais equilibradas. O Bresco Logística, campeão do mês, é o destaque positivo, com alta de 2,35%.

Entre as menções honrosas o desempenho foi mais tímido e algumas delas registraram quedas, como é o caso de CSHG Real Estate (HGRE11), Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) e Vinci Shopping Centers (VISC11), que recuaram 1,41%, 1,49% e 1,03%, respectivamente.

Veja na tabela a seguir o desempenho de todos os fundos dos top 3 das corretoras em fevereiro: