Fundos imobiliários ‘vencem’ volatilidade de novembro e analista atualiza carteira com 5 FIIs para investir antes do ano acabar

Após um novembro marcado por maior volatilidade, o analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, Caio Araujo, avalia que dois fatores foram decisivos para movimentar o setor.

Nos Estados Unidos, a falta de divulgação de indicadores durante o período de shutdown ampliou a incerteza sobre o ritmo dos cortes de juros em curso. No Brasil, por outro lado, o mercado acompanha a possibilidade de início do ciclo de queda da Selic em janeiro.

A combinação alimenta a ansiedade dos investidores diante da perspectiva de um ambiente mais favorável para os negócios caso a taxa venha a recuar, como é esperado. Com esse pano de fundo, os FIIs fecharam novembro em alta: o Ifix avançou 1,86%, registrando sua quarta alta mensal consecutiva, apesar das oscilações.

Escritórios x crédito imobiliário: Veja quais FIIs foram bem e mal em novembro

No desempenho setorial dos FIIs, a reviravolta positiva veio dos fundos de escritórios. “Houve um catch up em novembro. O setor perdeu representatividade na indústria com o cenário desafiador dos últimos cinco anos. No entanto, a parcela operacional, especialmente na cidade de São Paulo, tem melhorado, com a vacância em queda e os preços dos aluguéis subindo gradativamente”, analisa Araujo.

Enquanto a melhora para os escritórios pode ter impulsionado o segmento, o setor de crédito imobiliário ficou para trás nesse mês, especialmente os fundos indexados à inflação. “Tem uma questão pontual envolvendo um recuo de rendimentos nessa categoria, dado que existia a correção monetária do crédito, indexada à inflação. Como a inflação está a nível mais controlado desde o início do semestre, alguns investidores costumam sair de alguns papéis nesse meio tempo, aliado a uma eventual maior atratividade dos tijolos em um ambiente de queda de juros”.

De olho em 2026, Araujo avalia que o ritmo de corte da Selic deve permanecer predominando sobre os preços dos ativos e, consequentemente, os fundos de tijolos tendem a capturar melhor esse tipo de movimento.

“O fluxo de capital da renda fixa para renda variável fica mais equilibrado, há uma revisão de valuation, eventuais fusões e aquisições começam a surgir. Então os fundos de tijolos costumam surfar esse movimento de queda de juros com maior atratividade”, comenta Araujo.

O analista, entretanto, ressalta que esse movimento ainda requer uma carteira de FIIs devidamente diversificada. “Os próprios fundos de crédito atrelados à inflação, na minha percepção, são ativos interessantes para alocar nesse momento, dado essa queda no valor das cotas em novembro”.

A seguir, o analista apresenta algumas de suas principais teses de investimento em fundos imobiliários para dezembro.

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Para o mês de dezembro, Araujo anunciou uma troca nos fundos de tijolos com a saída do Alianza (ALZR11). Na carteira, o ativo entregou um retorno de dois dígitos desde a entrada. “Continuamos gostando doa ativo, mas entendemos que é hora de trocar para um outro fundo: o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)”.

Além do cenário se desenhando melhor para este papel, o analista aponta que há uma previsibilidade interessante de aluguel com boa parte dos contratos atípicos e uma possibilidade de reciclagem de carteira.

Araujo também destaca as expectativas de dividendos interessantes do KNRI11, na ordem de 8% a 9% para o ano que vem, aliado a um potencial de ganho de capital.

Em 2025, o principal índice de referência dos fundos imobiliários, o IFIX, acumula alta acima de 17,5%. Enquanto isso, a rentabilidade da carteira de FIIs mensal de Caio Araujo é de 24,5%.

Para este final de ano, a equipe disponibilizou como cortesia o relatório com as teses de investimento de cada um dos cinco fundos e ainda uma análise macroeconômica para que o investidor possa entender o cenário por trás das recomendações.  

O relatório completo está com o acesso liberado no botão abaixo. Bons investimentos.