Depois de um mês de março conturbado, os mercados viram uma certa recuperação em abril, e com os fundos imobiliários não foi diferente. O Índice de Fundos Imobiliários da B3 (IFIX) fechou o mês com alta de 4,39%.
É claro que as ganhos vistos nos diversos mercados no mês passado não foram suficientes para recuperar todo o estrago de março - no ano, o IFIX ainda caía 18,58% até o fim de abril. De qualquer forma, a volatilidade reduziu um pouco, refletindo um comportamento um pouco menos irracional dos investidores.
Mesmo assim, não dá para dizer que o pior já passou. Em maio, por exemplo, o IFIX cai 0,60%. A pandemia de coronavírus ainda não tem um desfecho concreto, o que faz com que o cenário à frente continue extremamente nebuloso. Assim, é difícil fazer projeções para a economia e para os preços dos ativos, dado que não sabemos como nem quando a pandemia vai acabar.
O mercado continua trabalhando com cenário de recessão, e as previsões pioram a cada dia. Podemos esperar, mesmo no mercado de fundos de investimento imobiliários (FII), ainda muita volatilidade e incerteza à frente. Por outro lado, o cenário de juros baixos tende a favorecer os investimentos imobiliários.
Os segmentos mais atingidos
Os fundos imobiliários mais atingidos pela crise até agora continuam sendo os de shopping centers e hotelaria, cujas cotas vêm sendo negociadas, na bolsa, bem abaixo de seu valor patrimonial (valor do patrimônio do fundo dividido pelo número de cotas).
A maioria dos shoppings das carteiras dos FII abertos em bolsa permanecem fechados, localizados em cidades onde o Poder Público ainda não liberou o seu funcionamento. Já os hotéis não têm demanda, com a brutal redução do turismo e diversas regiões ainda em quarentena.
Outros fundos que andaram apanhando foram os fundos imobiliários de papel que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) classificados como High Yield (maior risco e maior potencial de retorno).
Eles também vêm sendo negociados abaixo do valor patrimonial, dada a percepção de aumento do risco de calote em um cenário de crise, o que elevou o retorno exigindo pelos investidores, derrubando os preços dos títulos.
Medidas tomadas pelos fundos
Os FII mais atingidos pela crise vêm tomando uma série de iniciativas para mitigar seus efeitos, muitas das quais já abordamos em outras reportagens aqui no Seu Dinheiro. No seu relatório da carteira recomendada para maio, a corretora Ativa listou as cinco principais medidas que vêm sendo tomadas pelos gestores:
- Negociação dos aluguéis com os locatários caso a caso, normalmente com postergação do pagamento para o futuro próximo;
- Diversificação de fontes de receita;
- Redução dos custos dos imóveis que se encontram fechados;
- Redução da distribuição de rendimentos aos cotistas para preservar caixa para imprevistos e tentar manter uma certa estabilidade dos rendimentos nos próximos meses;
- Compra de cotas de outros fundos imobiliários de qualidade que ficaram excessivamente baratos na bolsa (no caso dos fundos que já tinham bastante caixa).
O FII preferido para o mês de maio
Para o mês de maio, seis corretoras enviaram suas carteiras recomendadas e os três fundos prediletos dentro delas. O Santander voltou a participar neste mês, mas o Banco Inter não mandou seu top 3 a tempo.
Dentre os FII preferidos das corretoras para maio, o mais recomendado foi o CSHG Renda Urbana (HGRU11), com três indicações. É a primeira vez que este fundo recebe várias indicações para o top 3 em um mês.
Os outros dois queridinhos já apareceram nos top 3 antes: Bresco Logística (BRCO11) e BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11), com duas indicações cada um. Confira na tabela a seguir os fundos imobiliários preferidos das corretoras para maio:
Para maio, alguns fundos foram mantidos e outros foram substituídos nos top 3 das corretoras. A Terra foi a única que manteve as suas principais recomendações inalteradas.
Embora tenha mantido o BTG Pactual Logística (BTLG11) na carteira recomendada, a Ativa trocou-o no top 3 pelo CSHG Renda Urbana (HGRU11). Esta também foi a opção da Guide, que trocou o Alianza Trust Renda (ALZR11) - mantido na carteira geral - pelo CSHG Renda Urbana (HGRU11) no top 3.
Já a Mirae trocou o CSHG Real Estate (HGRE11) e o CSHG Logística (HGLG11) pelos fundos Bresco Logística (BRCO11) e Kinea Renda Imobiliária (KNRI11). O HGLG11 se manteve na carteira recomendada geral, mas o HGRE11 foi retirado da carteira para maio.
