Como a Reforma Tributária pode reduzir a rentabilidade dos aluguéis em 2026 – e quais as alternativas para ‘driblar’ os efeitos da tributação?

Quem investe em imóveis com o objetivo de gerar renda passiva, precisa ficar atento. A Reforma Tributária, que entra em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026, deve mudar as regras do jogo.

Com isso, a locação de imóveis pode ser alcançada pelos novos tributos sobre consumo (IBS e CBS), o que deve elevar a carga tributária para locadores e, como consequência, aumentar o valor dos aluguéis.

Mas nem tudo é perda: com planejamento e estratégia, é possível minimizar os impactos da mudança e até transformar o cenário em oportunidade.

Por que os aluguéis de imóveis podem aumentar a partir de 2026?

A Reforma Tributária vai criar dois novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal. Ambos substituem parte dos impostos atuais e passam a incidir sobre o consumo de forma mais ampla.

E, entre as atividades incluídas na nova base de cobrança, está a locação de imóveis, que hoje, em muitos casos, não sofre tributação sobre consumo.

Ou seja, a partir de 2026, locadores que ultrapassarem determinados limites de faturamento — ou que possuam múltiplos imóveis disponíveis para locação — poderão ser enquadrados como contribuintes desses novos tributos.

O resultado tende a ser um custo adicional na operação de aluguel. Sem ajuste contratual, esse custo recairia sobre o proprietário, reduzindo a rentabilidade. Com o repasse, o inquilino sentiria o impacto no bolso.

Especialistas em direito tributário e mercado imobiliário apontam que os efeitos podem variar conforme o perfil do locador e o tipo de contrato:

• Proprietários com múltiplos imóveis ou receita de aluguel superior ao limite estabelecido pela nova lei podem ser obrigados a recolher IBS e CBS.

• Locações comerciais tendem a absorver parte do impacto, já que empresas locatárias poderão usar créditos tributários para compensar.

• Locações residenciais, por outro lado, devem sofrer repasse direto, pois o locatário pessoa física não tem esse benefício.

Mesmo com redutores previstos para o setor imobiliário, a tributação pode representar um aumento relevante sobre o valor líquido recebido.

Como se preparar e poder ‘driblar’ os efeitos da nova tributação

O momento ideal para agir é antes que as novas regras entrem em vigor. Veja três medidas recomendadas por especialistas do setor para quem quer se proteger dos efeitos da nova tributação:

Revisar contratos atuais e renegociar cláusulas

Inclua mecanismos que permitam repasse de custos tributários futuros ou reequilíbrio contratual. Essa medida pode evitar perda de rentabilidade quando a tributação começar a valer.

Avaliar a estrutura patrimonial

Em alguns casos, organizar os imóveis sob uma holding ou pessoa jurídica pode oferecer eficiência tributária, especialmente para quem possui várias unidades em locação.

Diversificar investimentos imobiliários

Alternativas como fundos imobiliários (FIIs) ou produtos de renda imobiliária podem reduzir exposição direta à tributação sobre aluguéis físicos e manter a renda passiva com menos riscos.

Saiba como agir agora com o guia completo da EQI Research

A EQI Research preparou um material exclusivo que explica em detalhes tudo o que muda com a nova tributação dos aluguéis — e, principalmente, como se proteger antes que ela entre em vigor.

No Guia Especial “Novo Imposto do Aluguel”, você encontra:

• Simulações práticas mostrando como a Reforma pode afetar o valor do aluguel;
• As principais regras para aqueles que terão a nova cobrança;
• Estratégias para manter a rentabilidade dos seus imóveis;
• Orientações sobre estrutura patrimonial, contratos e alternativas de investimento;
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Acesse o guia e descubra como proteger seu patrimônio antes de 2026:

Não espere a nova lei entrar em vigor para reagir, quem se antecipa tem vantagem. Com informação e estratégia, é possível “driblar” os impactos da Reforma Tributária e continuar buscando lucros com segurança no mercado de locações.