Muito além dos bilionários, Dubai atrai investidores com metro quadrado mais barato que Nova York

Quando os primeiros mísseis caíram sobre o Irã, no fim de fevereiro, investidores do mundo todo ficaram atentos. O ataque liderado por Estados Unidos e Israel criou uma nova tensão no Oriente Médio e levantou dúvidas sobre o impacto econômico na região. Em Dubai, um dos mercados imobiliários mais aquecidos do mundo, a reação foi rápida.

As transações caíram 51% em março, 45% em abril e 30% em maio. Os compradores ficaram mais cautelosos e muitos passaram a esperar por oportunidades. Os preços, porém, ficaram estáveis, o que não surpreende Mariana Dalvesco, corretora que trabalha no emirado há mais de cinco anos.

Dubai já passou por períodos difíceis antes, ela conta, e a expectativa dos investidores costuma ser a mesma: queda temporária seguida de recuperação. Em vez de correr para vender, o mercado prefere esperar.

E estamos falando de um mercado que vinha batendo recordes. Em 2025, Dubai fechou com cerca de US$ 250 bilhões em transações e mais de 270 mil negócios, o maior resultado da sua história. O ritmo continuou forte no início deste ano, com US$ 69 bilhões movimentados só no primeiro trimestre.

O ponto de virada

A história de Dubai, porém, não começa no luxo. O ponto de partida foram as trocas comerciais entre famílias locais, a pesca de pérolas e, mais tarde, o petróleo, que, segundo Mariana, foi o que “colocou os Emirados Árabes Unidos num ponto de destaque no mundo.”

Mas o que diferenciou Dubai foi a visão dos seus líderes. Quando o petróleo chegou, já havia uma pergunta: e quando acabar?

“Os líderes dos Emirados têm uma visão muito futurista. Quando descobriram o petróleo, é claro que se beneficiaram desse boom, mas já estavam pensando: quando essa fonte se esgotar, do que viveremos?”, diz a corretora.

A resposta foi a construção civil, voltada inicialmente ao turismo, e o símbolo disso é o Burj Khalifa. “Foi uma visão ousada do Sheik, que viu no meio do deserto a possibilidade de construir a maior torre do mundo.”

Deu certo. Após a inauguração do empreendimento, em 2010, Dubai virou um destino turístico e de negócios. Outras construtoras chegaram e o mercado cresceu. “Hoje, Dubai conta com frentes diversas: a construção civil, o petróleo, a energia sustentável, a inteligência artificial”, diz Mariana.

As (muitas) vantagens

Para quem pensa em investir em imóveis, Dubai tem algo que poucos mercados oferecem: isenção de impostos para pessoa física. “O único custo é o próprio imóvel e o seu registro em cartório. Fora isso, não há incidência tributária na compra, na revenda ou no aluguel”, explica Mariana.

Nos Estados Unidos, por exemplo, os impostos sobre renda de aluguel ficam entre 25% e 37%. Em Dubai, esse percentual é zero. Mesmo que o rendimento bruto seja parecido com o de outros mercados, o retorno líquido sai na frente.

“Quando comparamos em números brutos, outros mercados podem se aproximar de Dubai. Mas ao descontarmos impostos e encargos, é que Dubai de fato se distancia dos demais”, afirma.

Para se ter uma ideia: somando todos os custos da compra até a revenda em cinco anos para um imóvel de US$ 1 milhão, o investidor gasta cerca de US$ 42 mil em Dubai. Em outras praças, esse custo é bem maior: entre US$ 130 mil e US$ 180 mil em Lisboa, até US$ 220 mil em São Paulo e mais de US$ 300 mil em Nova York.

Câmbio e vistos

O segundo ponto é a estabilidade cambial. O dirham dos Emirados está atrelado ao dólar americano há mais de 25 anos. Para um investidor estrangeiro, isso elimina um dos maiores riscos de mercados emergentes: a oscilação do câmbio. “Quem investe aqui não está sujeito à flutuação cambial, já que o dirham é indexado ao dólar, a moeda de referência global”, resume a corretora.

A terceira vantagem é a facilidade de conseguir visto. A partir de investimentos de cerca de US$ 246 mil em imóveis, já é possível pedir um visto de investidor. Para quem aportar aproximadamente US$ 750 mil, abre-se o caminho para o Golden Visa, um programa que concede autorização de residência a investidores estrangeiros, como já contamos nesta matéria.

Por último, a geografia, já que Dubai fica no centro das rotas entre o Ocidente e o Oriente. “Profissionais que atuam com comércio internacional e exportação, e que precisam estar conectados ao mundo, têm optado por Dubai justamente por sua posição central", diz Mariana.

Quem está comprando

Dubai já passou dos 4 milhões de habitantes em 2026, e o plano do governo é chegar a 5,8 milhões até 2040. O mais impressionante é que quase toda essa gente vem de fora: cerca de 90% da população é estrangeira. Os indianos são o maior grupo, seguidos por chineses e britânicos.