Finalmente, a Necton trocou o JS Real Estate Multigestão (JSRE11) pelo GGR Covepi Renda (GGRC11) no top 3. O JSRE11, porém, foi mantido na carteira geral.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
O fundo é um dos preferidos da Ativa, da Guide e do Santander. No caso da Guide, ele está ingressando na carteira recomendada neste mês. Trata-se de um fundo voltado para aluguel de imóveis comerciais e institucionais, desde que não sejam shopping centers, lajes corporativas ou galpões logísticos.
Atualmente, o HGRU11 é dono de participações em 14 empreendimentos localizados em sete cidades, voltados para os setores de varejo (supermercados) e educação, totalizando 241 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL). A maioria dos contratos de locação é atípica, isto é, com prazo de dez anos, sem revisional de aluguel no meio do contrato.
Os pontos fortes desse fundo, segundo as corretoras que o destacaram, são o fato de o principal locatário ser uma rede de supermercados, segmento do setor de varejo menos impactado pela crise do coronavírus; e o longo prazo dos contratos de locação, que só começam a vencer a partir de 2023.
Cerca de 60% das receitas do HGRU11 vêm da locação para o Grupo BIG de supermercados, segmento considerado atividade essencial em meio à crise. Os demais inquilinos são as empresas de educação Yduqs e Laureate, caracterizadas pela corretora Ativa como "excelentes locatários".
O ingresso do HGRU11 na carteira da Guide se deu em razão da recente melhora do mercado, diz a corretora. "O fundo está bem posicionado em bons ativos, com bons fundamentos e uma gestão ativa. Assim que passar esse momento que estamos vivendo, terá bons retornos", justifica.
Já o Santander destaca ainda a estimativa de um retorno atrativo para o fundo, de aproximadamente 7,0% nos próximos 12 meses, isento de IR.
No entanto, a corretora do banco aponta dois riscos do HGRU11: a forte concentração das receitas em um único locatário, ainda que pulverizado por diversas lojas de um segmento menos afetado pela crise; e o fato de que o restante das receitas vem de locatários do setor de educação, que ainda pode vir a sentir os efeitos da crise do coronavírus na sua capacidade de honrar o pagamento dos aluguéis.
Sem citar nominalmente o setor de educação, a Guide lembra, em seu relatório, que "para alguns casos, é possível que seja necessário um prazo adicional para o pagamento de aluguéis".
Bresco Logística (BRCO11)
O fundo Bresco Logística (BRCO11) apareceu no top 3 das corretoras Guide e Mirae. Trata-se de um fundo de galpões logísticos com dez propriedades localizadas em São Paulo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Paraná e Minas Gerais, totalizando 375 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL).
Entre os locatários, figuram empresas como Carrefour, Magazine Luiza, B2W, GPA (Grupo Pão de Açúcar), Natura e BRF. Cerca de 40% das receitas vêm de propriedades localizadas na capital paulista, e 66% dos imóveis se localizam no estado de São Paulo.
"O principal motivo de escolhermos este fundo é o fato de que a maioria dos contratos são atípicos e com boas empresas, o que acaba protegendo o fundo e os cotistas neste momento de crise", diz a Guide.
Em relatório, a corretora destaca que o prazo médio remanescente dos contratos de aluguel é de 4,8 anos, e que 78% deles são atípicos. Além disso, mais de 80% dos inquilinos têm boas classificações de risco segundo as agências de rating, sendo considerados bons pagadores.
BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
Assim como nos meses anteriores, o BCFF11 apareceu no top 3 das corretoras Mirae e Terra Investimentos. Também figura nas carteiras gerais para maio da Ativa e da Guide, embora não apareça no top 3 dessas corretoras.
Trata-se de um fundo de fundos, cujas maiores participações são nos FII CSHG Renda Urbana (HGRU11), com 10,2% da carteira; BTG Pactual Shoppings (BPML11), com 6,7% da carteira; e BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11), com 6,5% da carteira.
Com as fortes quedas dos FII na bolsa em março, o BCFF11 aproveitou os preços baixos para fazer aquisições no mercado secundário, utilizando recursos em caixa obtidos com oferta de cotas recente. Atualmente, o foco maior do fundo é em FII que possam se valorizar na medida em que os preços das cotas se recuperem e convirjam para o seu valor patrimonial.
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