Lei de zoneamento urbano de São Paulo tem última revisão derrubada pela Justiça; como isso impacta as construções na cidade?

O imbróglio da Lei de Zoneamento de São Paulo voltou a colocar um ponto de interrogação no setor de construção civil na cidade. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) acatou, durante julgamento realizado na última quarta-feira (26), um pedido do Ministério Público (MP) para derrubar a última revisão feita na legislação, que ocorreu em julho de 2024. 

Para o MP, o que eram para ser apenas ajustes pontuais na legislação acabaram transformados em mudanças mais profundas, mas sem passar pelos estudos técnicos necessários e a consulta à população exigida nesses casos.  

Na prática, a decisão leva o mapa de zoneamento de volta para o passado, fazendo valer as regras aprovadas na revisão feita em janeiro de 2024, que também foi questionada pelo MP sob os mesmos argumentos, mas não foi anulada pelo TJ. 

O tribunal também determinou que os efeitos passam a valer a partir da publicação do acórdão. Com isso, os atos administrativos que ainda aguardam decisão ou que foram realizados enquanto a norma de julho de 2024 estava em vigor seguem valendo. 

A mudança atinge apenas os novos pedidos e os processos administrativos que ainda estão em análise nos órgãos municipais. Por isso, quem protocolou projeto imobiliário contando com benefícios urbanísticos criados pelo mapa de julho de 2024 precisará readequar a planta. 

Além disso, precisará recalcular o potencial construtivo e a viabilidade econômica do empreendimento antes de avançar nas obras. 

Segundo Kevin de Sousa, advogado especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), a modulação dos efeitos da decisão garante que o passado recente não seja implodido. 

Os impactos das mudanças na lei de zoneamento de São Paulo 

A pauta ganhou urgência porque o mercado imobiliário e os investidores da capital paulista passaram a lidar com uma intensa insegurança jurídica. 

De acordo com Sousa, o impasse trazia um risco constante de anulação de diretrizes construtivas em toda a cidade. 

Ele avalia ainda que, se as alterações no mapa feitas em julho de 2024 tivessem sido mantidas, seria estabelecido um precedente desastroso para o planejamento urbano. 

Na visão do advogado, a segunda revisão abriria caminho para o esvaziamento das exigências de planejamento e participação popular na elaboração das normas. 

"Com a validação da revisão de julho de 2024, qualquer projeto de lei com temática técnica pontual poderia ser utilizado para inserir emendas de adensamento imobiliário sem estudos de tráfego, drenagem e saneamento", afirmou ao Seu Dinheiro. 

Por outro lado, ele também avalia que haveria um forte impacto financeiro e econômico caso o tribunal tivesse anulado também a lei de janeiro de 2024. 

"O impacto seria devastador. A cidade retroagiria ao zoneamento de 2016, congelando lançamentos bilionários e gerando uma enxurrada de litígios indenizatórios contra o município", disse Sousa. 

"A decisão intermediária evitou esse colapso sistêmico ao mesmo tempo em que restabeleceu o freio de arrumação técnico", avaliou. 

Entenda em detalhes a decisão do TJ-SP 

O pedido do Ministério Público não era relacionado às regras definidas pelo artigo 8º da Lei nº 18.177 em si, mas na forma como a Câmara Municipal aprovou as alterações. 

O MP indicou que emendas parlamentares foram inseridas de última hora, alterando mapas e eixos de adensamento sem a realização de estudos técnicos de impacto e sem audiências públicas. 

Na decisão unânime, os 25 desembargadores entenderam que houve, sim, desvirtuamento do objetivo da norma. A proposta inicial previa apenas correções pontuais no texto da Lei de Zoneamento, em especial ajustes em mapas. 

Porém, durante a tramitação, emendas parlamentares alteraram as regras de forma significativa e, segundo os magistrados, a revisão foi aprovada sem a devida participação da população.  

Com isso, o tribunal acatou o argumento do MP de que a norma é inconstitucional. 

“Anunciou-se à população que o projeto se limitaria a fazer 'ajustes finos' e compatibilizar o texto à carta geotécnica, mas aprovou-se revisão substantiva do zoneamento e dos eixos de estruturação urbana, matéria estranha ao objeto original da proposição. (...) Houve verdadeiro desvirtuamento do objeto”, disse o desembargador Donegá Morandini, relator do caso. 

 No entanto, na ação ajuizada, o MP também pediu a anulação da revisão feita em janeiro de 2024, sob o mesmo argumento de falta de participação da população.  

A decisão dos magistrados não acatou o pedido. Segundo os desembargadores, a exigência constitucional da participação comunitária foi satisfeita, assim como houve estudos prévios do projeto. 

STF no meio do imbróglio da Lei de Zoneamento de São Paulo 

Ainda assim, os efeitos do julgamento ainda estão sujeitos a uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), que suspendeu uma liminar concedida anteriormente pelo então relator do caso, o desembargador Luís Fernando Nishi, que já saiu do Órgão Especial. 

Na época, o desembargador determinou, por meio de uma liminar, a suspensão da emissão de novos alvarás de construção e de autorização de demolições na cidade. Já em abril deste ano, Edson Fachin, presidente do STF, analisou o caso. 

O ministro considerou que a suspensão generalizada do licenciamento urbanístico tinha potencial para causar "grave lesão à ordem e à economia públicas, com risco concreto e imediato de dano sistêmico de difícil ou impossível reversão", afirmou em decisão. 

Fachin avaliou que a determinação inviabilizaria a execução da política de desenvolvimento urbano do município e suspendeu a liminar. 

Já com a decisão do TJ-SP desta quarta-feira (26), ainda há a possibilidade de recursos. Porém, Sousa avalia que o caminho técnico nas instâncias superiores é bastante estreito. 

"Para levar a discussão ao Supremo Tribunal Federal via recurso, é necessário demonstrar ofensa direta à Constituição Federal. Porém, o STF adota uma postura tradicional de seguir as decisões dos tribunais estaduais quando o julgamento envolve interpretação da legislação local e de normas municipais", diz o advogado. 

Segundo o especialista, ainda há espaço para embargos ao TJ-SP para detalhar o alcance prático da modulação dos efeitos e esclarecer pontos específicos sobre a transição dos mapas.