Quem mora nas Américas começou a investir mais tarde. Hoje, os norte-americanos são donos de 2% a 4% dos imóveis da cidade, e os brasileiros respondem por apenas 1% a 2%. Mariana conta que, quando se mudou para lá, era muito difícil ouvir alguém falando português na rua, mas isso mudou bastante com a chegada de mais turistas e novos moradores do Brasil.

Ela explica que a participação dos brasileiros ainda é baixa por causa da distância, da diferença cultural e porque Dubai parece um conceito muito distante. Mas essa visão muda logo na primeira viagem: quem visita a cidade pela primeira vez costuma dar o primeiro passo para fechar um negócio.

Geralmente, esses compradores escolhem entre duas estratégias de mercado. Existe o investidor focado em renda rápida, que prefere bairros já prontos e com boa procura para aluguel, fugindo dos preços exagerados das áreas mais badaladas. E existe o investidor focado em valorização, que compra imóveis em regiões ainda em construção, apostando no ganho de preço quando tudo estiver pronto.

Entrada e retorno

Muita gente pensa que Dubai é só para bilionários, mas os números mostram que não. O metro quadrado por lá custa cerca de US$ 4.543, o que é mais de 3,5 vezes mais barato do que em Nova York, onde a média passa dos US$ 16 mil. Para facilitar, Mariana conta, as construtoras também deixam parcelar o pagamento do imóvel em até sete anos.

Os valores para começar variam de acordo com o plano do investidor. Quem quer ganhar dinheiro com aluguel encontra opções a partir de US$ 280 mil em bairros já estruturados.

Se a ideia for comprar nas áreas mais nobres ou perto da praia, os preços sobem para a faixa de US$ 575 mil a US$ 740 mil. No mercado de altíssimo luxo, os valores não têm limite: o imóvel mais caro já registrado por lá foi vendido por US$ 163 milhões.

O grande motivo que atrai tanto dinheiro para Dubai é que o retorno vem em dobro. O investidor ganha com o aluguel, que rende de 6% a 8% ao ano, e com a valorização do imóvel, que fica entre 10% e 15% ao ano. Juntando as duas coisas, o retorno médio chega a 16% ao ano.

Esse rendimento deixa para trás mercados como Lisboa, que valoriza de 4% a 7%, São Paulo, com 3% a 6%, e Nova York, com 2% a 5% ao ano. O lucro líquido em Dubai acaba sendo ainda maior porque o governo local não cobra imposto sobre o dinheiro do aluguel.

Entendendo Dubai

Quem pensa em investir em Dubai costuma olhar primeiro para áreas famosas, como Palm Jumeirah, Downtown e Dubai Marina. Mas, segundo Mariana, essas regiões já passaram pelo período de maior valorização e hoje oferecem um potencial de crescimento mais limitado.

Para quem busca equilíbrio entre retorno e risco, JVC (Jumeirah Village Circle), JVT (Jumeirah Village Triangle) e MBR City são as opções mais indicadas, com imóveis a partir de cerca de US$ 280 mil e boa demanda para aluguel.

Já os maiores potenciais de valorização estão em regiões em desenvolvimento. É o caso de Palm Jebel Ali, nova ilha artificial inspirada na Palm Jumeirah, mas mais de duas vezes maior, e das Dubai Islands.

Mariana também aposta na área próxima ao futuro aeroporto Al Maktoum, que promete impulsionar a demanda imobiliária nos próximos anos. Nessa região, ainda em construção, os imóveis variam de aproximadamente US$ 140 mil a mais de US$ 2 milhões.

No mercado de luxo, o destaque continua sendo o litoral. Áreas como Bluewaters e os Bugatti Residences são as principais escolhas dos milionários e bilionários. O que eles querem? Exclusividade.

“Promete e cumpre”

Dubai não cresceu por acaso. O governo dos Emirados trabalha ativamente para atrair empresas, moradores e capital estrangeiro. “O governo lança iniciativas continuamente para atrair empresas multinacionais, suas filiais e, em alguns casos, suas sedes regionais”.

O Master Plan Dubai 2040, lançado em 2020, organiza essa visão com metas para crescimento populacional, expansão de infraestrutura e criação de novas zonas urbanas.

Junto a ele, a Dubai Real Estate Strategy 2033 traça caminhos para o mercado atingir US$ 270 bilhões em negócios anuais, e a Agenda D33 mira dobrar o tamanho da economia do emirado na próxima década.

“Ao longo dos seis anos de execução, o governo tem entregado suas metas antes dos prazos previstos no Master Plan", conta Mariana. “É um governo que apresenta um plano e cumpre, geralmente antes do prazo.”

Para a corretora, que escolheu Dubai como endereço profissional há mais de cinco anos, a cidade ainda reserva surpresas para quem souber onde olhar.

“É fácil perceber que não são só bilionários que investem em Dubai. O mercado está aberto a um perfil de investidor muito mais amplo do que a imagem da cidade sugere.”